搜房追踪14：以房养老，叫好，不叫座？ (2007-9-20 16:22:53)
近日，由中房集团原总裁孟晓苏筹备，中房、山西大同煤业以及信达资产管理公司控股的相关人寿保险股份有限公司已获得监管部门的所有批文，称 “最晚将在10月挂牌上市”。这意味着，酝酿良久的“倒按揭”将正式拥有运作平台，“以房养老”也将从“概念”走向“实践”。
早2003年3月，孟晓苏就在国内开始推动“以房养老”；2006年初，上海市人大代表刘正东也提出：“不妨借鉴国外‘住房反向抵押贷款’的做法，提高养老水平”。他提到的“住房反向抵押贷款”就是“倒按揭”，即“以房养老”。而后，建设部委托了一家保险公司研究“倒按揭”课题，并准备选择一些有代表性的城市做调研和模型测试。这个“城市”首先选择了上海。据《国际金融时报》报道，今年上半年，上海市公积金管理中心 “以房养老”方案研究和试点工作取得突破，“以房自助养老”协议出台。几天前，由中房集团原总裁孟晓苏筹备的“人寿保险”获得批文，将“以房养老”的“理论”又往“实际”推进了一步。
但这个从国外借鉴来的“以房养老”做法，究竟能不能在本土不走味地“复制”？孟晓苏的“批文”，能否像他10年前推动个人住房抵押贷款业务那样继续“下文”？“倒按揭”的京沪粤试点最终能走多远？“以房养老”，似乎从一开始就裹挟着种种质疑和猜测。
60岁之前我养房，60岁之后房养我
人这一辈子似乎就和“房”杓上了。年轻时为房子作奴隶，老年后以房子为靠山。房子不仅成了安身“立”命之源，还成了安身“保”命之本。这种超越传统观念、以经济为主体的社会保障模式，正不断争取其存在的合理性和发展前景。这亦是“以房养老”的逻辑。
以房养老是一种新型养老途径，其主要模式是住房反向抵押贷款。即已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预期寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况以及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋的残值分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付现金给借款人；当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，将其进行销售、出租或者拍卖，用来偿还贷款本息，相应的金融机构同时享有房产的升值部分，即“抵押房产、领取年(月)金。给付金的计算公式为：每月给付金额＝(房屋现值-房屋折损-房屋增值预期-保险公司预支贴现利息)/(预期寿命-投保时寿命)×12。按照公式大致计算，一位拥有百万元房产的62岁老年人，每月最少能拿到5000元。
“以房养老”叫好，不叫座？
在全国政协十届五次会议举办的“积极应对人口老龄化”记者招待会上，全国政协人口资源环境委员会副主任郑斯林提到房屋反向抵押贷款的养老融资方式时，表示：“这个办法是国际上通常采用的做法，我个人认为势在必行。”事实上，有很多人和郑斯林、孟晓苏、刘正东的观点一致：“以房养老”值得期待。其理由有二：一方面是计划生育政策的影响，一个家庭只有一个孩子。而今，独生子女一代已经长大成人，“4+2+1”的家庭模式已经出现在人们眼前，面对巨大的家庭压力，独生子女一代不堪重负，很难再稳妥地用自己的力量给老年人一个天伦之乐的晚年。另一方面，随着我国医疗保健条件的逐步改善，老年人的寿命越来越长，他们整个晚年的花费也在不断增大。老年人的晚年需要和子女一代的难以承担，构成了一个亟需解决的社会二元矛盾。而“以房养老”的养老模式恰恰能改善“有房富人，现金穷人”的“中国穷老人”现状。
但事实上，“以房养老”并非像“期待”那样令人欢欣鼓舞，而是表现出严重的“水土不服”。广州媒体曾做过的一次调查显示：八成老人不接受“以房养老”，认为这种“用放弃亲情和关爱来换取养老金”的方式并不可取。观念，首先成了“以房养老”的“先天”屏障。大多数老人都希望在晚年有一个温馨、和睦的家庭环境，子孙绕膝，享受天伦之乐。如果老人不顾亲情，办理了“以房养老”，一方面会给人造成“子女不孝”、养老困难的感觉，让子女承受不必要的社会舆论压力；另一方面，极可能会引发子女与父母的感情、财产危机。采访中，许多老人都表露出类似的顾虑。
实际上，这只是“以房养老”在中国的第一道门槛，接下来依然门槛重重。袁友文曾在国研网撰文，直指“以房养老”三大风险：政策风险、利率风险、道德风险。现阶段我国居民住宅用地的使用期限为70年，如果土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物的所有权将由国家无偿取得。按通常情况，居民25岁购买住房，个人预期寿命是75岁，当房屋产权完全转移到保险公司时，房屋的使用期限只剩下20年，能否在二级房地产市场变现?未来的收益如何?这都是不容回避的问题。以房养老时间跨度长、金额数目大，利率政策和利率的变动对以房养老业务成功与否影响至深，但我国还未完全实现利率市场化，利率风险会更为突出。在以房养老模式下住房的最终所有权归保险公司所有，基于自身效益最大化的价值取向，户主会倾向于减少住房的维护保养支出，或者将住房用于有风险的抵押、担保等，或者疏于火灾、水灾的防患等等。这些行为都会损耗贷款期内的住房价值，损害保险公司的利益。此外，“以房养老”涉及到的相关法律、评估标准、监管措施、继承权等问题，也仅仅处在思考层面。真正实现“以房养老”，还有很长一段路。
