——写在2010虎年之初

终于，告别了海南这疯狂的楼市，走在岁末，回望这激情的岁末年初交汇之期，唯有感慨疯狂之余，已无言来表达这市场的变化。

目前海南楼市全面兴起，市场闹房荒、闹地荒、大批炒房客、投资客蜂拥而至，购房者像一群“蝗虫”一样， 由寒冷的内陆向高温的海南大量聚集，“群飞蔽天，旬日不息”，所到之处，一片狼藉，各类房子，吞噬一光，三亚首当其冲的成为重灾区。

乘“国际旅游岛”之东风，破房价发展之风浪

回望2010年1月，海南楼市，可谓乘“国际旅游岛”之东风，破房价发展之风浪，呈跳跃式发展趋势，迅猛发展。据不完全数据统计显示，海口，作为海南的省会城市，2010年1月海口商品房总签约3500余套，签约总面积为41万余平方米；2010年1月海口商品房总销量环比2009年12月总销量提升约25%，销售价格上涨35.1%，位居全国房价上涨首位。尤其是在1月中旬期间，海南省政府出台的两个“暂停”等一系列针对海南房地产市场的相关政策，在调整海南房地产市场格局的同时，又一步促进了海南商品房市场的火热，2010年1月中下旬，海南房价几乎处于一天一价的市场发展阶段。一时之间，海南迅速掀起一股“十万炒客下海南，百万地产战琼州”发展局面。

在三亚，“海居”在1月27日解筹后，价格迅速提升40%，销售均价达7.2万元/平方；凤凰岛，一期4、5号楼销售均价6.5万元/平方，春节期间推出的二期，销售均价10万元/平方，最高价格13万元/平方公寓楼；在陵水，雅居乐地产开发的清水湾项目，星海传说组团1月5日开盘销售，销售均价1.5万元/平方，销售至1月中下旬期间，销售均价已经达到2.5万元/平方；在琼海博鳌，中信地产开发的千舟湾项目，在09年12月底，销售均价约9000元/平方，在2010年1月上旬推出的新盘量中，销售均价约1.5万元/平方，在1月中下旬推出的新盘中，销售均价迅速提升到3.6万元/平方；在文昌，位于文昌老城区内，约20余亩一新盘，销售起价6000元/平方（周边环境资源比较匮乏）；位于文昌清澜开发区高隆湾一带某一新盘，虽然没有通过广告与媒体公布销售价格，但在现场了解到销售均价约1.2万元/平方；在海口，海甸岛地区楼盘销售均价约1.8万元/平方。

游客进出岛量同比大涨三成

新岁新气象，昨天阳光普照，一改前日的小雨绵绵。虎年大年初一，又逢浪漫的西方情人节，海南各旅游景点迎来春节黄金周的首个小高潮，全省主要景区接待游客6万多人。

2月18日，到海南的部分游客开始返程，各景区(点)共接待游客9.05万人次。据海南省假日办分析，18日仍有5.6万人次游客进岛，预期将对春节后旅游市场产生积极影响。

到三亚的游客也陆续返程，凤凰国际机场出港人数高于进港人数，三亚主要交通干线车流量明显减少。三亚天涯海角旅游区接待游客2.44万人，门票收入143.95万元;南山文化旅游区接待游客2.78万人，门票收入203.74万元。

琼海18日共接待游客1.4万人次，博鳌水城接待游客1.13万人次。其中自驾车游客占大多数，主要来自广东、广西、浙江、山西、黑龙江等省区。

据统计，18日海南省进港游客56192人次，同比增长11.55%;出港游客66648人次，同比增长25.95%，游客出港数开始高于进港数。海南省假日办分析，海南节后旅游热度不减，预计节后游仍将保持旺盛趋势。

游客量上涨但房价涨幅趋缓销量下降

据抽查结果显示，2月5日抽查的楼盘平均价格与1月26日相比涨幅趋缓，有部分楼盘价格保持平稳。海口的名门广场北区二期、三亚的天泽湖畔、琼海的万泉河家园平均销售价格每平米分别为11810元、25000元、8800元，比1月26日的11000元、21000元、8300元分别上涨7.36%、19.05%、6.02%。海口的书香门第、万宁的万利隆花园、琼海的鸿信雅苑、 文昌的海湾胜景花园平均销售价格每平米分别为8188元、4588元、7500元、6300元，与1月26日持平。

通过监测发现，2月2日、3日、4日，海口商品房签约数量分别为213套、180套、148套，签约面积分别为23638.52平方米、20811.29平方米、18465.07平方米，呈逐步下降的趋势;琼海商品房签约数量分别为122套、243套、65套，签约面积分别为10422.32平方米、17571.39平方米、4753.12平方米，以降为主。

通过以上数据对比可以发现，虽然，在价格发展方向上面，海南各个地区的地产项目价格发展均为朝上良好发展，但其发展速度越发缓慢，甚至出现已经涨停的价格趋势。从来琼游客人数比较上面可以看出，每组数据均处于增长的发展趋势，也就意味着来琼人数不断增多，但从2月份的销售情况上看，海南各个地区的楼盘销售量开始逐步下降。数据的对比，发现海南的楼市，将慢慢进入一个短期的有价无市局面。

两“暂停”让多个新盘错过春节市场

随着春节期间岛外游客的大量进岛，整个海南省都将迎来楼市的“春节行情”，很多项目都会选择在这个节点将项目推出市场，进行销售。但今年的情况，却不如往年，主要原因还是因为政府出台的两个“暂停”政策。

这比想象中的数字要少一些，很多楼盘没有取得商品房预售许可证，之前一直都在偷偷摸摸地内部认购，最近海南省政府及中央各部委对开发商的打击力度比较大，所以一些没有取得商品房预售许可证的开发商就不敢在春节期间开盘销售。

“暂停”之后市场放量加大竞争激烈

由于政府及时采取“暂停商业性开发土地出让、暂停新的土地开发项目审批”，尤其是“暂停新的土地开发项目审批”这个政策，更是制约了很多计划在今年春节期间开始推出市场进行认购销售的项目，即将可取得许可证的，就加快施工速度，无法赶上这波的项目，也在一定程度上放慢了开发的步伐，在减少了目前市场的供应量的同时，也加大了后期市场的供应量。据不完全数据统计，2010年海口地区可供应量可达300余万房，文昌、琼海两地供应量均超过150万方，三亚也超过100万方，其他市县还有很多。海南省国土环境资源厅提供的数据显示:目前在企业手中还有10多万亩土地,最少可以建8000万平方米的商品房。而据记者了解,海南目前年销售商品房约300万到600万平方米。这意味着,海南房地产企业手中所掌握的土地至少可供开发10年以上。总体来说，2010年的市场供应量是比较大的，不存在供小于求的局面。预计，2010年的5月份、10月份这两个比较重要的黄金销售节点，将会有大量的新盘推出市场，进行销售。未来市场，竞争激烈。

“十万炒客下海南”时代终结

海南海口、三亚上月房价涨幅领跑全国，如今的国际旅游岛注定和房地产密不可分。不过，一个多月前蜂拥进入海南房地产市场的投机资金已经有撤离迹象，多套购买或者团队购买的情况已经逐渐消失，已经订了不少房或者房号在手的“炒客”开始纷纷在各个地方，通过各种渠道散步信息，转卖房源，尤其以三亚为重，随意走在三亚街头任何一个地方，都能看到房子转让的广告，打开国内各大门户地产网站及大门户网站论坛，均可发现房子转让的信息。意欲撤场的投资客在虎年大年初一即掀起“出货潮”。之前曾被媒体报道时作为标杆、屡创新高的凤凰岛公寓项目，新春最新报价最高虽达10万元/平方米，但有投资客最低只开出不到5万元/平方米的价格，就放出之前买下的房源。“炒客”疯狂扫房的现象已经暂时告一段落，

展望未来，海南“长线投资”时代开启

对于海南房地产的未来，还是值得期待的。无论是从海南的资源环境，还是从海南在国家发展战略中所占据的位置，海南的未来是美好的。纵观海南上下，发展势头比较猛烈，发展机会也很多，回顾前面的20余年，全国改革开放，惟独海南没有赶上这个好机遇，再回过头来看看现在的海南，海南就好比一张白纸，可以从新开始描绘海南美丽的未来蓝图。而海南其得天独厚的自然资源环境和气候环境，也赋予了海南在中国的唯一性。着眼未来，海南有望成为继香港、澳门之后的有一发展海岛。抛开自己心中炒房号等短线投机的心理吧，海南“长线投资”时代已经开启。