时间：2008年7月10日下午14：00-15：30
地点：搜房控股即宏达国际大厦19楼
主持人：非常感谢杨总今天能够在百忙之中抽出时间到我们搜房有约栏目中，我们先请杨总给大家介绍一下目前成都楼市的一个基本情况。
杨健鹰：成都楼市基本情况不太好介绍，只是一个感觉，今年以来，尤其是地震之后，成都楼市我们应当看作一个相对的封冻期，相当于有一点冻土地带，或者正要等待春暖花开的前奏概念，几个表现就是销售成交量上有明显的放缓，第二点也包括价格，跳水的问题，跳水还谈不上，价格竞争或者是变相的价格降低做得明显一些，我们把它视为地震之后成都房地产处于一种春天前的一段节奏吧。
主持人：我从杨总的第一句话听出来，你对成都楼市以后发展是看好的？
杨健鹰：对。
主持人：您觉得地震对成都房产的影响大不大，因为我听到很多开发商的言论说，其实地震是一个诱因，真正是总体宏观经济形式，你怎么看到这两个方面？
杨健鹰：这种说法还是很有道理的，市级深地震其实是一种诱因，实际上这次地震对成都楼市影响度，你们的话题还有地震对房地产到底有多大影响，我回答就是八级，也就是力度也很高，就地震本身的影响，我们看到地震造成的灾害虽然我们现在接近了几千个亿，但是这个灾害真正影响来自次生灾害，就是几千亿硬性灾害之后，更重要是人民精神层面、观念层面，还有将来经济占有层面的损害，这种损害更大，但是造成的经济灾害来讲，成都损失最大。
主持人：地震虽然对成都影响非常大，但是有一句话危机及转机，每一次人类巨大的灾难都是最大的进步作为代价，地震也给成都造成了很大商机，您能不能谈一下这方面的情况？
杨健鹰：这句话说的很好，就是当上帝为你关上一扇门的时候，一定会为您开一扇窗。地震这次非常不幸，但是作为一座现代化城市来讲，我们一定要在悲伤之后发现希望，实际上地震也创造了巨大的资源，在地震的第二天，我当时给我澳大利亚的朋友通电话，我就告诉他，我有一个想法，能不能沿着地震之后，龙门山断流带形成一条地震旅游带，包括北川，包括堰塞湖，包括过去地震叠溪等地震旅游线，我认为这是上帝赐予我们灾区最大的想法，当时我澳大利亚的朋友说你的想法太早了，说出来要挨骂，我觉得在地震的时候，另一扇门是哄然打开，地震之后我认为成都房价要涨，后来我们专门写了一篇文章，是成都五到六个月成都房价，尤其是中心城区要上涨，后来骂人一片，所谓开发商给了我好多好处，这不是开发商好处问题，是市场本身问题，地震实际上为成都房地产延续了10年市场，成都虽然不是地震灾区，但是损失近万个亿。我们经过几十年的储备建成这么一个家园，那么在这几秒中让数千个亿丧失了，那么这些市场会变成刚性市场，因为这是必须的，因为我们将来也要修这么几千个亿，这个刚性市场最重要就是建材、劳动力成本，生产资料，所以说我说是延续了十年市场，未来要发展。第二点概念实际上地震之后给了我们巨大的思想，举个例，过去的房地产至少前三年，房地产几乎是病态发展。
主持人：高速的增长？
杨健鹰：对。是一个粗犷型的，开发商和消费者都不理性，几乎是开矿，挖了矿石都能够发财，我当时说成都三年房产无策划，无创意，因为他只需要北京有什么名字拿过来，北京有什么建筑拿过来，同质化非常严重，最快的三天卖完一个楼盘。这个过程当中实际上已经缺少理性了，楼盘的同质化问题。另外楼盘的真实需求我们没有研究，很多楼盘给的指标不理性了，一个县城指标容积率是8，在这个过程当中，地震让我们迅速的反思，就是我们对市场的清醒。
主持人：刚才谈到地震策划的观点，有一些策划改变了一些方向，有的会出现特别的结构，还有安全屋子，这样是一种必然还是必要的，还是完全没有必要的。
杨健鹰：作为开发商是没有必要的，是抢救市场，地震创造了消费意识，把安全提到了第一位，作为开发商，必须抓住这个机会。
主持人：做这个安全屋子是远大地产，杨总您认为现在成都市新开发的楼盘会不会把抗震烈度提高到八度？
杨健鹰：如果提到十度，我们损失可能会更大，如果假如不会再来毁灭性的地震，我们把地震基数增加之后，做一个恰当的比喻，每一个人死亡，政府补贴五前块钱，这是政府的一个心情，只有这样表达，但是按照银行的赔偿保准一个人是20万，如果提高抗震级数，我们损失更大，让我们丧失更多的生命价值。作为安全来讲，我们相信专家，不要说这次地震没有预报怀疑科学，作为大的地震，首先来讲，这次地震成都是安全的，事实证明成都是安全的，刚刚地震的第二天，我认为成都的房地产开发拯救了成都人很多的人的生命，当时开始大家一下子觉得很惊奇，后来觉得很有道理，我们成都这次房子基本上没有什么问题，这就表明我们对成都的房子设防的标准是合理的，八级地震有这样一种说法，大概几百年只有一次，我们离震中只有70公里，我们八级地震成都有惊无险，这就说明政府过去对建筑的设计，验证是正确的，包括对人们的与其的研究，大量的资金用于没有必要的设备上也是一伤害。
主持人：地震对房地产真只是一个诱因，是受宏观经济影响，包括美国经济和中国银根紧缩，你能不能讲一下前段时间政策也好，包括整个全球经济包括中国经济走势能不能帮我分析一下？
杨健鹰：宏观经济我是外行我回答可能不准确，但是我从房地产这个行业来理解，是这样的，因为美国的次贷危机，是一次银行的本身的失控，这个是银行经济当中的战略问题，是一个机制问题，美国银行为了更多的吸纳市场，对一些刺激性的实行贷款，放低了信誉度，把国民的信誉放低了，这个不应该作为政治概念，最近谈到了越南的金融危机，还是否会爆发金融危机，这个消息我反应比较迟钝，后来我看了一下这方面的消息，越南本身的，比如股市，量是非常小的。第二是越南房地产市场，降低了50%，可能越南房地产市场到底卖多少，是5千到8千一个平方，是美金，相信越南和我们是有距离的，和我们成都到底是怎么样？我相信他们是南分伯仲，成都就便宜得多了。我认为越南将是降低一半，跌倒四千美金也是很厉害的，也是二万八，我认为这个跟我们有区别的，我没有发现这种大的形式对我们的危机，我对整个中国经济的发展是充满信心的，因为中国本身国民承载力是很强的，中国历来是作为国民市场来看待的，作为中国人完全可以放心了，我们本身在市场中，对所得就放大一些。
主持人：因为今天是面向网友的一个谈话，咱们什么时候买房比较合适？
杨健鹰：从现在到三个月之内，这个是感觉，不一定对。潘石屹说过一句话，地震之前说过潘石屹这句话也并不是无依据的，他是根据开发商的资金链，那么在这个过程当中，必然有开发商在这个过程迫于资金链压力，过不了三个月，他必然会降低资金盈利，那么反过来，过了三个月，很可能有人接受他了，对资金的压力减压了。我仔细分析，认为有5至6个月的振荡器，恢复期，最佳是三个月。第二个原因是四川特定的地震元素的影响，专家预测，两至三个月的余震期，现在还有两个月的余震期，不断提醒人们的恐慌感，市场对房地产的青睐程度不是最低的状态，市场处于最低状态，开发商让利益是最好的时期，一至三个月时间，也可以过两个月，就是一到三个月是最好的。
主持人：还有一个比较重要的问题，开发商推出八度设防呀，安全屋，别墅多层的房子，很多老百性讲我是不是买高层觉得害怕，是不是买多层，我们给老百姓一个什么样的指引，到底买什么样的房子？
杨健鹰：这是对的，现在老百姓把安全放在第一，其实我们不仅仅是房子，随时都有安全隐患，实际上安全不仅仅是地震造成的，安全是第一，但是安全要把握好，成功人士往往把安全放细，比如增加保镖，如果作为普通老百姓过渡的增加安全度，过渡的设防，也是对自己的损伤，要恰如其份，我们要相信专家，相信政府。第二比如别墅的价格，在成都的同等的别墅是上千万的，是不是在安全因素上增加上千万的投入，第二能否增加得到？我觉得适度量力而行，现在不一定要产生恐慌，增加什么设防，增加一个设防度就是安全的，这个观点是不没有必然联系的。
主持人：网友提问，成都楼市会进一步降价吗，他们觉得虽然新的政策的出台，房价会继续降的，这三个月是降还是会有新的政策出台？
杨健鹰：我凭借直观的感觉，房价会降吗？我一直在反复地问自己，因为我们是做房地产策划地，本身也在考虑房地产投资的问题，我们反复在拷问自己，就这种拷问最后的结果是不太相信会降，一定会出现局部的降价，某一些过去价格不合理的地方，可能会出现降价，甚至更大的，但是在相对合理的区间，降价空间是非常小了，我一直认为，如果网友要投资方面的话，三环路以外的房子谨慎，三环路尤其房价偏高的要谨慎，因为我们考虑房子的实用价值，三环路内降价的空间不大了，因为成本在那儿了。我们房价主要的构成就两个部分，一个是房价，一个是地价，房价就是成本，开发上过去有一些偏高的利润，现在可以降低点，但是地震之后造成钢材成本的上升，水泥也在涨，在这个过程当中，开发商让出一些利润之后，也修不出你要的价格的房子了，我认为这个利润空间有，但是有限。第二个地价能不能降的问题，你知道，地价是政府在运作，政府运作有一个原理，我们只研究经济，不研究政治，经济问题问题有一个原理，叫“米店”原理，如果在一个场镇上，一个小镇上，只有一家米店在卖米，这个店的米就永远只涨不降，如果有两家，就会随着市场的变化而变化。在这个过程当中，我们土地的出口是独家的，因为缺少竞争，我们分析我们的地价就会只涨不降，那么房地产，由于房地价地是半垄断的产品，要降几乎是比较艰难的，除非是过渡的夸张的区域，比如说中远郊的高层，必降无疑，而且会降得很凶，我觉得大家小心一点。定位在过去不清醒的情况下创造的，有的开发商会为过去的盲动而买单。
主持人：杨总给我们的清晰地概念，从成本来讲，成都房地产已经到了比较合理的区间，间接地给我们一些建议，现在买房子未来两三个月是比较合适的？
杨健鹰：应该说是机遇很好，当然不知道未来发生什么变化，比如出现战争，这种率是很低的，投资者不能把很地的纪律纳入我们的投资当中。
主持人：网友问，现在我们搜房网在讨论一些楼市操底啊的问题，然后问一下杨老师，您现在是否赞成购房者去操底，是不是最好的时间，其实他们的问题都集中在这一块？
杨健鹰：这个是一个理想的愿望，理想和现实有距离，如果是作为一种操底的心态，不要去买，因为永远没有底，但是现在的房价应该说是绝对的不是很高的价位了，应该说价位是相对的，应该是比较低了。
主持人：提供一个买房的比较好的机遇？
杨健鹰：但是到底什么时候是操底，是半个月还是一个月，或者现在就是，谁也说不清楚，如果随便说我们就太不负责了，我们应该说是现在的两到三个月是进入的最佳时机，不过一定要考虑自己的承受力，就我们的宏达大厦为例，这个房子当时是推出是三千多，大家都觉得很高，那个时候我们不是三千多，如果是四千多就觉得买贵了，但是现在来讲就觉得成倍赚了。所以要考虑承受里，把时间看长了，如果承受力弱就把时间看短一点。很多项目也许通过十年、八年暴涨，有些投资者不能等到这么长时间了，所以根据自己的时间做选择。
主持人：网上谈到两个争论，一个是政府是在救市吗，另外政府能不能救市？
杨健鹰：政府的工作不是一个事，政府是看发展的问题，政府不会就某一个行业来救你，政府的胸襟应该大得多，我们就认为是救市吧，我们认为第一个政府有没有这个能力，第二个政府是不是要救，首先我们谈到，房地产对一个城市的价值，过去过分看大了，开发商赚钱只是房地产非常小的局部，房地产本身是城市进程的一个助推器，直接拉动相关行业，作为一个地方的收益来讲，有这么一个数据，我参加这样的论坛，看到最低的地方收入一般是41%，地方财政收入占的份额。假如我们放弃这41%，这座城市怎么办？因为这41%又最后返回到城市的建设当中，这一部分包括我们很大的产业劳动，还有直接的间接的，房地产拉动的行业也是要产生税收的，房地产拉动经济是过半的。
主持人：所以一些网友说房地产不可能崩盘，不可能降30%，如果这样银行怎么办，我们的经济发展怎么办，你觉得呢？
杨健鹰：我们网上的谈论是极端的狭隘的，希望开发商跳楼，卖一个便宜的房子，其实我们城市的就业福利问题，各个方面的发展问题，都涉及到房地产，实际上在这个过程当中不能简单认为是降价的问题，房地产兴旺是一个国家的根本，是一个城市的根本，在这个时候我们毕竟是希望兴旺的，但是我们不能希望这个产业倒闭，产业倒闭就是我们能买便宜的房子，房地产如果行业崩溃，是比地震更可怕的国难。
主持人：网友提问，成都楼市会进一步降价吗，他们觉得虽然新的政策的出台，房价会继续降的，这三个月是降还是会有新的政策出台？
杨健鹰：我凭借直观的感觉，房价会降吗？我一直在反复地问自己，因为我们是做房地产策划地，本身也在考虑房地产投资的问题，我们反复在拷问自己，就这种拷问最后的结果是不太相信会降，一定会出现局部的降价，某一些过去价格不合理的地方，可能会出现降价，甚至更大的，但是在相对合理的区间，降价空间是非常小了，我一直认为，如果网友要投资方面的话，三环路以外的房子谨慎，三环路尤其房价偏高的要谨慎，因为我们考虑房子的实用价值，三环路内降价的空间不大了，因为成本在那儿了。我们房价主要的构成就两个部分，一个是房价，一个是地价，房价就是成本，开发上过去有一些偏高的利润，现在可以降低点，但是地震之后造成钢材成本的上升，水泥也在涨，在这个过程当中，开发商让出一些利润之后，也修不出你要的价格的房子了，我认为这个利润空间有，但是有限。第二个地价能不能降的问题，你知道，地价是政府在运作，政府运作有一个原理，我们只研究经济，不研究政治，经济问题问题有一个原理，叫“米店”原理，如果在一个场镇上，一个小镇上，只有一家米店在卖米，这个店的米就永远只涨不降，如果有两家，就会随着市场的变化而变化。在这个过程当中，我们土地的出口是独家的，因为缺少竞争，我们分析我们的地价就会只涨不降，那么房地产，由于房地价地是半垄断的产品，要降几乎是比较艰难的，除非是过渡的夸张的区域，比如说中远郊的高层，必降无疑，而且会降得很凶，我觉得大家小心一点。定位在过去不清醒的情况下创造的，有的开发商会为过去的盲动而买单。
主持人：杨总给我们的清晰地概念，从成本来讲，成都房地产已经到了比较合理的区间，间接地给我们一些建议，现在买房子未来两三个月是比较合适的？
杨健鹰：应该说是机遇很好，当然不知道未来发生什么变化，比如出现战争，这种率是很低的，投资者不能把很地的纪律纳入我们的投资当中。
主持人：刚刚您谈到太低的房子不能买，太高的房子买不起，划不来，我们只能从二环到三环之间，你能不能说什么样的价位是合理的？
杨健鹰：价位是随着时间不断变化的，第二还有楼盘品质不一样，品质不同的楼盘肯定价格贵一点，这个价格很难。曾经有个故事，北门的房价要涨，涨多少呢？我认为应该涨五千多，当时是这样的，当时做一个测算，成都西边和南边的房价达到6千了，北门2千多，是不是被们没有市场，发现实际上是北门口是整个商业的集群区域，北门是有购买力的，传统的消费没有起来，我认为在那个地方买房子涨到四千几乎是买一套赚半套，后来迅速的涨到五千了，但是现在也有达到了六千的。比如城东的房子，变化比较大，有一段时间房价比较高，现在出现了比较大的下跌，有一些让利范畴，我认为这个时候是非常好的机会，作为狡诈的心态，人们有一个地震的心态，拐点的心态，等待心态，同时银行的资金链的问题，这个时候开发商能够让得润不多了，如果再让就是收多少是多少。
主持人：好了。今天的搜房有约到此结束！！谢谢杨老师！
