核心提示：新版“国四条”公布仅两天，国务院17日又下发其细化文件：《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（下称“国十条”）。综合2004年至今的所有房地产调控政策可以看到，此次调控，政府已尽其所能。除了尚未出台的房产税，目前能够动用的一切手段都已经被用到了极限。

调控问责责在谁

    “国十条”的严厉体现在两方面：一是将遏制房价与维护稳定等量齐观，这是中央对高房价危害性“评级”最严重的一次；二是首次将地方政府责任放在了《通知》的醒目位置，要求稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制，工作不力的要追责。

    以上政策在国土部出台的配套政策以及银行信贷等方面都得到了体现。房价调控已从中央性举动变成了地方政府责任，比如要求房价上涨过快的地方可以暂停三套房房贷，并且叫停非本地居民房贷等。

    每一次调控都少不了地方政府的戏份，而这一次的调控对政府的问责可以说是严利的，但这种问责是否能让地方政府清醒过来呢？实际上这一次的调控直接威胁到了地方政府的收入，有谁愿意把口袋里的钱往外掏呢？

房地产业是国家也是地方政府的主要收入来源，如果把遏制房价上涨作为地方政府的一个考核指标，而地方政府不可能把土地价格降下来，怎么降？

    是的，国家把银行信贷和配套政策已经制订出来，可这些政策是国家在宏观上进行的，而各个地方政府发展状况又不同，投资情况也不同，老百姓买房是必须的，难道叫他们不买？

    市场的失控不是一个人的责任也不是一个政府能解决的，它是一个市场行为，需要综合考虑，老百姓要买房而且要买多套房难道还得政府说了算？政府能阻止得了？

    “国十条”要求住建部加快个人住房信息系统的建设。这意味着，个人跨区域购房行为将得到有效监控。可视为对异地炒房不予贷款的补充，业内有人说这是要打击投资和投机购房者，可这又如何界定？地方政府还得像情报工作者一样去一一核查，隐私问题如何解决，政府是否有权掌控个人隐私？

    应该说政府在于疏导，调控的作用也在疏导，而真正能主宰市场的还是企业和消费者，政府的责任是调、疏和抑；

    高地价高成本的开发还是高房价，开发商不可能做慈善家，遵循市场的价格调节有一点，但不可能成本价销售，商家就是商家，价格的调节也是微弱的，没有利润空间谁做？

停贷为了谁

    “国十条”将90平方米以上的首套房贷首付比例严控在30%以上，二套房首付比例更达到50%以上。同时，要求对商品房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，根据风险状况，第三套及以上住房贷款暂停发放。

    针对开发商，对存在土地闲置及炒地行为的，不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

    停贷的城市是价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，这个界定非常模糊，现在哪个城市房价不是在涨？每个城市都像疯了一样，10年前的房价和现在比起来，真是天地相差，而一年之中房价前后相差比较大的也大有城市在，都在涨都是疯狂买房，如何去界定？而根据风险确定又是一个模凌两可的话，银行认为都会有风险，那就全停了吧？根据统计分析，购房者全额付款的只有10%，第二套房贷首付50%，第三套房没有贷款，这样下来改善居住也会存在问题。而炒房也几乎不可能！

    曾经有人说，这是为了国进民退，也不知是否真实，反正没有了多次买房的有利条件，房是有点难卖了！

在长少,在许多城市，非本地籍人群的商品房购买力还是比较大的,基本达到了商品房市场的三成,去掉其中的一部分在当地常住人口,其他的都来自外地。

    一连串的政策肯定会对房地产市场产生影响,目前买卖双方都已经在观望,大家也在等待下一步的细则。也许这种观望期大概需要三个月或者六个月以上,首先成交量要跌下来,然后价格才会松动,这种松动大概要在年底出现。

　　　在北京，部分银行已经实行第二套房贷首付60%的政策，这意味着，部分特高房价的城市银行已经基本关闭了房贷的大门，这样的话，老百姓买房就成了一大问题，原来买了一小户，现在想改善还得等十年！

土地土地

    超额供地探索出让方式。国土部此前宣布的供地计划将今年土地供应总量提高到18万公顷，是前5年平均供地量的3.3倍。其中，保障性以及中小户型等住房供地比例将达到77%，单中小套型商品房供地计划就已经超过了去年全年土地出让总量。而保障房供应量更是超出了国务院要求总量的一倍以上。

另外，此次提出，探索“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。

　如何有效遏制房价上涨，关键是在源头，而土地价格直接关系到房价，就目前来看各地的土地价格并没有下滑，甚至在今年还出现了多个地王，那么，这一次加大土地供应是否会造成资源的极大浪费或者寄生出腐败？很难说!

    每一年都在说保障，那么有多少保障房到了市面到了需要买房者的手中，这一次的对于保障性以及中小户型等住房供地比例将达到77%，那么这个比例和几年前的7090政策有没有联系？是否就是说开发商开发的楼盘有77%的户型都得是中小户？这样一来，市场的供应会不会中小户型供应过于泛滥？

    18万公顷换算一下就是18亿多平方米，人均近1.3平方米，这个数字是非常吓人的，可这么多的地放出来，是否又有一大批人要失去土地而变成游民，是否又会滋生出土地的倒爷和腐败？

                      楼市，不再是新宠

    多年来，房地产业是政府的宠儿，资金倾斜，政策倾斜，给房地产业带来了前所未有的发展，而政府也在此中得到了不少的收益，富可敌国的城市绝大部分各益于房地产业的长足发展！

    前所未有严控，楼市迅速转变风向。10条政策是一套严厉的政策组合拳，从政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面，出台一系列政策严控房价。如此密集全面的新政策集合首次出台，可以说是有史以来最严厉，甚至可以说是全球罕见。可见政府监管部门，对目前高房价带来的问题已经有充分的认识。密集的政策带来立竿见影的效果，在10条政策中提及了很多将实施的政策比如增加土地、限价房供应，解决了楼市的总供应问题。而土地延误开放、商品房捂盘等政策更是使得市场房源将明显增加。特别是金融政策的相比14日政策更加收紧使得市场将出现立刻趋冷的现象。而且政策还提及一旦房价继续上涨，将可能继续出台一系列的交易及保有环节的税费，沉重打击的炒房客的信心。

    不过新政策对改善性住房需求人群带来负担，很多寻求改善性住房的业主可能直接放弃改善的想法。如果说税费是在房屋持有环节设置意向引导的话，那么增加首付成本，贷款成本就是在消费环节设置意识引导，这种意识引导对于整个房地产市场动向影响都是非常大的。因为投资客都会考虑增加的投入产出比，如果投入加大了，产出有相对有障碍，这时候投资需求人群就不得不考虑自己的资金结构能否承受，投资回款还是不是有利可图。“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”这条政策更是堵死了外地炒房团炒房的门道。

    对于面前目前的楼市形式，开发商也不得不承认，成交量正在骤然下滑。房价的持续上涨，严厉的新政策对购房需求产生了较为明显的抑制作用，购房人观望情绪日趋加重，不敢说长沙的房价一定下滑，但是上涨的可能性慎微几乎是没有，长沙楼市正在跟随着全国楼市的变化必将经历一场大的变革。