[编者按]：中信集团海南博鳌投资控股有限公司是鄙人所见到的，最为虚心的一个房地产开发公司。作为一个大型的房地产开发公司，在进入博鳌地区并计划开发的前期，能虚心地邀请了部分业内的人士，去了解海南市场动态，虚心向在海南成功开发项目的开发商学习取经，是一件不可多得的事。从这么一个虚心的开发公司身上，我感触颇多，也深受教育。为此，在座谈会结束后，本人写下这篇会议后感，借此平台，再次发表自己的见解看法，以下观点，纯属个人观点，仅供参考！

中信·博鳌：虚心，使之成功

——记中信集团海南博鳌投资控股有限公司座谈会后感

此次座谈会是由中信集团海南博鳌投资控股有限公司牵头举办的，与其说是牵头举办，还真不如说是盛情邀请。因为会谈的气氛比较轻松，热烈，没有职务等级之分，没有水牌，没有规定座位，随意，一切都在随意中进行。中信集团的海南地区负责人曾总，也很虚心地听取了大家的意见，所以，本人评价此次交流座谈会，是一次成功的交流座谈会。

此次座谈会，聚集的都是房地产的业内人士，谈的话题也离不开房地产，更多的话题，还是集中在海南今年下半年的楼市会向什么方向发展，目前即将在海南开发的项目应该怎么样来定位这些话题之上。

海南今年下半年的楼市会朝什么方向发展呢？

本人还是持着乐观的态度来分析这个问题。纵观全国房地产市场发展，目前的确处于一个拐点的时期，大部分城市的房价开始下降，同时，受国内大自然环境和经济环境影响，无论是从主观还是客观的角度出发，都有多方面的因素制约着岛外购房者。但，海南市场，是一个特殊的市场，这是任何一个海南房地产开发商，或者说是海南的商人，都要非常注意的一个问题。

海南的发展如何，每一个人的看法都不一样，有些人认为海南还处于脏、乱、差的阶段，有些人认为海南处于发展中阶段，我更认可后者的看法。其实，从真正意义上来说，海南的开发，才刚刚开始。

回头看看二十年前，海南建省办特区，风风火火地进行了一段时间的发展，但由于受国家经济等方面的影响，海南很快就迎来了一场泡沫经济，海南的发展，又迅速陷入了低迷的发展时期。

走进二十一世纪后，国家开始重视海南的发展，尤其是近两年，国家对海南的开发和建设，更是加大了力度，不少大型的项目纷纷落户海南，其中包括自由贸易岛的建设、洋浦经济开发区、洋浦保税港区、文昌航天城、华能发电厂、乐东气田、海口港马村港、澄迈老城工业区等等76个项目，总投资规模1819亿元。从这些大的环境来说，海南，是处于一个发展的初级阶段，未来要走的路还很长，未来的发展还很大。

而支撑海南房地产发展的首要条件，是环境，其次，就是城市发展及经济，最后，就是房价和升值空间。面向全国，海南拥有着得天独厚的自然环境资源，不可复制的自然环境资源。在经济上来说，海南发展得还不够，但回过头来发现，海南领先了，因为海南是一块拥有着绝佳资源而又还没有开发的处女地。在解放初期，国家经济不景气，海南发展不起来；在今天，国家的经济已经上升到了一个新的高度，在这么一个高速发展的大环境支撑下，相信，海南未来的发展，会越好，越快！

在未来几年，海南的发展跟上了，海南的经济上去了，海南的资源保留着，海南的房地产，将倍受国内甚至国外购房者的关注和厚爱！

海南开发的房地产项目应该如何定位？

项目如何定位，是一个营销策划的问题。会议上，紫园的一位朋友提到，营销营销，必须先有经营，后有销售，经营，就是怎么把项目定位好，把项目品质做好，把产品包装好等，把这些工作做完之后，才能谈销售。

而海南的房地产项目，在很大成分上，面对的销售市场是全国，与在内地开发房地产项目有很大的区别，怎么在海南进行准确的项目定位，是一个值得业界同仁去研究的问题。

个人认为，海南房地产项目的定位，必须从一个大环境的角度出发，根据城市的定位，来定位项目。为什么这么说呢？因为城市的定位，决定着城市的发展方向，决定着这个城市将吸引哪方面的人群，并决定了这群人来到这个城市的目的。

纵观海南全岛，可以分为三大块：西线、中线、东线。而海口，城市定位的尴尬，就在于海口不属于任何一条线，而是一个孤独的开拓者。假如，我们以海口为中心，从海口出发，走西线，路过澄迈、临高、儋洲、洋浦、东方，大家不难发现，这条线上大部分的城市，都以工业发展为主，而目前工业发展最好的就有澄迈、洋浦、东方这几个城市，所以说，这条线的城市，可以定位为海南的工业城市。

走东线，路过琼海、万宁、陵水这几个城市，大家不难发现，这几个地方目前还处于走旅游发展的路线，但却蕴藏着非常丰富的休闲娱乐资源。尤其是琼海，或许，部分人会认为澄迈、洋浦有工业支撑，文昌有航天事业发展支持，三亚有旅游资源发展，海口有坚强的经济做后盾，而琼海的城市定位却处于尴尬的局面，因为琼海没有支撑产业。但我更觉得，琼海，将会是海南最大的聚宝盆。

如何解释这琼海聚宝盆的概念呢？首先，是要建立在琼海定位在一个海南后花园的娱乐之都的基础上。琼海的今天，是开放的，很多周边城市的人，开始逐渐接受琼海，并喜欢琼海。据了解，目前，已经有很多在海口地区长期生活的人，会在假期选择来琼海享受娱乐生活，因为，琼海是继三亚之后的又一开放城市。而就三亚而言，在很多本地人的生活概念里，还是远了一点，所以，个人认为，当文昌依托航天事业发展起来，澄迈依托工业发展起来，定安依托农业发展起来，琼海周边几个城市进入一个成熟的发展阶段之后，琼海，就属于海南的后花园，周边地区的城市人群，就会朝着琼海涌进，在琼海享受海南后花园的生活。

万宁走的路，要比琼海长得多，客观地说，当地的民风在海南的影响还是比较大的，万宁的整体人文素质，还有待提高。而陵水，在借助三亚发展大趋势的带领下，足以考虑紧随琼海的发展而发展。所以，东线的几个城市，完全可以定位在旅游城市上。

而中线呢，那当然少不要保留开发海南最基本的支柱行业——农业。定安、琼中、屯昌、白沙、保亭、五指山等城市，有着肥沃的土地和丰富的水源等适合种植的自然条件，是最适合发展农业的地区，应该强化这些地区的农业发展。

有了明确的城市定位，就可以根据城市的定位，进行项目定位。或者有人会说，如果每个项目都根据城市的定位来定位，岂不是会发生千篇一律的项目定位？回答还是一个老词——创新！

项目定位的时候，你们有没有考虑过，成功开发了这个项目之后，这个项目将成为这个城市标志性建筑，无论是旅游，考察，还是挖掘城市历史足迹，都会将该项目作为其中的一站？汽车的设计，都开始融合，将越野、两厢、轿车的几款车型，融合为一种比较创新的车型，为什么房地产项目就不能融合呢？不是非要做度假村才能旅游度假，不是非要做产权式酒店才能接待客户游客，也不是非要做别墅才能算高端项目，关键，还是看规划者，能否融合资源，整合创新！

夜深人静了，就此止笔吧，明天还要上班呢！