金九银十的深圳房市持续走低

深圳房市疯狂的过去

2005年7月底，深圳楼市开始突飞猛进，房价以每月500－1000元的速度递增，面对如此高速发展，多数开发商没有反映过来，定价开始的时候仍很保守，直到2006年，定价方以千位数递增，而2007年上半年定价则以万位数猛长，如兰溪谷，从今年3月2.5万的均价谣言到7月4.2万/m2开盘，均价四个月内“涨”了约2万/m2！由此可见深圳楼市之疯狂！

金九银十的深圳房市
    整整2年后的2007年7月底，深圳楼市急转直下。根据国土局销售备案统计，截至本月中旬，1－6月入市楼盘中78％销售率已过8成，而7－9月仅有25％的入市楼盘销售率已过8成，同时，7月底后入市楼盘中约6成开盘销售率不足3成，多数开发商面对当前逆市仍估计不足，还抱着很大的希望，仍然固执地坚守老皇历、高价格，不做活动不广告就想卖完楼，卡罗社区就是个典型，在8月25日开盘前广告推广力度做得不够，等开盘后才发觉现在的市场已经不同往日，截至10月25日，深圳国土房管局网站显示待售房源还有约472套单位。深圳房市在经过7-8月份的低谷后，传统的成交旺季金九银十承载着太多的回暖压力，但是统计数据表明进入九月以来不管是成交量还是成交价格都是继续走低，9月整个深圳的房地产市场一手楼成交 2906 套，日均成交103套，成交均价17295.5元/平米，在9月29日开始的秋交会上同样也被房地产业内人士认为是深圳房地产的风向标，所以今年的秋交会比以前任何一届都热闹，参展商一个劲的推销自己的楼盘，但是消费者由于受新政、加息等影响并不买参展商的帐，整个国庆黄金周深圳新房成交量仅为82套，日均成交12套。整个10月截止28号总共成交1622套，日均成交58套，成交均价更是创新低，仅为15400元/平米。而部分开发商已经意识到“开盘即售罄”的童话不再，所以积极采取回归传统营销时代的做法，不断推出吸引人眼球的活动，最近几场公开活动就做得非常有亮点，大饱消费者眼福：响应世界体育赛事——火炬传递多个楼盘、海岸地产独家力挺F1摩托艇世界锦标赛；奢侈品演绎——法拉利、奔驰、宝马、甲克虫纷纷出动：中海半山溪谷搞的甲克虫试驾游非常不错，其时尚、小巧、优雅的特质比较吻合楼盘的特征，星河丹堤商务奔驰展，黑色的，特别抢眼；名人效应——曾子墨、茅于轼、巴曙松造势：鸿荣源于10月13日在熙龙湾售楼处搞的“关于和文化的‘世纪大讲堂’”请到美女主持曾子墨，此举掀起了一股小小的风波，当日到场的凤凰卫视《纵横中国》栏目策划人--深圳市特区文化研究中心文化产业研究室主任胡野秋和深圳市社科院院长乐正反而成了配角等等一系列的营销造势活动。
    同时在定价上也采取了更理性的做法，更多让利给了客户，万科金域东郡更是以均价7600元/平米的低价遭到客户的热捧。
房市低迷原因分析

    本被寄以厚望的房地产成交旺季却成了让很多人始料未及的低迷，对部分投资客炒房者来说更是一场灾难，究其原因有以下几方面：

    首先是供求关系的失衡，深圳是座年轻的移民城市，生活着近1400万的人口，而深圳本地的原住人口占的比例非常小，大量的外来人口需要购买商品房，也就是说深圳对商品房有强大购买力，而且深圳紧临香港，随着深港一体化进程的加快，越来越多的香港人来深圳置业，而另一方面却是现在的深圳用地紧张，每年推向市场的商品房远远不能满足市场需求。

   其二是7月以来国家多次出台房地产市场调控政策，银行也多次提高利率，深圳有些银行更是干脆停止发放房地产贷款，这些政策在抑制部分恶意投资者的同时也增加了部分真正对商品房有需求的消费者的进入门槛。

   其三：深圳房地产市场存在很多专门投资房地产市场的投资客，这部分人资金实力较雄厚，购买力强大，而发展商为尽快回笼资金对这种炒楼现象也是持欢迎的，这更加剧了房地产市场的供求不平衡，但随着第二套房首付不低于四成，银行利率多次上调后，增加了投资客的风险，在很大程度上抑制了投资客的投资行为。