新调控加上市场新变，中小开发商面临“雪上加霜”

“元老”金房 “二次创业”

季节的冬天即将过去，春天也将到来。但，成都本土中小开发商迎来的不是暖春，而是寒冬。

去年末最后一月，楼市气候突变。继12月9日营业税调整后，马上出台“国四条”，接着提高拿地门槛，现在银行又对“二套房首付50%”的传言不置可否，房地产政策从一年前的“鼓励”骤变为“严控”，中小开发商的生存空间突然变得狭窄。

数百上千家大大小小的成都本土中小开发企业何去何从？就在行业陷入集体迷惘的时候，记者最新获悉，继17年深耕做解困房、普通商品住房之后，成都金房集团在 “痛苦”思索一年后，决定从2010年起大胆转型，借“华韵天府”的项目华丽转身，首次跻身成都高端物业市场。

预言，终结与革命

一切都像冥冥之中，预言总在我们的三米以内。

2009年3月6日，贾樟柯导演的《二十四城记》这部电影上映。镜头中最震颤人心的，莫过于成发集团420厂的厂牌拆除，被换上了崭新的“华润•二十四城”。其实，从那个拆旧换新的镜头开始，成都开发商的江湖主角已经易位。

2009年5月22日，好莱坞大片《终结者Ⅲ》登陆成都。当未来战士凯尔•里斯为了保护莎拉•康纳降临这个时代时，他不知道，自己的行为将改变这个世界的命运，也将终结一部分地球人的命运。同期，被终结的还有许多中小开发商的希望。

整个2009年，每个开发商和投资者内心的“橙”在被“市场太阳”的过量“热辐射”后，开始把超量的“热辐射”外溢到周边的“橙”，甚至“太阳”上去，每个“橙”又化身成一个又一个小“太阳”，并呈爆发状放射开来：房价飙升，成交激增！这场景，极似电影《2012》里面那位预言家制作的“热橙”的搞笑动画。

一幅幅疯狂成交和拉抬房价的灿烂画面，堪比北岛诗歌里的红罂粟，美丽，却充满毒素。

终于，2009年12月9日，一部地产大片赫然上演，调控又来了。继营业税调整、“国四条”、 提高拿地门槛后，又有了二套房首付50%的传言。激情亢奋一年的成都本土中小开发商，突然发现在季节即将进入春天的时候，自己却迎来了行业生命的第一场大雪！

就在本土中小开发企业陷入集体迷惘，不知何去何从的时候，幸运的是，成都金房集团比预言家看得更深更远。早在2009年1月3日，公司提前预判并做了部署，全体员工在金牛山庄召开了十分隆重的学习研讨会，由王总的《金房10大反思》开头，启动了全公司“找差距、变观念、迈新步”的反思大讨论，然后就是学习再学习，并为此整整思索了一年。

2010年，“华韵天府”将在三圣花乡亮相，公司也将借此挺进成都高端物业市场。这标志着，在17年坚持做解困房、普通商品住房之后，金房集团转型挑战“高端”，重新踏上“二次创业”的“革命”道路。

游戏，诱饵与毒药

   “六月飞雪”的怪异天气突然出现，让末路狂奔的中小开发商无所适从。但金房集团却利用这一年的时间充分休整，赶制出了过冬御寒的棉衣，而且研制出了锐利的进攻武器：借“华韵天府”向高端市场转型。难道，金房是神仙附体，有未卜先知的天眼？

尽管室外寒气袭人，但写着“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”牌匾的办公室里暖意融融，这是金房集团董事长王晓白的办公室。在这里，记者与王总展开了一次行业走势的对话。其实，早在2009年1月3日之前，王总就已经看到了本土中小企业已经面临巨大的风险，这就是当时“温水煮青蛙”的市场环境。

当经历V型反转的成都楼市沉醉于市场旺销的快感时，政策调控远比想象的来得更快，更猛。从12月9日开始，在不到半个月的时间里面，调控政策连发四道“金牌”，而且一道比一道更紧急，更严厉。房价过快上涨已经不是房地产行业的事情，而是事关整个国家的民生大局。当调控政策猛“加薪”的时候，这些中小开发商才发现自己身悬半空，而脚下的梯子已被人抽走。

抽梯人之一，就是让中小开发商直接受惠的房价。“干房地产，很容易上瘾，”这是一位开发商的原话。现在来看，利润最大化是中小开发商的“死亡诱饵”。为了利润最大化，大开发商和中小开发商一次次将房价直线推高，这让无数中小开发商从此染上 “毒瘾”，于是房价连着地价像毒瘾发作一样地飙升和猛涨。但房价不可能无限度地上涨，地价不可能力量不灭地飙升，一旦遇到政策或者市场的调整，“尸横遍野”的一定是中小开发商。在去年的非常时期，品牌开发商可以低于成本价卖房，中小开发商行吗？现在这波调整，央企张着“4万亿”的资本大鳄之口，试问中小企业有几条命？

抽梯人之二，就是政策导向的转变。本土中小企业由于资金和资本实力不够，大多只能像金房一样长年深耕做中低收入者购买的普通商品住房，但政策已经明朗，中低价位的收入者的住房问题以后由将政府解决。以前在普通商品住房领域游刃有余的中小企业，接下来还有立锥之地吗？

抽梯人之三，就是一个行业常态下的生老病死。每个人每个企业一出生，都在某个时间节点上，你就沿铺好的时间线往前走，然后在这个过程里面生老病死。伴随着外来品牌开发商的持续涌入，以及行业正常的新陈代谢，马太效应将逐步显现出来，强者愈强，弱者越弱。许多中小企业，将不可避免地成为滋润这个行业的肥料。

在一年之前，王总就已经看到了今天这场游戏的盘面。

反思，痛苦与快乐

一直到去年12月9日之前，很多企业都认为2009成都金房集团的世界很木讷，很无趣，不作为。在采访过程中，记者发现实际远非人们看到的一面，这个企业在为我们坚守住房产的品质，以及成都本土开发商精神的同时，极像冰雪覆盖下的火山。

按照成都金房集团公司董事长王晓白先生的话说：“这是整个公司最痛苦的一年，也是收获快乐最多的一年。”据记者了解，金房集团在整个2009年里面，开工、开盘、储地三大指标均未完成。那么，在所有人都赚得盆满钵满的一年里面，他们都做了些什么？

2009年第六期出刊的《房地产开发信息》，可以窥见金房集团一年反思的心路历程。从2007年到2008年，中国楼市演出了从轰轰烈烈到冷冷清清的两台喜剧与悲剧，不少企业扮演了“气壮如牛”和“弱不禁风”的迥然不同的两类角色，为什么2007年整个行业几乎全部失去了冷静与理智？就连一贯稳健的金房集团，为何也“晚节不保”，在2007年投入8个多亿高价竞地？

17年来，一直坚持做解困房、普通商品住房，公司上下和业主之间的关系一直非常融洽，为什么2008年众多品牌房企遭遇“捐款门”、“降价门”之后，金房集团也险些遭遇交房难的问题？而且，仅仅2008年秋交会，成都被投诉冲击的楼盘展位就多达5个，2009年金房在居民楼密集区的新开工项目又受阻长达5个多月。这是为什么？

随着市场成熟度的提高，本土中小企业和“航空母舰”之间的差距明显拉大，这其中到底是怎么回事？难道本土中小企业真的只有远离中心城区，远走郊县甚至二级城市？抑或“洗脚上岸”另谋他途？……

这场迷局还有多少可能？

记者知道王总有一个习惯，那就是数十年以来一直坚持每天自学不少于一小时的制度，从而也促成了整个金房的浓郁学风。在本土中小企业“生死一线”的关键时刻，金房带着一系列问题开始深刻反思，寻找本土中小企业“二次创业”的可能出路。最近两年来，金房先后多次组织公司骨干外出学习万科、中海、华侨城、隆鑫等企业在质量管理等方面的先进经验，最近又由老总带队，先后前往蓝光、置信、交大、芙华、清华坊、万华、阳明、亿兴、凯德置地等本土优秀企业学习取经，甚至向一些海外来蓉的小型民营企业学习成本控制。

放着赚钱正事不做的金房，而是使矛盾集中，将火力聚集进行了全公司整整一年的反思和学习。终于，我们才能在行业迷局之下，看到金房带头点亮“二次创业”的方向。通过了学习，开阔了眼界，金房发现了自身存在的许多差距，找到差距，也就找到了可以挖掘的潜力；通过反思，转变观念，金房斩断了长期形成的思想束缚，就意味着这个老企业有可能奋起腾飞。

创业，浴火与重生

终结自己，二次创业，是痛苦的。因为这意味着，金房必须像蛹到蝴蝶一样痛苦地蜕变，在艰难中涅槃，在浴火中重生。

这对成都金房集团这样的企业来说，谈何容易？先不说17年坚持做解困房、普通商品住房，整个公司上下的开发理念已经根深蒂固；就说公司17年的荣耀本身就是太过沉重的累赘，它就像图腾一样，诅咒般烙刻在身上。谁能轻易说弃就弃？

但，金房用一年的时间“潜伏”，就是为了带领大家实现扭转命运的关键一击。这，本身是对一个17年成都元老级开发企业涅槃的最高敬礼，也对整个成都本土中小企业的发展具有现实的示范意义。同时，这说明尽管作为个体的本土中小企业所遭遇的压力，如在洪流之中，身不由己，但超越自己并非完全不可能。对于拥有一颗勇敢的心的企业，无论在任何逆境下，意志力和都是它最好的进攻武器。

新的一年，是威胁，还是希望？王总告诉记者，金房集团历史上的第一个高端物业项目“华韵天府”，不会理睬这些，他们依然照常生产。在这个项目上，人们将看到金房作出的更多改变：该项目建筑面积虽然只有20万平方米，但金房却把它当成一个“大项目”来精心打造，规划方案与施工图均数易其稿，最终确定的主设单位为深圳华侨城和花样年的设计师团队，正合地产负责营销策划……更多的精彩值得全城关注。

1992年，金房集团以为世人修建解困房的角色问世，迎接它的是一个充满希望和残酷的未来，没有人能给出很多年后确切的答案。2010年的春天，宿命让金房和更多本土中小开发企业置身“二次创业”的世界，被渲染了整整18年的战争终于来了。