购物中心的位置决定其易达性，并直接影响商圈范围。为此，购物中心用地应符合商业用地选择的一般区位原则：

   　最短时间原则，即应当位于人流集散最方便的区位。商业活动的基本前提是商业与购物者面对面进行交易。所以，传统商业建筑都混杂在居民区中间，但是随着交通改善，购物者的活动范围大大增加，因此距离已经不是决定购物者行为的主要因素，而更多地要考虑购物过程所花费的行车时间。

  　 区位易达性原则指商业用地一般应分布于交通便捷、易达性好的位置。易达性取决于交通工具和道路状况。

    　聚集原则是商业活动具有集聚效应，集中布置能够相互促进，以提高整体吸引力。城市人流、物流和城市社会经济活动的焦点常常成为优先选择的地点。

   　接近购买力原则是指商业用地要接近人口稠密区，又要接近高收入或高消费人口分布区。维持商业设施存在的最低服务人口数量称为人口门槛。

  　 因此，为了判断用地是否值得开发，需要收集用地周围必要的经济和人口基础资料进行分析，这主要包括：

  　 (1)购物人口分析。对拟开发地区的经济潜力和经济状况进行分析，分析用地附近是否有值得依托的大量居住人口，人口的收入、购买力状况、消费习惯和消费心理如何?人口增长变化包括人口自然增长和迁移，这是一个动态过程，所以需要进行动态预测。接下来需要对人口进行收入与购买力的调查，并分析人口组成和消费习惯，值得注意的是，低收入者不一定是低消费者，而有可能是高消费者。

   　 (2)交通易达性分析。交通易达性也就是交通便捷程度，主要取决于购物者从起点(一般 是家里)到购物地点所花费的时间。依据格伦的观点，从不同的地方来到购物中心需要花费的 时间一般是12—15分钟，最多不能超过25分钟。特别需要指出的是，空间距离和时间距离是有区别的，易达性分析确定的距离不仅仅是空间距离，因为空间距离和汽车行走需要的时间 有区别。为此，有必要对汽车到该地点所花的时间进行测试，这个到达时间在一天之中、一 周之中和一年之中的不同时间段都会发生变化。为了有效确定行车时间，可以根据所花费的时间绘制等时间距离图，理想的行车时间应当控制在10—30min，以此确定该地点的商圈覆盖范围。

    　此外，附近的竞争设施和居民的接受程度也是衡量一块用地是否值得开发的重要因素。收集的基础资料还应当包括：附近的相关设施是否齐备，是否存在竞争设施，服务商圈内将来可能会出现的竞争设施。多数情况下竞争是不可避免的，而且一定程度的竞争也是允许的，因为单一的商业设施不可能吸收本地区的所有的销售额。另外，如果需要在居住区内寻找开发用地，需要考虑居民的心理因素和对购物中心的接受程度，它影响今后的商业发展。

    　(3)区位分析。不同区位的人口状况和交通易达性也处在不断变化之中。传统的城市中心 区是人口集中的场所，道路交通设施优于城市郊区，因此城市中心区提供了相对完善的购物 机会。工业革命之后，随着人口的进一步集中，城市中心区变得过分拥挤，环境恶化，交通堵塞。而与此同时，由于郊区高速公路网的建设大大提高了郊区的交通易达性，出现了人口居住郊区化的趋势，把大量消费人口从城市中心区带到城市郊区，商业设施在郊区大量兴起，引起了零售额的重新分布，城市中心区和城市郊区展开了竞争，对购物者来说，可以选 择去城市市区或郊区购物。可见，城市中心区与城市郊区的商业区位状况发生了明显的变化。

   　 用地选择除了考虑上述商业建筑的区位因素之外，还要考虑自身的特点。购物中心为了满足多种功能需求，要求占地面积很大。购物中心对汽车的依赖性非常强，要求有大面积免费停车场，郊区用地比较宽松，城市市区则缺少这种用地优势，用地获得比较困难，用地比 较拥挤。

  　 (二)用地经济状况评估

   　 对于一块符合区位选择的用地是否适合购物中心开发，需要对用地的经济状况进行综合分析。

  　 用地的可获得性指开发商是否能够控制或者获得用地使用权。首先，如果用地的所有者 不止一个，需要获得每一个所有者的认可。其次，需要分析用地的合理价格或租金，决定是 否值得购买并能够获得投资回报。第三，用地必须允许进行零售开发，如果是非商业开发用地，需要考虑改变用地性质的可能性。城市规划中已经按照功能把用地分为居住、工业和商业用地，但是在某些情况下，改变用地性质是有可能的，特别是与居住配套的商业开发。由于大型购物中心往往会给周围的居民带来恐惧，他们担心购物中心的交通会打扰居住区宁静的街道，所以从长远考虑，改变用地性质除了要和规划部门接触之外，还必须处理好与居民的关系，消除它带来的不利影响。

    　(三)用地的物理状况

   　在用地取得之后，还需要对用地进行实地调查，对用地的规模、形状、整体性、地形特征和地段的可进入性、地段周围环境等因素做进一步分析，判断其是否适合购物中心开发。

    　用地的物理状况包括用地的形状、高差变化、可进入性和视觉可见性等。

    　用地形状。用地必须完整，零碎的用地不适合购物中心开发。用地形状要求比较规则，长宽比例适当，如果是三角形用地，一些尖端部分可能不能有效地使用。

    　用地的平整性。购物中心要求用地竖向高差变化不宜过大，否则会给设计和施工带来一系列的问题，坡地的土方量将大大增加。

    　用地的可进入性。周围的交通状况是否能够容易地从周围道路进入购物中心停车场。如果周围道路在高峰期会出现交通堵塞，需要看政府部门是否有意或开发商是否有能力和资金加以改善。如果不能，那么只能减少购物中心的规模，而这可能会影响今后的竞争力，有时甚至会因此放弃这块用地。

    　郊区用地的视觉可见性。如果周围的道路明显高于购物中心，那么在道路上只能看到的 是购物中心的屋顶。屋顶上布满灰尘的管道和设备可能会导致吸引力下降。另一方面，如果周围的道路低于购物中心，那么树木和其他建筑或设施可能会遮挡购物中心，让驾车者忽略 了购物中心的存在。可见性不好可能会带来很大的不利，虽然大型购物中心可以通过广告加以补偿，但是，可视性不好的用地仍然必须在有足够的其他优势时才考虑选用。

    　用地周围情况。用地周围最好能够置于购物中心的控制之下，其他设施不应当干扰购物 中心的营业活动，不能影响购物中心的外观形象，不能产生令人讨厌的噪音、气味和光线。

    　用地的物理状况对购物中心规划和建筑设计至关重要，一些不足之处需要在规划和建筑 设计当中采用各种手段予以弥补。在互动关系下达 到整合的效果，形成一股强有力的经营动力。但必须注意，由于客源的重叠还应避免内部竞 争的 不利因素，而这些因素必须在规划和招商之初就有效排除。

　　目前国内汽车用品超市、玩具及文具大卖场、五金家用品大卖场、大型折扣店、工厂直销店、现代化的超市型综合药店、旅游用品店等业态都较为少见，也缺少有特色的小型专业 店，快餐及特色餐馆有一定知名度的也不多。因而MALL的经营者必须主动寻找这些有特色的商店，而非坐等厂商上门。

　　MALL要经营得好，还要求MALL经营者有连续不断地策划组织各类节庆活动的能力。MALL内一般至少有3个以上的公享空间中庭用以进行各类节庆活动，以吸引人气增加销量。

      酒店式服务公寓是目前在北京尚不多见的物业类型。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。所谓酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。

   酒店式公寓的起源

     酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。

     酒店式公寓，最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。

     在我国酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京等地，据21世纪不动产商业部统计，目前上海共有75家酒店式服务公寓，北京的数目则较少，它们主要集中在市中心的高档住宅区内。

   酒店式公寓的特点

    酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。

    酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。

    酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不流于一般形式，可以为住客提供高档、到位的各种服务。

    选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务,彰显气派。

    消息传出后业内媒体纷纷求证，但从多家银行房贷部门获悉，迄今为止银行方面并未听到任何提高房贷首付的消息，央行新闻处负责人也表示未发布过相关消息。

传言：房贷首付将提高

    据悉，传言的起因大概在一周前，中国银监会主席刘明康称，希望商业银行提高首付，一是为控制商业银行的信贷规模，二是为了控制部分地区房价上涨过快。

央行反映:目前没有发布任何消息

    据报道，对于提高首付的传闻，央行新闻处人士回应：目前央行没有发布任何消息。房贷首付需要考虑多方面因素，不光要考虑防范金融机构的风险问题，还要考虑消费者的承受能力。

银行体系反映：银行已全面收紧个人住房抵押贷款

    一股份制银行房贷部负责人透露，为防范房价下跌导致的抵押物价值缩水，银行已全面收紧个人住房抵押贷款。央行货币政策委员会新传出的信号也显示，下半年的货币政策将由之前的“稳健”过渡至“稳中适度从紧”。迫于紧缩银根的压力，部分实力不强的地产商可能陷入资金危机。

    几家银行房贷部门相关负责人均表示，提高房贷首付肯定会考虑多方面因素，不仅要考虑到金融机构的风险，还要考虑到会增加买房者的负担，再次提高首付比例将是一个非常审慎的过程。

专家意见：提高首付伤害了中低收入者对房地产的正常需求

    北京大学中国经济研究中心兼职教授徐滇庆认为，提高房贷首付，名义上似乎可以降低房贷风险。然而，在正常情况下，房贷首付20%已经将风险概率降低到0.5%以下，再降低一些，在统计上已经没有意义。但提高首付却伤害了对房地产的正常需求，依靠房贷购房的大多是普通百姓。

    清华大学EMBA特聘教授梁小民指出，从控制通胀的角度考虑，房贷首付的提高确实有利于打压当前高企的房价。但从我国目前的经济运行现状来看，监管层近期不太可能采取如此激进的做法。此外，为保护中低收入者的购房需求，房贷首付就算是要提高，也可能仅限于一些别墅类的高档住宅。

百姓心声：提高首付，打击了利用资金杠杆的投机投资客

    网友认为，提高首付，打击了利用资金杠杆的投机投资客。房价的走向还和供应量有关，如果开发商继续囤积土地，减少供应量，那就不要指望啥了…………说到底，还是看政府的态度是执行力度。

    提高首付后,短期内总价低的房源还是被抢的,高价房有滞销的趋势,因为有刚需的买房者。

经过20年的发展，中关村的地产格局日渐呈现出多元化的发展趋势，尤其是去年区域内相继亮相的以第三极、中关村购物广场、新中关为代表的特色鲜明的商业中心，或以独特的文化主题定位，或为区域稀缺的业态模式，成为中关村商业地产的新亮点。

2004年起亚洲最大的家乐福旗舰店落户黄庄，中关村巨大的商业潜力一下子令人刮目相看。而今年，中关村再次迎来了一次巨大的商业放量期：4月，20万平方米的中关村广场购物中心开始试营业；7月初，拥有2万平方米大型书店的第三极文化主题商场将盛装亮相；8月底，超过4万平方米的新中关购物中心即将开张纳客；不久之后，6万平方米的中关村e世界也会为本已盛装的中关村核心区再添几抹亮色。

业内人士认为，在中关村开发已近乎饱和的状态下，文化、商业等各种元素的聚合将使其重新找到支撑点，从而突破区域内单纯的电子卖场之争，为中关村市场注入新的活力。

         存在问题

　　一个成熟的商圈，必须具备有产业、有居住、有商业三个要素，三个要素缺少了任何一个都不行，而以前之所以会出现“逃离中关村”的现象，原因就是“三缺一”。随着去年一年包括中关村购物广场等总体面积近90万平米的商业投入使用，中关村区域“零生活配套”的状况得到彻底改变。

　　目前的中关村商圈，已经有了近3万平米的家乐福大型超市、中关村购物广场、新中关等生活购物配套商业，原来居住配套的“短板”已经逐渐被补上，一个综合性业态齐全的商圈正在形成。

　　但区域商业比较分散，聚合度不高仍然是个问题，这容易导致客源分散，不利于商圈聚集效应的体现。比如，双安商场和当代商城虽然同在中关村区域，但与以海龙为中心的区域有至少一站地的距离，普通消费者购物大多会在中关村购物广场与双安商场之间二选一，而不会两者兼顾。

商业地产大打文化牌

　　对于中关村， 很久以来流行一种说法，“八十年代看深圳，九十年代看浦东，二十一世纪看中关村”。长期以来，借助着科技创新，一批又一批的科技企业蜂拥而至，加入了中关村的“村民”行列，中关村地区一直是北京人口密度最大的区域，科技一度成了支持中关村市场繁荣的重要因素。

　　然而从昔日的“电子一条街”到如今的“中关村科技园区”，历经二十多年风雨变迁的中关村却似乎在慢慢迷失。在京城科技基地遍地开花的大环境下，中关村的发展重心是科技、教育或是文化？如何抉择定位成了众多关注中关村发展人士的谈论热点。

　　市场竞争日渐白热化，普通地产显然已不具备以往的绝对优势。于是更多的地产商想到了创新，试图为这个并不大的区域延伸出更多的空间。刚刚亮相的“第三极”就是以创新出招，以首家大型文化主题商城打破了中关村近年来的商业模式。“第三极”大型文化主题商城总经理欧阳旭告诉中国经济时报记者，该项目的主体是大型商场，主要有欢乐、图书、体育、教育、旅游、商务等六个大本营，但在高层部分建有配套的写字楼。与其他项目的不同点在于，别人是写字楼里配底商，“第三极”则是商场里面配写字楼。这个项目既承袭了中关村浓厚的文化气息，又延续了海淀图书城的商业传统。欧阳旭表示，人流再多、再老牌的商业区必然会出现市场饱和，只有不断创新，才能掌握市场主动性。据了解，建成后的“第三极”，将有望成为中关村地区的文化商业中心、北京市文化商业地标，乃至中国闻名的原创文化集散地。

　　有业内人士大胆预测，“第三极”这一文化地产模式的出现势必会带动整个中关村商业地产的发展，并为商业发展提供更多的空间，在其带动下，创新热潮有望即将在中关村兴起。

文化积淀熏陶商业开发

　　“虽然以‘第三极’为代表的商业地产为中关村房地产开发带来新的发展亮点，但中关村与北京其他区域特色不同的是，中关村浓厚的科技、教育和文件背景是其最大的吸引力。”中关村一位地产老总告诉记者，商业地产在中关村的发展势头迅猛，但尚不能说明中关村的优势就是商业地产，目前中关村仍处在科技、文化和商业争锋的时代。

　　事实上，早在1999年5月，北京市政府和国家科技部就明确了“把中关村科技园区建设成为具有国际竞争力的国家科技创新示范基地”的目标。在“十五”规划中，国家有关部门又进一步明确，“2005年中关村科技园区将初步建设成为国家科技创新基地。”根据原定目标，从1999年算起，10年后，中关村将能发展成为“世界一流的科技园区”。

　　然而中关村的科技之路却不尽如人意。尽管政府和企业都对此目标做了不懈努力，但是中关村在从电子贸易到高新技术产业的转变过程中却历经坎坷，经济增长率出现下降、企业成长过程中问题突现，昔日的龙头产业却到底难以捍卫其霸主地位，“世界一流科技园区”对于中关村而言仍只是个象征，科技地产出现降温。

　　“除了科技，教育和文化是中关村的又一资源优势。”海淀区副区长于军表示，作为北京市乃至全国高等学府最集中的区域，中关村地区有以北京大学、清华大学为代表的各级、各类高等院校68所，在校学生30万人。对于全国各地的莘莘学子而言，教育氛围浓厚、教育资源发达的中关村无疑是他们心中最为向往的圣地。此外，中关村还有以中科院研究院所为代表的各级、各类科研机构219家，两院院士人数占全国院士总数的36％。但是，相对于房地产开发而言，教育地产项目已经非常稳定，不可能有太多新增开发的可能性。

　　然而，深受中关村文化熏陶的开发商们明了，在开发商业地产的过程中，逐渐将文化作为其项目的重头戏。他们普遍认为，在文化烙印极为深刻的中关村，建筑将成为文化的有形载体，而文化又丰富着建筑的内涵，并在若隐若现中穿插于商业地产之中。同时，随着中关村发展诸多弊端的出现，商业产品以及产品配套升级已势在必行。从目前中关村发展的态势中不难看出，中关村已经从单纯的电子园区走出来，科技的商业性、商业地产的文化性已经慢慢渗透影响到整个区域的发展。

　　有专家认为，中关村房地产行业的发展，不能单单是科技地产，或者是教育地产、商业地产。对于中关村，科技是最诱人的起点，教育是稳定的支持，商业是未来发展的保障。此三者彼此竞争，又彼此支撑，谁能在未来笑的最好，一切都只能在发展中看结果。

商业地产潜力巨大

　　中关村商业地产发展的迅猛势头，同样也会在北京其他各个区域出现，商业地产的未来显然前景不错。

　　有关专家分析认为，2008年奥运会之前，北京的各类建设工程将暂告停止，房地产开发企业面临着近两年大量的住宅、写字楼新盘集中上市、竞争加剧的压力，以及企业对房地产市场中、长期投资的预期。部分发展商意识到，应该寻找新的机会，将资金从住宅、写字楼的“大篮子”里分流出一部分，放到新型商业物业、旅游物业、教育物业乃至文化娱乐产业中，而销售价格高出住宅2至3倍的商业类物业自然是发展商的首选。

　　北京伟业房地产投资顾问有限公司董事总经理杨泓认为，商铺一直是计划经济的产物，比较复杂，一直以来受到限制比较多，主要来源于两个方面。一是土地，比如政府对于商业用地的开发有严格限制。二是归属管理比较复杂，商业设施受到商委系统的管理，给开发商的管理带来困难。种种原因造成了一种特殊的商业格局：北京既不缺商业，也缺商业。不缺商业指的不缺大型百货商场，因为北京的东、南、西、北已经形成了成熟的商业格局，但对于消费者的日常消费行为来说，这种类型的商业设施还非常缺乏。由于过度开发住宅，商业设施远远不够，随着住宅规模越来越大，商业设施越来越缺乏，因此在北京商业地产的前景非常广阔。

　　据了解，目前北京商业地产已经出现“三核多中心”格局 “三核”即指东边的ＣＢＤ中央商务区，西边的中关村科技园区以及介于两者之间的金融街。“多中心”则指北京其他区域形成的带有明显特征、商务物业相对集中的“商务分中心”。目前三个“核心”地区的写字楼存量超过300万平方米 其中中关村的商务物业供应量最大，商业物业也一改过去住宅底商纯粹的配套服务功能，开发商愈加注重突出商业部分的概念和主题包装。

东方新天地：欲开北京商业地产新天地

　　北京报道 11月5日，Ｅ.Ｚｅｇｎａ、Ｐａｌ Ｚｉｌｅｒｉ、Ｐａｕｌ Ｓｍｉｔｈ等世界顶级品牌纷纷进驻“东方新天地”商场内，与这些国际顶级品牌同时露面的，还有耗资千万元更换新颜的“东方新天地”第三区“庭苑新天地”。

　　“东方新天地”商场总经理谭祐华告诉记者：“如此众多的国际品牌几乎于同一时间进驻一家商场的现象在北京零售业并不多见。可以看出，他们对北京市场的扩张力度正逐渐加大，对北京经济发展与市民消费力的信心，也反映他们对‘东方新天地’的肯定。”

　　据记者了解，东方新天地作为亚洲最大的购物中心之一，拥有约250家租户，其中更是拥有众多首次进入中国的国际性品牌。中国大陆首家Ｓｈｉｓｅｉｄｏ及Ｈ2Ｏ旗舰店，亚洲最大的钻石店—“恒信钻石”，全球第一个大众汽车品牌专用展厅，亚洲惟一设立的“奥迪品味车苑”，北京最大、种类最齐全的体育用品中心—运动100，Ｋｅｎｚｏ在中国最大的男装旗舰店，Ｅ.Ｚｅｇｎａ在中国大陆的首家旗舰店等等，可谓拥有诸多第一。

　　有分析认为，东方新天地搭上高档消费阶层的俊男靓女，成为了北京商业地产项目中名副其实的“新天地”。

　　但据记者采访了解，目前风头正劲的东方广场新天地商场此前的商业运作并不如意。东方广场项目投资额高达20亿美元，在这个建筑面积达600万平方米的项目中，长江实业集团与和记黄埔共占了1／3的股权，其他合作伙伴中包括了中国银行、中国保险等实力派。东方广场1993年动工，到2003年才最后真正完工，比原计划推迟了两年，据媒体报道的一个未经证实的消息称，其原因是为了达到北京市的规划要求，东方广场不得不修改设计，将整个建筑高度降低了30％，分建成11座不相连建筑物。业内人士还指出，东方广场的经营，出租率相当低，收回投资的时间遥遥无期。

　　不过东方广场的“东方新天地”自2000年试营业以来，营运业绩一路攀升，成为几十家一线品牌的聚集地。据东城区地税部门统计，2003年东方广场纳税增长率高达两位数。

　　“东方新天地”总经理谭祐华先生表示，“东方新天地”的成功营运，证明他们在租户组合、管理和持续的创新宣传推广活动等方面做到了精益求精。据了解，著名品牌Ｓｉｓｌｅｙ设在“东方新天地”内的专卖店在刚过去的春节期间销售额位居全国之冠。目前，“东方新天地”商场的出租率已经超过95％，更有些店面的月租金已经达到每平方米260美元，2004年租金上调20％左右，个别增幅更达50％。据统计，现在“东方新天地”平日客流量达10万人次，节假日期间更超过了20万人次

      北京小吃非老矣北京汇聚了来自天下的美食,但是,真正属于北京,《市场报》记者近日在走访了北京什刹海九门小吃城、护国寺小吃一条街、东华门夜市、王府井美食一条街、南来顺、牛街清真美食超市等数条著名小吃街后,感受并非如此。

      大栅栏街东口,但现在主要经营西北小吃和涮羊肉、烤鸭,没见有什么北京小吃。南来顺炸糕店: 菜市口十字路口北侧路西,门脸极小,只外卖。牛街清真小吃城: 卫校东侧,但里面没什么正宗小吃(据网友推荐里面的年记酱肉、9号的肉饼、14号的羊羯子不错)。致宾楼饭庄小吃部: 教子胡同南口,小吃品种挺多,环境也不错。

      当时的马老先生开始等待,等待6个月,后海的小吃城会是一个什么样子? 寻回五十年前的招牌并非所有的北京小吃都能如“爆肚冯”、“月盛斋”那样幸运,失而复得,继承祖业。否则,就不会有近70%的北京小吃到如今都下落不明了。“恩元居”就是其中一个。

       一气儿煮好,来人就热的爆肚不能代表北京小吃,同样满街的炸羊肉串也不能,旧有的味道只能在胡同深处寻找,但现在胡同也越来越少了。离开了胡同,离开了寻找的北京小吃,再有人请我去小吃城,吃的还是羊蝎子,可回家的感觉没了。也许,“九门小吃”不开张,北京仅剩的不到100种小吃,又可以去掉十几种了。

      这片不复平静的海水,这个残留着淡淡京味的地方,能否有足够的能量来容纳这些代表着历史、寄托着人们理想的老北京小吃。小吃城开进居民区,哪有这样的道理?实在太吵了,没得清静。” 尽管大家对小吃口味是否正宗、是否地道并没提出质疑。可是拥挤的环境、相对高昂的价格,却是最大的弊病;

      老北京传统小吃协会首任会长侯嘉表示:决不能让传统小吃在我辈手中失传,北京小吃是北京的名片,是对北京的一份挂念。九门小吃,看着如今日新月异的北京城,小隐后海的九门小吃,想着那个有着几百年历史的老北京城,那些一旦失去就不可能再出现的老北京胡同,那些已经被拆除的支离破碎的建筑……

      老北京小吃协会会长侯嘉说,对于居民提出的噪声和垃圾问题,九门小吃准备再开一个后门,以实现客人分流。此外,给附近居民每户门前放置一个垃圾桶,在周末食客比较多的情况下,小吃城会派专人维持秩序,尽量让顾客小声说话。侯嘉表示,新开的大门会在一个月后投入使用,地点初步选在小吃城东侧的夹道处。

      北京小吃协会筹集启动资金1170万元,在后海3000平方米的仿古建筑中,安置了从前门门框胡同“一线天”拆迁后一直“无家可归”的北京11家小吃老字号。再有人请我去小吃城,吃的还是羊蝎子,可回家的感觉没了。” 也许,“九门小吃”不开张,北京仅剩的不到100种小吃。

      九门小吃城的工作人员说,小吃城开业以来给附近居民造成了这么大的影响,是他们没有想到的。老北京小吃协会会长侯嘉说,接到居民的投诉后,小吃城调整了营业时间。目前,对此,冯广聚很激动,“我希望北京小吃通过我们能重新再站起来。这是几代人的事业,得珍重和爱惜,老一代交给我的不能在我这代失传。很多所谓的小吃城因为只顾赚钱,不注重社会效益,经营的小吃既不正宗,且品种少,质次价高,纯粹是在误导外地游客,给北京小吃抹黑,不过这里的味道还是很不错的。

可您现在要到后海新开张的“九门小吃城”里喝豆汁,就只剩下咸菜没焦圈了。不是人家老字号德顺斋不想卖焦圈,我们从海淀过来就是想吃点正宗北京小吃的,人多挤点没关系,但挤了半天吃不到东西就遗憾了。”

正文:对于居民的这些困扰,老北京小吃的当家人侯嘉也是一脸无奈和疲惫,由于这些老字号原本就生长于胡同里巷,驻扎在此是希望尽可能保留它的原汁原味,传承老北京传统,如果扰民情况持续发展,的确需要找到一种小吃城与居民和谐相处的途径,毕竟,文化需要传承,而“家”也要安静舒适。

在他们看来,小吃城、小吃夜市里的北京小吃都走了调、串了味。在老艺人眼中,老北京传统小吃的活儿可是精雕细刻:奶酪魏的餐具不能沾上半点儿油腥;俊王一德顺斋的烧饼要外酥里嫩,咬开后能分出十几层;焦圈不小心掉在地上要一摔八瓣。

在11家北京小吃中,“爆肚冯”、“户部街马记月盛斋”、“瑞宾楼”是刚刚从前门廊坊二条胡同迁居到这里的。当时的马老先生开始等待,等待6月,后海的小吃城会是一个什么样子? 刘国壮:希望顾客找到感觉 “瑞宾楼”的现任老板刘国壮,并非“门框褡裢火烧”的嫡系传人,

导语:老北京小吃现在对于很多人来说都不陌生,许多大型商场购物中心顶层都有小吃城各地风味的都有,但现在什刹海有个小吃四合院跟这些地方不一样,里面全都是北京的传统小吃,而且都是老字号,正宗、地道、不串味。正文:坐落在什刹海孝友胡同里的一个四合院今天特别的热闹,一大早就来了不少客人。

前不久,由于前门廊房二条拆迁,人们与爆肚冯、年糕钱、奶酪魏、小肠陈、茶汤李、褡裢火烧等老北京小吃告别。昨天,昨天早上六七点钟,爆肚冯的第三代传人冯广聚老爷子就忙乎开了,光牛百叶就备了40多斤,“筹备了半年多的小吃城开张,心里是真高兴啊”。

早上六七点钟,爆肚冯的第三代传人冯广聚老爷子就忙乎开了,各种备料准备了70多斤,光牛百叶就有40多斤,“筹备了半年多的小吃城今天开张,这可是大事儿”。这是这些老字号传人50年来首次聚在一起,共同为北京小吃“叫卖”。

记者任宏)昨天下午,什刹海“九门小吃”红松牌楼搭建完成,人们在这里将吃到“年糕钱”、“恩圆斋”等久违的老北京小吃。都是希望有更多的人品尝和了解老北京的小吃和小吃文化,从而将手艺流传下去。小吃城模仿老北京胡同的设计。信报记者 毛千/摄

小吃城:相关事宜没谈好 正在联系解决已发放“邻里卡”请居民免费品尝小吃 ◇字体:〔受扰的居民家外挂出了提醒就餐人小声说话的提示牌 “九门小吃,老北京小吃!”刚到地安门商场后门,就有三轮车以九门小吃的名义揽客,三轮车车夫告诉记者:“我一天能送10多个人过去。”在九门小吃门前,尽管道路施工

但与此同时，经济型酒店的选址变得越来越难，一定程度上成为制约其扩张的瓶颈。行业领先者锦江之星的行政总裁俞萌曾感叹，“在圈地过程中，碰到的首要问题就是选址，但现在要在上海找一个好地段难乎其难。” 而一些区域如北京的王府井和青岛的前海一线，已经出现了“经济型酒店商圈”现象，大量酒店在同一区域扎堆聚集，如青岛市区一共90多家经济型酒店，其中50多家集中在前海一线，正表明了优势地段对经济型酒店的重要意义。

因此我们不禁要问，经济型酒店应该在什么地段选址？目前选址格局存在什么问题？未来的选址空间又在哪里？本文将分别就这些问题，对经济型酒店的选址进行梳理。

地段的价值在于客源与专业化

地段的重要性源于地段所能带来的收益，对于经济型酒店而言，地段的意义首先是客源，其次是专业化。

地段是城市功能、城市形象、城市配套以及聚客便捷性的载体，因此地段往往直接决定了客源数量与质量。客源是地段最根本、最为关键的意义，包括客户的数量和客户的类型，将基本决定酒店经营的好坏和酒店的类型。业界人士曾评论说，选择了一个好的地段就成功了60%。对于经济型酒店而言，地段的重要性就更加突出，因为其对入住率的要求比传统的酒店要高，只有有充足的客源保证了高的入住率，才能在成本控制的基础上形成可观的利润。

专业化是地段给经济型酒店带来的必要条件，即与地段相关的配套设施，可以使经济型酒店专注于主营业务，为客户提供更加专业化的服务。在美国，经济型酒店要求在15分钟的车程范围内，有餐馆、购物中心、加油站或社区等，酒店的电力、热力专业维修、客房整理、洗衣等业务大都实行外包，最大化地利用了城市配套。只有城市配套丰富的地段，才能为经济型酒店的专业化发展提供资源支撑。

因此，从地段价值角度，经济型酒店应选址在人员流动量大、交通方便、且具有相对成熟的城市配套的区域，这也是经济型酒店选址的基本要求。

定位决定选址差异

而从产品属性来看，经济型酒店是以提供有限服务、经济实惠为卖点的酒店形态，注重性价比是其目标客户的本质特征。因此，选址地段一方面要足以支撑酒店的客源和品质，另一方面出于成本和价格控制的需要，选址地段的地价不能过于昂贵。

且从市场细分来看，经济型酒店是一个内涵丰富的概念。在欧美国家，经济型酒店进一步细分成三种档次的酒店：有限服务酒店、经济酒店和廉价酒店；或者是三种类型的酒店：城市商务型酒店、青年旅舍、汽车旅馆。由于客户来源的不同，这些酒店的选址也应该具备差异性，选择不同土地价格、不同资源配套的区域。此外，同一类型内部也存在细分，档次过于接近的酒店选址应避免扎堆聚集。

而从客户群消费特征以及城市发展环境来看，除了旅游度假区，中国经济型酒店近阶段应排除郊区化选址的可能。