关玉传的博客：
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房产新政
●4月15日，国务院常务会议要求，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
●４月１７日，国务院发出的通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
●4月19日，住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。
在合肥工作的陆先生没有想到，自己决定买房后的一周多时间，国家就出重拳调控房地产市场。4月初，他在政务文化新区天鹅湖畔一家楼盘看中一套127平米的三房户型，觉得交通、区域位置、环境都还不错，就马上交了5000元的认筹金，结果等开盘确定认购时被却楼盘工作人员告知，现在国家出台新政，90平方米以上的首套房首付不低于三成，二套房首付不低于五成，像陆先生这样，第一套房子的房贷还没付清，这一套房首付就得付五成，总价80万左右，首付就得40万，这完全超乎他的承受能力。不过他咨询了不少业内朋友，建议他若是自住，现在出手“并非不适合”，若是投资，就得谨慎了。
国务院4月15日房贷新政出炉，剑指高房价，新一轮地产调控风暴已然启动。合肥楼盘和各大银行是否已开始实施？记者对此进行了探访，了解到各楼盘和银行基本都已接到通知并开始执行。那么新政实施后对市会场产生怎样的影响，房价拐点是否会显现？记者采访了相关专家和业内人士。
各方观点
银行：量缩价稳 拐点难现
“这是近年来最严厉的一次房贷新政”，中国银行安徽省分行个人金融部资产管理团队主管宋杰告诉记者，从4月19日开始，中国银行即按新政执行，“这个政策的出台力度之大前所未有，对房价的调控用意明显。”从去年年初到年尾，房价一直在涨，涨至今年初，现在合肥房价7000元/平方米已算是非常平常。相比较周边省会城市武汉、郑州，合肥乃至安徽的房价相对还较低，但是从未停止过上涨。
近几个月，国家房地产调控政策接连不断，从二手房营业税优惠终止、国四条、土地出让金比例调高至50%、到国十一条、央行上调存款准备金率再到“首套房首付不低于30%，二套房首付至少五成”的规定，力度一次比一次有针对性，一次比一次目的明确。在众多开发商面对迭连的政策选择观望放量时，购房者抱着房价能在这一系列的政策的指导下能出现一个让人心理上稍稍能接受的“拐点”的希冀，然而采访中，业内人士均表示“拐点”的显现并不明显。而且政策发生效应都会滞后，“5月份以后究竟影响几何看的就会比较清晰了。”
“房价在近期还是会呈现平稳上涨趋势。”宋主管表示，开发商会坚持房价短期内不会跌，至少10月份之前房价不会出现大的变化，，销售量可能会出现一定程度的下降。10月份之后，一些位置比较偏远、实力不够雄厚的开发商可能会通过活动营销或者降价的方式进行促销，保证现金的流动；但是名盘、大盘还是会死守价格，一旦价格出现松动，会对自身品牌产生影响，“之前的购买者认为自己手中的产品贬值，这对后期的销售会产生负面反应。所以他们会在实力的保证下‘死扛’房价。”
“当然银行方面并不希望房地产市场出现大起大落，循序渐进地平稳健康发展是最好的方式。”宋主管说，对合肥房地产市场的健康发展还是充满信心的，2009年，安徽加入“万亿GDP俱乐部”，近几年，合肥经过一番大建设，发展的步伐迅速，而加入“皖江城市带承接产业转移示范区”也给合肥带来发展机遇。
开发商
政策调控效果尚待观察
本次“暂停发放三套房贷款”政策的出台时间非常罕见地选择在周六休息日，新华集团万城房地产营销总监刘昕晟认为，这个信号透露出国家政府对遏制高房价的急迫心情。其实新政出台之前已有前兆：一、中央媒体罕见的十余日接力猛批房价；二、 4月14日，国家统计局数据显示，今年3月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，创造了该统计数据有史以来的最高纪录。三、据悉，《房地产税暂行条例》已经由财政部税政司着手修订，希望在不开征新税种的情况下，对大户型、非自住高档住宅保有环节征收税费，以控制楼市投资。同时有消息称，重庆试征方案已获决策层批准。
新国十条横空出世，二手房市场首当其冲受到影响。中原地产称，有投资客一次性挂牌上百套房源出售，在蓄意拉高房价之后，现正在快速出货。业界同时也开始密集出现房价下跌的声音，多数从业者都认为，二手市场交易量的倾泻也将直接拉低一手房市场的预期，部分次新房对消费者的吸引力将逐步加大，直接导致新盘“失宠”，开发商被迫调价。纵观近几年来的历次新政，本次依旧侧重在信贷层面，对房贷首付款和利率的收紧，而且伴随着房产税的完善和启动，二套房信贷的“严”和三套房信贷的“断”组合出击，确实力度空前，直指投机者的要害。
此外，刘昕晟认为本次新政依旧存在着一些值得商榷之处：首先，“限购权”放权给地方，就存在着权力寻租的可能，地方执行的标准如何最大限度的体现中央意志又灵活结合地方实际？房价收入比、租售比、空置比等经济指标的考量如何得以体现？文件中所指的“部分城市”究竟是哪些城市？京沪深抑或其他？房价过高、上涨过快、供应紧张的地区未能明确。如果目标不清晰，不能对当前全面疯涨的地产形势有所警惕，只是基于“部分城市房价上涨过快” 的判断而制定本次新政依然会出现法不责众的局面。如果只是在一线城市执行了三套房贷的政策，那么当一线城市的投资、投机受到阻碍时，这些资金会不同程度的流向二三线城市，这些城市又会掀起年初的房地产热潮。现在大多数房地产企业已经转战二三线城市，如果政策的出台不配合考虑这些城市的话，那么房价的压力将转移给更多的人。
其次，控制消费源头，只能说是问题解决了一半，土地供应制度的改良才是早该落下的另一只靴子。节节高升的地价，已经让大多数开发企业苦不堪言。作为服务区域市场的地方性开发企业，无法用设计方案和市场适应能力去争取加分，只能在银根上一较短长。地价加身的同时，地方性房企还要面临着融资收紧、税费改革的诸多压力，自然会将诸多压力转嫁到房价，最终城市与乡村差距进一步拉大，温家宝总理理想中的“橄榄型社会”也难以呈现。
平静中透露“茫然”
合肥新慧房产营销部经理王琴认为新政出台的初衷，是为了更好的规范房地产市场，抑制炒房者，使房价平稳发展，使更多的老百姓能买的起房，生活得更好。
从去年年底开始国家前所未有的从银行信贷政策开始对房产市场实行了一系列的调控，开发商、银行一度无法应对，刚刚有所缓和，又出台二套首付不低于50%、三套以上住宅“限购”等举措，“大多开发商目前只能先观望等待，看看后续还会不会有重拳，同时开发商在其推盘计划上也会有一定调整，希望能尽可能多的跑量。”
对合肥房价影响几何，开发商态度普遍比较隐晦，一方面对政策效果如何显现有待市场检验，一方面合肥房地产市场的“平静”让人更觉“心慌”。安徽华昌置业发展有限公司营销总监谢磊认为，房贷新政的意义在于：第一，信贷支持的差别化，信贷政策对于购买90平方米以下首套房的消费者，仍然给予低首付、低利率的优惠信贷支持，既支持了普通居民的住房消费，又引导居民根据我国国情和自身的经济能力，进行合理适度的住房消费。第二，重点打击投机、炒房者。这次房贷新政，大幅提高了购买第二套以上住房的首付比例和贷款利率，将大幅度加大投机炒房的资金压力和炒房成本。合肥作为一个二三线城市，房价水平相对较为合理，自住需求依然强烈，并没有出现像上海、江浙等地出现的投资客大量收购中小户型住房、投机需求挤占了有限的住房资源的情况。第三，防范金融风险。这次政策的实施，较大范围的提高了住房按揭贷款的首付比例，尤其是大幅提高了炒房者的首付比例，增加了银行住房贷款的安全程度。
“我们也一直关注着国家出台的每一项房产调控政策，但要说到它能在多长时间内遏制房价过快上涨的势头，这个很难预测，影响市场的因素很多，而且各个城市也有自身的特点，作为开发商方面只能静观其变，不变应万变。”
购房者：有惊喜亦有忧虑
从现在各家银行的实际操作情况看，首套住房贷款首付比例大多提至30%，90平米以下首套贷款且个人信用无污点的借款人能够享受20%的首付。新政策实施后，对于以满足自身住房需求为主的中低收入家庭来说，贷款政策的差异化将会使这部分人群更加受益。
在合肥打拼5年始终未有一席“安居之地”的小李，对国务院出台的房贷新政打心眼里觉得政府“是真的着手出招遏制房价过快上涨了”。前段日子，一到周末，小李就和女友参加各类看房活动，房子倒是看了不少，打击也受了不少。“眼见着房价扑啦啦的往上窜，买房的队伍继续往‘长’里绵延，也不知是真是假，过了一阵又掀起退房潮了，看着手中的积蓄被房价“折腾”的只够买个卫生间了。”二套房贷款首付比例提高到50%，贷款利率上浮1.1倍即6.53%。目前各家银行根据借款人的个人信用情况不同，而实施的基准或者下浮优惠利率将不复存在，严格执行统一的6.53%利率，小李说，这个政策会有力打击贷款炒房人群，这让他们这些有着强烈“自住”需求的人们看到买房的希望。
不过二套房贷政策改善性住房的难以界定，也会使有着强烈置业升级需求的自住人群，暂缓购房需求，有改善型需求的购房人将无力改善。业内人士表示，当前的国内房地产市场，如果不能够对住房购买的投资性及消费性有一个严格的区分与界定，然后在此基础上调整相应统计指标体系和出台相应的政策，那么以投资为主导的住房市场格局就不会改变，住房的消费性也就无从谈起了。
专家：改善型购房受冲击较大
国务院17日发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。短短三天时间，接二连三出台的调控政策可谓相当“严厉”，打击力度之大，目标之明确，是前所未有的。由于一季度全国房价普遍上涨明显，而国家政府是不可能让房价无限制地上涨，此次调控政策剑指投资、投机性购房，通过抑制炒房来阻止房价再次上涨，预计将对房地产市场产生相当大的影响。
本次调控直接通过银行信贷政策来执行，起到立竿见影的效果。“二套房首付不得低于50%”， 合肥学院房地产研究所所长朱德开认为，影响最大的当属改善性购房人群。而对于炒房者反而影响不是很大，因为调查显示，很多炒房者很少用银行贷款购房，几乎都是一次性购房，不受银行政策的制约。政策对整个市场的交易总量上影响还是非常明显的，因为调控政策传达了政府抑制高房价的信号，无论是开发商还是购房者，心理预期上都会产生影响，炒房者抑或改善型购房者，都会暂缓购房，从而在市场上形成新一轮的观望。
另外，住建部出台的“房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。”这一政策从对炒房者的限制到对房地产企业的规范，充分反映了国家稳定楼市、打击捂盘惜售、哄抬房价等决心之坚定，力度之强大。
调控政策中，特别提到“财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。”并且，重庆将作为这一政策的试点城市。我认为，高端房征收特别房产消费税是抑制高房价，遏制房地产恶意投机炒作，促进房地产市场健康发展的最为有力的措施，将真正起到打击投机、炒房的作用。无论房产税今后何时开征，这都意味着将有更严厉的政策出台。
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