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论房价的涨与跌
目前，北京房价居高不下是一个不争的事实。对未来房价走向的看法也是多种多样！相当一部分人认为北京房价在2008年后会下跌。本人作为一个普通消费者当然也希望房价下跌，因为这样至少可以使我花费在房子上的消费预算少一点。但作为一个理性的人，我认为房价下跌这种可能性基本不存在。为什么呢？请继续往下看。
房价其实从本质讲应该分为地价和房屋本身价值两个方面。这两者都是商品，但分开讨论的时候升降值的曲线却截然不同。我们先说地价。一般来说地价基本是持续上升的，尤其是伴随周边配套设施的完善，国民经济发展水平的提高，地价总是在不断上升。例如：华尔街的地价再下跌也不会跌到当年开荒时荒地的价格（当然这个比喻可能比较极端）。我们再来说房屋价值。如果将房屋孤立起来看（不考虑建筑的位置，即地的因素），其实房屋就是一个耐用消费品。但再耐用也是要磨损的。因此，房屋价值本身总要随着时间的推移而出现折旧的。任何人买商品时总要考虑一个折旧的问题。但为什么在房地合一的时候房价就会升值呢？这里起决定因素的就是土地本身。这里的房价和文物价值有一比。为什么这么说呢？出土文物从使用价值来讲基本没有什么用（都是些破罐破碗，而且还是给死人用的），但是为什么价值那么高呢？这里就有一个附加值的概念。文物有其历史价值，而且稀少，因此拥有高附加值。房价同样也存在类似的情况，所不同的是房价的附加值就体现在土地上，如土地的位置，周边的配套设施等。了解这些后，我们就可以来分析一下我们房价必然上涨的原因了。
理由一、历史原因导致房价上涨。由于我国特殊的国家性质，导致我国的房和地是分开的。即消费者（业主）可以拥有房屋的产权，但仅拥有土地的使用权。那么土地的产权是谁的呢？土地的产权是归属国家的（有一部分是集体的，但集体也是在国家的范畴内才能存在）。由于土地的持有者是国家，而且鉴于这个持有者特殊的身份导致土地的价值只有得到持有者的认可，土地的价值才能在市场上有所体现。但是，恰恰就是这个持有者在建国后很长一段时间内都没有将土地视为一种有价商品，仅将其视为自家拥有的一个‘物件’。家庭成员谁需要了就掰一块给谁（土地划拨政策）。由于该现象的存在，导致土地价值长时间没有伴随国家经济发展情况上涨。当某一天（大致是改革开放前后），这个持有者突然发现：哦！原来土地是有价值的，能赚钱的！当再有人讨要的时候，这个持有者就说：行，给你。但是要拿钱来换（土地的招、拍、挂制度）。于是土地的价值在市场中体现了。由于相对于经济发达程度，土地的基础价值较低，于是大规模的土地开发出现了。同样伴随土地开发而出现的就是一批新富豪、新行业领导者。随着土地持有者越来越聪明（土地改革的进一步深化），开发力度的进一步加强（开发商越来越多，各大国有企业都开始介入土地开发行业），市场开始运用其能力（供求关系）加快恢复土地的市场价值。最后的情况就是北京的土地价格在短短几年间补齐以前几十年由于历史原因导致的价差。这种情况最终反映在房价上，此时人们惊呼：房好贵啊！其实这只是土地价值的真实体现而已，只不过市场没有使用凉水煮青蛙的原理使其上涨，而是一次性补差！
理由二、供求关系导致房价上涨。首先，在北京迈向国际化大都市的发展进程中，人才是不可或缺的资源。北京需要各种各样的人才资源。这里的人才资源不仅仅是指什么硕士、博士或‘海龟’啥的。还包括大量的进京讨生活的普通外地人员，这些人或许只有大学学历、大专学历甚至中学学历，但这些人也是北京发展所不可缺少的。毕竟北京本土人员数量有限。既然这些人来了就要有房住。吃穿住行嘛，住房乃四大基本需要之一。于是大量外地人才的涌入，导致了第一个主要供需矛盾。其次，70年代、80年代适婚人员大量出现也是加剧矛盾的主要原因之一。在以往，国家还管住房，只要有工作，总会有一个单位分配一套住房的，别管大小总解决了一个‘窝’的问题。但是，现在呢？国家取消了福利分房制度，取而代之的是住房公积金制度。您想住房吗？自己买呗！国家给您补贴点。于是在中国千百年的伦理基础上（结婚就要有房，而且还要是自己的房），大量的未婚男性青年及部分女性青年开始了可歌可泣的购房奋斗历程，并且稍有积蓄后，在父母的无私赞助下义无反顾地投入了购房的大军中，为加剧供需矛盾作出了自己的一份贡献。再次，作为祖国花朵的儿童们也不甘落于人后，主动或被动的为住房供需矛盾努力添砖加瓦。孩子的家长，希望孩子有一个美好人生的心态可以理解。而目前中国的现状是，好人生的开始需要一个好学校。于是各位家长就开始在不多的各名校周边寻觅风水宝地准备安营扎寨（没办法，谁让政策是划片入学呢？）这种行为也导致了供需地域性热点的出现（例如：中关村）。最后，投资人群的出现无异于让供需关系紧张的情况火上浇油。一个时代有一个时代的聪明人。但是这个时代的聪明人大都是被逼出来的。就拿这些投资房产的人来说吧。这些人最初大都是搞股票的，但是谁让股市一直持续低迷不振呢。与其耗心劳力的在股市苦苦经营不如找些别的投资出路。于是房产投资落入了这些人的视线。进而大量的资金开始涌入，并且由于初期地价较低直接导致了这些人获利甚丰，同时造成跟风者甚众的情况。由于上述主要原因的存在，造成了众人拾柴火焰高的情况，结结实实让北京的房价火了一把，且延续至今并有愈演愈烈之势。分析上述这些原因，我们会发现，目前国家的政策打压、提高利率、增加首付等手段基本都是在控制最后一种人，即投资人群。但就算完全排除投资人群（事实上更本不可能做到完全排除）之后呢？前三类人还是不会减少，供需矛盾依然长期存在。只要供少于需，商品价格就会上涨。这是一个普通中学生都懂得道理。
理由三、消费者自身消费的盲目及不理智导致房价上涨。如果稍有印象的人都记得2003年一些商品房的开盘价。那时的开盘价往往都不会很高，但经过十天半个月的销售后，房价就像坐火箭似的，噌噌往上涨。这是为什么呢？开发商炒作、惜售固然是一个理由，但消费者的盲目不理智消费也应该承担不可推卸的责任。毕竟开发商没有逼着消费者买房，恰恰是消费者自己上赶着加价定房、提高预付定金比例，最后开发商只有‘顺应天意’涨价了（太公钓鱼，愿者上钩）。那么新房价涨了，二手房自然也就水涨船高了。其实，很多时候消费者只要冷静下来，分析一下自己的购买需求和必要程度，就会发现，其实自己的购买意愿不是那么强烈。短期内完全可以依靠租赁等其他方式来满足自己的居住需要。
理由四、土地放量的区域性偏差导致房价上涨。其实看每年北京的新开发土地的总面积不可谓不大。但为什么都没有能起到抑制房价过快上涨的作用呢？请您仔细看看这些新开发土地的位置，不是大兴就是顺义要么就是房山。有时有些新建小区出门还得小心点，搞不好出错大门就变成河北一日游了。您说，就这怎么能抑制北京五环内的房价上涨呢（现在都应该说六环内了）？
理由五、政策导向的解释偏差导致房价上涨。目前国家一些政策出台后，正确的政策解释总是姗姗来迟。例如：‘居者有其屋的概念’。当年建设部发布该政策相关文件后，正确的政策解释迟迟未能到位，结果各地方政府按照自己的理解纷纷出台各种解释，反正最后一种被大众认可的解释就是：‘每个人都能购买一套属于自己的住宅’。在这种解释下，甚至有些地方连‘居者有其屋’的面积都作出了规定，什么人均60平米，三口之家120平米等等。于是，广大人民群众在这种利好的政策导向下，都火热的投身于房屋购买热潮中，让开发商和炒房者狠狠的赚了一笔。直到房价迅速升高，导致社会各阶层无法接受的时候，我们的政府权威部门才出来辟谣正面解释‘居者有其屋’的概念为：‘人们可以通过购买、租赁等方式来达到居者有其屋’。可惜此时辟谣已为时晚矣，房价已然上涨。开发商、炒房者或正常出售房产的出售方的市场预期已经提升，他们不可能放弃预期的既得利益。并且在供不应求的时候，他们的市场预期即决定了市场的价位。
理由六、商品的品质提升导致房价上涨。随着奥运的临近，北京俨然变成了一个大工地。到处都在搞建设。这些建设从名义上讲都是为了奥运，但是奥运会后这些设施就没用了吗？不不，这些设施不仅仅是体育设施，还包括交通配套、商务配套、休闲配套、通信配套及教育、医疗配套等多项配套设施。这些设施无形中完善了北京各区域的功能、提升了生活品质。对于房产来说就是增加了附加值。我们来举个形象的例子：原来一台黑白15寸台式电视机，通过技术手段使其变成了43寸超薄壁挂液晶彩色电视机。你还能用原来黑白电视机的价格购买吗？当然不能。房产也是一样。当周边的配套设施改造后必然带动该地区房屋升值。只不过这次的配套设施改造的范围大了点（整个北京市）。
综上所述，北京房价的上涨是由于历史原因、长期存在的刚性需求导致的供需矛盾以及政府政策导向等主要原因联合作用的结果。因此，结合政府调控房价的决心以及社会各界对房价的意见来看，北京房价下跌的情况是不会出现的。有可能出现的情况（也是政府希望看到的情况）是房价稳中有升，并且房价的升值速度与北京经济发展速度同步。
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