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新政后的楼市走向 (2010-5-6 23:40:12) [发送到微博]

分类：楼市看法　标签：购房者面临的状况投资者的方向何在开发商的前途钱途在哪里 |

在应接不暇的政策相继出台后，楼市在刚刚暴涨的最高点处嘎然而止向下急转。虽然有的开发商依然在涨价，但各种数据的出现尤其是被大家习惯性称为“五一" 黄金周过后,大家发现楼市的惨淡局面任谁都改变不了了。"

这些局面的呈现表现在如下几个方面的作用：

一、北京出台商品房限制购买的政策，以及对经济适用房的清理，给投资客以毁灭性的打击。今后想在投资商品住宅上获利或获暴利的可能性就很小了，而且如果政府在出台对持有大量投资房房源的业主来说将不单单是套牢的问题，而是要在套牢的基础上每年还要支付大量的持有税，这就是为什么美国出现经济危机后1美圆也要卖出房子的道理了。这个政策的有效在于你不能多套购买，只要你有房子住就行了，你不能买第二套。因此需求会被强制的遏止，或者人为的降低。然后政府加大土地的供应，加强经适房保障房的供应，让居者有其屋，而不是让你持有房屋保值和增值。对开发商来讲，政府规定预售房的定价要全部公布，房源全部公布，让你捂盘惜售的机会都没有，因此非常透明，开发商的一些伎俩如捂盘造成哄抢或者趁机涨价的可能性几乎就不存在了。其次要监督预售款的使用方向，让开发商无法抽逃资金去拿地，这样在资金不宽余的情况下，就不会有大量的开发商扎堆抢购土地，造成土地的价格越拍越高，间接造成房价上涨。

二、土地招拍挂的形式改变，从房产价格源头着手。以前的土地出让方式是价高者得。现在政府狠很心，出台新的拍卖形式，不单单把价格作为一个主要的条件，而设置了其他的因素，如限最高价或者不能超过底价，因此很多开发商就吃不透，因此在拿地上就很谨慎，如果不能满足政府的其他条件或者满足后自己不能做到，将是一个重大的投资风险，因此拿地的热情都呈现不高的局面。

三、贷款的限制，让投资客热情降低，间接造成需求下降，销售局面惨淡。从现实面说，房价的高涨已经让很多人望房兴叹了，在政策出台前抢购的局面，就是商品房住宅已经变成了一个投资品或者类金融产品，因此造成需求的扩大，加上土地供应量不够，因此价格很难控制。贷款首付比例提高，以及利率上调，造成投资客的投资成本增加，再加上政府转让的限制及转让费用的增加，也让投资客看到巨大的投资风险，因此望而怯步，加紧抛售（有的房源在现在的情况下根本就抛不出去），投资恐慌加大，让想进入的投资客转入其他投资方向。房价因而出现大幅下降成为必然。

从这些出现的现状来看，对于真正需要住房的人来讲是个福音，过一段时间，房价降后可以能真正购买到自己需要的房子。而且其他资金也不敢介入，因此房价将是一个理性的回归，房地产市场将不再是个暴利的市场，房地产开发商也会慎重的来从新研究市场，靠产品的细分来满足客户的不同居住需求，而不是满足投资客的需求，这个市场将变成真正的买家市场。

对于房地产开发商来讲，握有大量土地反而不是一件很好的事情，因为需求发生了很大的变化，因此市场的推量就要谨慎，不再是盖多少都无所谓了，要重视能够销售出去多少，以销定产，看好自己的现金流，千万不要出现问题。目前已经有很多开发商停不下来了，大量开工，还没有上市就发现销售已经成为一个不可预测的大难题。惯性使然，又不得不追加投资，只好高息借贷，或想尽办法融资，但热钱在这种情况下，也不敢贸然进入了。所以这次的危机还不同于08年的经济危机。08年的危机是国人没有经历过世界级的经济危机，是个心理作用，等缓过神来就创造了09年的价格神话。这次的危机才是对开发商真正的危机，突然发现市场没有那么大了，突然发现市场上都是房源，一手的二手的，销售不再是一个轻而易举的事情，很可能是个举步维艰的大难题。此种形态降价促销成为唯一出路。今天恒大先行一步，85折扣全国执行，要开溜了。这一次狼真的来了，看谁能跑的快。

因此对于开发商来讲，今后的出路是什么呢？我的个人建议是：选择商业房、写字楼的开发。在大家都认为住宅才是赢利点的情况下，已经很少有人关注商业房和写字楼的开发了。目前这些土地的取得门槛很低，无非是在商业的研究上要下一番工夫了。随着经济的全面复苏，写字楼的需求也将抬头，因此在这些方面早做准备，转型快的话，将是一个光明之路。另外的方向，也可以盯着高端市场做些产品，如高端公寓、类别墅项目、养生度假产品的开发，与政策不抵触同时又有一定客户量体的市场的开发，也能走出一条坦途。

对于投资客来讲，我的建议是：尽量尽快抛出拥有的部分住宅，转向商业房、写字楼的产品投资上。如对房产没有信心，那就要选择其他的投资产品了。如基金、实业的股权投资。总之不能让房子把钱压着，而望房兴叹。

以上仅是个人观点，感觉如何，自己判定，盖不负责。

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