| 住房建设规划：初衷美好 执行困难
---解读 上海市住房建设规划（2008-2012年）（征求意见稿）
上海市住房建设规划（2008-2012年）（征求意见稿）（下称《意见稿》），千呼万唤出台了。他是一部上海市住房保障性五年规划。笔者将学习的部分心得贴出，踩者阅后请一笑置之：
在编制住房建设规划的时候，有一个目标，或者说希望解决什么问题，希望解决的问题就是我们的规划（政策）目标，但是任何规划（政策）的执行都需要具备一定的支撑条件，没有支撑条件的规划，恐怕制定规划的美好初衷、效果会要打折扣的。
规划在执行的过程当中有一个执行成本，特别是规划执行的机会成本，规划的效果和支出的成本之间决定了规划的取舍，前面是规划的成败，后面是规划的取舍。
例如，《意见稿》一、总体目标（五）住房建设标准
按照“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的要求建设住宅，新建住宅中“四高”优秀小区的创建达到40%左右。完善住宅配套实施建设。全面落实《关于本市新建住宅节能省地发展的指导意见》，大力发展节能省地型住宅，经济适用住房单套面积控制在60平方米左右。形成符合我国国情和上海实际的住宅建设和消费模式，进一步推进住宅建设的可持续发展。
“新建住宅中“四高”优秀小区的创建达到40%左右。完善住宅配套实施建设。”是《上海市住房建设规划（2006-2010年）》的通知 沪府发〔2006〕42号的再版，没有新颖之处。
要满足“新建住宅中“四高”优秀小区的创建达到40%左右。完善住宅配套实施建设。”两项要求，是需要巨大财力支撑的。一般说，满足两项要求,每平方米建按成本要提高15~25%，即210-350元/平方米（多层、小高层、长三角地区）。谁来埋单？是有限的公共财力？还是“猪坚强”（开发商）？况且目前市场又处在CPI上升通道之中；同一体量的建筑，“单套面积控制在60平方米左右”势必要增加梁、柱、墙、门窗、厨、卫；不能降低抗震设防、节能等等强制性规范要求---增加的建安成本，只能由房价消化---羊毛不可能出在“猪坚强”身上！
所以在考虑现行的经济适用房规划时，对于经济适用房有了每套60平方米不完全产权、国家回购的限制，拟应进一步对规划以及回购细则进行可行性设计和综合评估。
当前，住房需求既有低收入住房困难阶层的基本保障需求，但大多数是改善性住房需求。动用公共财力增加经济适用房、廉租房供给，有利于平抑市场商品房价过快上涨，但对于低收入阶层来说仍时可望不可及，等于用了有限公共财力补贴了中等及中等以上的家庭改善性住房要求，由此造成新的社会不公平；既对市场形成的房价构成干扰，也给权利寻租、腐败留下空间。是一项既无公平可信、又无效率之举。
例如，《意见稿》，第四章 住房建设布局
一、住房建设布局原则
（一）与城市总体规划发展方向相一致的原则。按照“1966”的城镇体系规划，上海将建成一个中心城、若干重点新城、中心镇和中心村。郊区城镇住宅建设的环境质量和水平优于中心城，引导中心城人口疏解和郊区人口向城镇集中。
“郊区城镇住宅建设的环境质量和水平优于中心城，”这是能做到的；“引导中心城人口疏解”难度极大，因为“环境质量”不是宜居充要条件；精明的中心城区居民除考虑居住宽敞、环境质量外更多考虑的是就医、上学、交通、购物、娱乐、访友等综合质量（的支出），这些支出大于家庭预算，“疏解”就成了空中楼阁。这就是“经审核符合（住房保障）条件的有35840户，已有35562户享受了廉租住房保障，占符合条件家庭数的99.22%，其中，实物配租2903户，租金配租32659户。”实物配租占“符合条件35840户”中的0.08%的根本原因。《东方早报》（2008-7-15）
例如，《意见稿》第四章 住房建设布局
（四）促进社会和谐与公平的原则。按照“大融合、小分散”的空间分布模式，鼓励和引导各种类型、各个层次、不同群体住房的相对混合布局，促进相互交流和社会和谐。
有理想化、世外桃源之嫌。
如何“相对混合”？当你拿出熊猫烟，我拿出大前门烟，是吸你的烟？还是抽我的烟？当你带着太太、囡囡高高兴兴去宝岛旅游；我却要领着老婆、孩子气喘吁吁地做钟点工，两家在小区（会所）碰到一块，交流什么？
彭丽媛鼓励17岁孩子到地震灾区做义工，与灾区人民“相互交流，”可敬可佩，毕竟不是多数。
当你将一年的物业费一次性交清，而我一个月一个月地交，还紧紧巴巴的，物业公司赞许、高兴；担心、歧视眼光抛向同一小区的“各种类型、各个层次、不同群体”的“业主”时，我此时此刻的心情，规划编制者们能理解吗？
以上例子可能很极端，但现实生活中确实存在。笔者以为“相对混合”的构想，是“屁股决定脑袋”编制出来的典型案例。
想当然的“混合布局，促进相互交流和社会和谐。”是不是离现实太远。
例如，《意见稿》，三、扩大保障性住房建设规模，优化住房供应结构
（一）“。。。要通过单独选址、集中建设的方式和在商品住房项目中按一定比例配建经济适用住房，在经济适用住房项目中按一定比例配建廉租住房的方式，加快保障性住房建设和供应。”
三种性质的住房，按一定比例配建，这是两难的选择，是构筑寻租的土壤。多一道行政许可（管理）多一层寻租。
原因是：“要通过单独选址、集中建设的方式和在商品住房项目中按一定比例配建经济适用住房，在经济适用住房项目中按一定比例配建廉租住房，”将面临一系列问题，需要解决：
1、主体合同与谁签订？是否要招投标、进市场（许可）备案？---持有股份的双方，责、权、利，如何划分？政府持有的运动员的服装、裁判员的服装，以那套服装为准？
2、规划保障性项目，相对应的优惠政策有哪些？目前虽然有《经济适用住房管理办法》建设部 发改委 国土资源部 人民银行 （二○○四年四月十三日），但是，《意见稿》说《上海市经济适用住房管理实施办法》还在加快制订当中，地方实施办法（细则）没有发布，执行合同在无法规、无规范约束的空档中，寻租机会是不是更大了。
套用一句业内老话：无施工许可、无设计蓝图、无建设资金的“三无”项目是不得开工的；那么无地方实施办法、无法规监管、无规范约束的“三无”市场，能运转吗？
诸如：土地出让金、大小市政配套费、行政许可费、税费、融资、项目建设周期。
３、政府回购的房屋以什么标准交房？是毛坯房交割？还是装修房？装修标准？
４、政府回购房屋，多层建筑是多少？小高层是多少？是分幢分割？还是分层分割？
５、政府的回购支付、依据、时限？有何奖罚？
６、建筑节能、四高如何考虑？其成本如何分摊？
7、政府有关部门是否参与项目开发建设管理、监管？以何种方式参与？管理成本如何分摊？
8、房屋预售，是按原政策执行？还是另有优惠政策？
9、公建面积如何分摊？地下车库（含自行车库）是否分割？建设工程规划、功能配置如何考虑？诸如：电梯、绿化景观、会所、智能化、人防、环卫、环保、道路围墙。。。
住房制度保障体制的建设、规划的编制，是一个长期的、一个由较低水平到较高水平、渐进发展的过程，是一个梯度进展的、综合统筹的过程，我们对它的期望应该从实地发展阶段出发，从区域现实条件出发，这样考虑问题，可能有利于解决目前在住房保障体制建设、规划编制的过程中所面临的一些矛盾和问题。
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