深圳博思堂董事长、地产业界的“百战将军” 郑迎九先生

尊敬嘉宾和媒体朋友大家好，首先让我们用热烈的掌声对顾秘书长的精彩发言表示感谢！其次对我们张占录先生的精彩发言表示感谢！
 
今天有一个共的话题，2006年你们买不买房的问题，同时经历了2005年买家对地产市场的徘徊，2006年我自己的观点，郑州地产在2005年迎来了难得时机，今天商业非常有幸能够对郑州的发展和城市的发展有一言之谈，郑州2006年必然迎来地产新的起点。  在这个过程中，目前地产有新的理念，群星必起。中部板块、西部板块、南部板块、东部板块都在向市场展开他的胸怀！
 
今天有一个共的话题，2006年你们买不买房的问题，同时经历了2005年买家对地产市场的徘徊，2006年我自己的观点，郑州地产在2005年迎来了难得时机，今天商业非常有幸能够对郑州的发展和城市的发展有一言之谈，郑州2006年必然迎来地产新的起点。  在这个过程中，目前地产有新的理念，群星必起。中部板块、西部板块、南部板块、东部板块都在向市场展开他的胸怀！
 
究竟什么是HOPSCA市场，他的概念是什么？第二部分是HOPSCA有什么意义？对我们地产来说，有什么模式可以借鉴，第三部分HOPSCA在郑州的案例，这三个部分给大家做一个探讨，第一部分是关于HOPSCA，
    究竟什么是HOPSCA？ HOPSCA中H无是酒店，O是关于写字楼，P公园环境，S包括商业购物中心和商业街，C这不仅仅是会所，应该是交往的会所，跟我们社区会所不太一样，具有交往的功能，我们叫做“区域Party”，这其实是起源于成熟巴黎拉德方斯，在座有没有去过美丽的巴黎？
 
（介绍图）大家看这个建筑叫新凯旋门，进巴黎的老凯旋门是对应的。
大家再看写字楼区，这是跟我们以往巴黎的完全不同，这个地方是新的巴黎。咱们再看看他的几个代表建筑，新凯旋门，包括拉德方斯广场，包括整个城市的CBD本身的写字楼建筑，大家看拉德方斯它诞生的意义，整个世界的第二代城市，代表了什么样的意义？拉德方斯是这样的自己的客观描述，占地170公顷，形成了商业中心、等六大功能合一，产生了CBD核心功能区。这是1958年的时候开始启动开发，目前共12万员工，容纳1200个公司。拉德方斯产生一个核心城市并购问题，这个应该是城市研究话题，形成了一个HOPSCA关于新城市功能定位。CBD核心不光是写字楼商务功能，而是社会功能，HOPSCA是城市新功能定位，这对中国来说，它有关一个影响，是形成了中国第二大城市。
 
中国第二代城市从八十年代进入的，形成了CBD新的规划阶段，这里面有深圳的福田、上海浦东、北京的朝阳、广东的天河、包括郑州郑东新区。本身郑州也进入到第二代城市。这是我们所说的背景。中国城市跟八十年代不一样，中国城市目前进入到第二代城市的发展格局。
 
第二HOPSCA跟地产有什么关系，他本身是城市规划命题。我介绍一下中国的地产史。从1987年12月份，地产正式进入到市场运作。分为三个发展阶段;第一发展阶段低端发展阶段;第二是环境阶段;第三是城市价值阶段。这是房地产发展历程中必然的规律。咱们先看看第一部分，关于第一阶段低端的价值。第一代价值定律是有香港提出的。是有由李嘉诚提出来的。房地产就是地段地段，他的确作为标准存在。房地产发展表现为城市中心核心地段价值，越是在城市的中心，房地产价值越高，有寸土寸金之称，在郑州来说是郑州二七商圈时代 ,二七商圈其实是表明郑州中央核心地段。郑州第一代地产发展是以二七商圈作为核心点辐射化发展，越往二七商圈价值就越高。我们从二七商圈辐射出来叫“黄金线”是由都市中心开始向延伸的。相当于郑州二七商圈时代。
 
第二阶段是环境价值。1999年对于整个中国地产来说是质变的。人们对整个地产发生了价值观念改变，由于环境介入完全改变我们观念，我们用郑州做一次验证。郑州最典型我们经历的东部板块。无论从建业城市花园、到鑫苑名、到21世纪社区，郑州出现过一个阶段由东部板块作为高档住宅或者叫“豪宅板块片区，其实是一种必然。特别是环境设计品质的介入让整个分界线进入专业时代。就是我们说的产品专业时代，这条线大家可以非常清晰地感觉到。社区的品质良好，产生了郑州的第二代，我们所说环境时代。这是第二个价值定律。

第三是城市价值。这不光是郑州，我们叫做城市价值，由于房地产本源是城市发展，城市发展为房地产创造了价值跳升的前提。稀缺性表现为都市，我们叫做“地段加黄金”。这表现出来更为稀缺的城市地段加上环境，这是两大不可或缺的要素。第一层含义，第三代价值定律，最有价值的房子是什么？切忌这个定律对你有直接的影响，一定要找城市最有价值的房子，你会得到超额的跳升回报。能不能找到这样的房子？再用郑州做一个同时段的例证。郑州的地产已经呈现出来板块的形成。郑东新区其实改变了整个郑州的地产格局，虽然郑东新区应该是属于现在，其实是属于未来。目前情况下郑州完成了地产上整个战局的完整性。
 
第三是城市价值。这不光是郑州，我们叫做城市价值，由于房地产本源是城市发展，城市发展为房地产创造了价值跳升的前提。稀缺性表现为都市，我们叫做“地段加黄金”。这表现出来更为稀缺的城市地段加上环境，这是两大不可或缺的要素。第一层含义，第三代价值定律，最有价值的房子是什么？切忌这个定律对你有直接的影响，一定要找城市最有价值的房子，你会得到超额的跳升回报。能不能找到这样的房子？再用郑州做一个同时段的例证。郑州的地产已经呈现出来板块的形成。郑东新区其实改变了整个郑州的地产格局，虽然郑东新区应该是属于现在，其实是属于未来。目前情况下郑州完成了地产上整个战局的完整性。
 
第三部分，给大家讲一个案例，方圆创世不是第一个HOPSCA楼盘，将来会出现很多，因为他符合市场发展的方向，在此我先把这个楼盘作为一个案例介绍一下。大家知道，方圆创世是郑州第一个用HOPSCA这样的概念去规划项目作品的。这是我看到的第一个。
 
这个部分是它整体的规划图，（图）第一功能是酒店式公寓。这分别是是写字楼、商场，这部分是四层商业中心
    这一部分是有一个会所（图），还有一个小高层、和高层组成的总体。前面600米是临街的商业界面，我们看到邮电、写字楼、商业、住宅、会所、商业街、里面的原理非常大。HOPSCA有七个价值;
 
1，他在郑州的都市核心，他夹杂着一个规模，第一都市中心，他这个项目在经三路，郑州的中心，有33万平方米，在都市内是非常稀缺的规模。
    2，他符合要件本身的酒店。酒店有什么样的好处，它可以提升整个社区物业管理的水准。因为酒店的服务质量是物业管理里面最高级的。这个地方恰恰是他拥有的。
    3，接下来可以看到是一个写字楼。品质化是非常高的。换句话说是企业总部在这里。整体环境是由深圳来做的。容积率在2.5以下应该是蛮少的。所以居住氛围比较强。
    4，关系到商业中心，世纪联华已经率先入住了。商业对人们居住来说产生了非常便利的环境，换句话说他们购物的距离是可以用角度来衡量的。这是它比较好的描述。
    5，他拥有第一酒店会所。
    6，第二小区会所。
    7，是关于住宅。
 
    由于时间关系，我今天发言就这么多，2006年郑州地产将迎来新的时代，祝愿郑州地产更加美好和蓬勃。
    谢谢大家！