文/富关昆

2011.8.20

对于商品房市场需求，同仁们谈的较多的是四类需求，即：消费性需求（或称自住型需求）、改善性需求、投资性需求、投机性需求。对资源性需求关注的谈论的相对少一些。

笔者对市场各类需求有兴趣，有一点心得，现“端”出来与业内同仁们交流。

一、关于消费性需求

居民购置住房，基于生活的（自住性）基本需求；

二、  关于改善性需求

居民对居住环境改善性需求或居住功能改善需求。如：基于以下考虑：异地配偶双方团聚、住家离工作地较近以及交通、就学、购物、就医等等；小房调大房、厨卫等配套齐全等，城市边缘地区向城市中心区靠拢的改善，均属于改善性住房需求。

三、  投资性需求

   由于我国投资渠道狭窄,投资人基于自身资金投资安全；高额回报预期的对住宅房屋的需求。

四、  投机性需求

是指人们基于高额回报预期，追求暴利对住宅房屋的需求。

五、  资源性需求

是指人们基于最大限度获取社会资源对住宅房屋需求。

我们知道，凡为需要，满足需求，所有能提供而足以转化为具体服务内涵的客体，皆可称为社会资源。而城市就是社会资源最集中的载体。

      从需求角度，我们大体将它分为二大类：

第一大类（环境类）：

投资环境、金融环境、科技环境、经营环境、交易环境、市场环境等导致各产业、企业、经济实体等十分青睐；

第二大类（机会、选择类）：

就业机会、就学选择、就医质量、出行成本、购物选择多样化、娱乐多样化、享受档次等等导致各阶层人士趋之若鹜。

在我国由于资源配置以及资源相互作用、效应等特征，加上人们对生活质量的向往（人类掠取资源的本性），城市（尤其是大城市，一线城市如、北京、上海、深圳）社会资源的诱惑，所以（农村）居民（企业）涌入城市，小城市居民（企业）涌进大城市，二三线城市居民（企业）向往一线城市就成为一种必然。

例如：安徽的太平、黟县成功人士对屯溪、合肥不动产均情有独钟，就是被屯溪、合肥的社会资源所诱惑。

他们选择（享受）这些城市资源，首要的条件之一就是居住（需求）。

世界五百强、中国100强纷纷抢滩北京、上海、成都就是一个例证。

我们将这类住房需求称为资源性需求。

随着经济高速发展，中产阶层不断增大这类需求已成趋势。