实现流程化管理是现代房地产企业

  科学管理的重要标志和必然要求

   文/富关昆

（在上海全经联xx会上的演讲稿）

内容提要：

1、我国住房消费现状及发展趋势

2、流程化企业管理与流程化的力量

3、概要演示房地产开发建设流程图

4、成本控制（2）

一、我国住房消费现状及发展趋势

我国正处于并将长期处于社会主义初级阶段。这是在经济文化落后的中国建设社会主义现代化不可逾越的历史阶段，需要上百年的时间。我国的社会主义建设，必须从我国的国情出发，走中国特色社会主义道路。在现阶段，我国社会的主要矛盾是人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾。

---《十七大党纲》

改革开放特别是1998年以来，我国房地产业总体上保持了快速健康发展的势头，成为国家经济发展的重要支柱产业，政府住房保障力度逐步加大，已经初步形成了由廉租住房、经济适用住房、商品住房三个层次构成的住房供应体系，人民群众居住水平和居住质量显著提高。

近几年来，由于我国进入了城市化和工业化的加速期，受多种因素的影响，商品住房供需结构性矛盾突出，中低价位住房、经济适用住房和廉租住房发展滞后、供给不足，住房市场供求信息不对称，房地产领域的一些问题尚未得到根本解决。

站在一个新的历史起点上，房地产发展处在重要的转折点和战略机遇期，经济发展进入新阶段。大工业化、城乡一体化、信息化、市场化、国际化进程加快，居民消费结构逐步升级，居民住房改善性需求快速增长，同时人口聚集的趋势短期内也难以根本缓解。全国的住房建设和房地产业发展，正处于数量型发展阶段向产业型与质量并重发展型阶段转化的过程中，并呈多元化发展的趋势，住房消费需求在很长一段时期内仍将维持在较高水平，住房供应的压力仍然较大。随着经济的快速发展和产业结构调整，政府住房保障能力将不断提高，房地产业仍将是经济发展的重要支柱产业，并对我国经济未来健康稳定的可持续发展具有重要影响。与此同时，我们对国内的房市、房价的认识，历经了三个阶段：

第一阶段，是从产品向商品转化，已经认识到房价不仅仅是由成本决定的，而是由供求关系决定的；

第二阶段，是房地产商品向房地产资产转化，认识到房地产不仅是实物商品，同时是实物资产。这样，房地产价格就不再是简单的供求关系，而类似于金融市场的资产定价行为，会受到人们的预期影响，并产生价格泡沫；

第三阶段，是从房地产市场的内部向房地产市场外部转化，房地产价格不仅受房地产内部供求关系、对资产价格预期的影响，还受到货币供应量、流通量、汇率、利率等宏观经济变量的影响。

在全球经济危机的大风暴中，我国保八的形势严峻，体现在房地产开发建设方面是：

一、国务院一举打破银监会第212号文件“自备项目工程资金总额度35%”规定，调整为20%。调整幅度之大前所未有，为房地产降低融资门槛、稳定市场供需平衡提供了条件；

二、目前热议的“物业税”我个人认为，收取物业税的条件不够成熟，因为法律、规章前后矛盾；立法、执法、监管、执行细则未出台，目前不具备可行性，对房地产开发建设不会产生多大影响；

结合我国房地产发展趋势与对国内的房市、房价的三个阶段的认识，可以得出以下结论：

中国房地产高风险性正由政策性风险转向高金融风险。其主要表现在中国内地和香港股市中地产企业的数量不断增加，地产股的比重持续上升，房市与股市的联动性越来越强，对内地和香港的资本市场影响越来越大。

中国房地产业的健康与快速发展仍是大势所趋。结合中国经济与社会发展中对住房的居住需求比重，住房消费需求在很长一段时期内仍将维持在较高水平，住房供应的压力仍然较大。

随着中国资本市场的改革与开放，我国的资本市场、金融企业面临的挑战越来越大。股市中的地产股将会越来越敏感，市场频繁波动也会加大，房地新政的调控作用将会随资本市场改革开放的大趋势渐渐淡化。

（待续）