未来的楼市，不是2012

    调控效应：政策略松就大买，稍有收紧即观望

    今年最大的亮点保障性住房，中央的目标是五年3600万套，真能做成吗？大家是迷茫的；另一个是房产税，它是否会在全国推广，各个城市跟上海、重庆的版本是相同，还是不同，我们不知道。其三，各地的限购政策松紧程度不一，限购政策何去何从也是一个困惑。比如，有的地方政府已经明确指出限购令到今年的12月30日到期，到期后怎么办呢？还有，二手房交易税的大幅提高，导致了存量房流动性降低，是否要一直持续下去？相信大家也有不同的判断。

    尽管市场预期混乱，但大家都有一个共同的认识：房产调控政策趋紧的大方向应该不会变。今年的调控政策走势肯定更加具体化。这次中央政府明确了调控目标：房价与消费能力基本适应。

    因此，开发商不要对金融调控抱有侥幸之心。其实，目前的资金价格并不高，虽然钱少但钱并不贵，所以还是少跟银行讨价还价，今年至少还要加息2－3次，存款准备金率也还有3次提高的可能。

    政策调控还导致了消费者心态的变化——— 越来越焦虑和短期化，政策略有放松就大举购买，稍有收紧就立即持币观望，这也造成了房价更容易大起大落。

   房价走向：要想降低房价，政府该少收钱

    从每个城市有多大上涨空间和下跌空间的标准来看，现在很多人讨论的目标是相对于去年涨多少或者跌多少，就是在跟上年比动量的指标。

    房价的变化也不是随着经济的增长就一定增长，和经济增长的速度和老百姓的收入相协调是一个长期的问题。

    房价是跟成本绑在一起的，地价、拆迁、管理、财务这些硬性的，包括现在还有一些不合理的规定引起的成本，很多开发商不得不去搞一些灰色的交易，所以以成本结构来分析，房价是不可能降的。只有政府流程规范化，信息透明化，收费公开化，土地成本民生化才有可能往下走的可能！

    房产税征收：其他地方跟进，不会来得太快

    房产税在上海、重庆试点之后，大家并没有从中看到预期中的 “震撼效果”。房产税会不会在全国推广？如何看待房产税带来的效应？

    目前政府并不希望它一开始就带来震撼力，而是更期待在试点后总结完善，最终带动其他城市的跟进。

    按照一般的经验估计，短期之内不会急于纷纷跟进，大的方向是扩大范围，之后再逐步地覆盖更多城市。

   从市场成交看未来楼市

   此次调控对成交量影响堪称史无前例，这主要体现在：

   1.对成交量下降的影响既深且长，历次宏观调控后成交量短期下降明显，会逐渐反弹，但此次调控后，成交量连续四个月处于最低点，且无反弹迹象，预计至少8个月处于成交低点；

    2.影响成交量处于两年半最低位：当前市场规模相比去年12月下降50%，即使比首轮调控后的成交低点也下降20%左右，处于2009年初市场回暖以来的最低点。

　　◆未来预测：

    未来9个月成交难回暖：如无政策从宽的信号，未来9个月即到2012年3月份之前，二手房月成交量难超往年，未来3个月即2011年9月份之前，月度成交恐难有大的成绩，若扣除历年春节所在的农历正月份，当前成交量创下2009年3月份以来共23个月的月度成交最低；

   从成交价格看未来楼市

    2010年的前两轮调控公布初期心理震慑度大，价格下降基本与成交量、挂牌价趋同，但短期会迅速反弹，价格下降虚降成分较多；

    2.此次价格下降在成交量、挂牌价“领跌”后，符合“跟跌”趋势，因此属于符合市场规律的实降，预计在成交量未明显回暖前，价格将随之呈现逐渐下降趋势。

　　◆未来预测：

    在2012年3月前，单月降幅基本在2%以内，总体价格将回落15%以内，而二手房蓬勃发展的十年中，即使2008年价格下行也未超过10%，因此当前很可能创下十年来价格连续回落幅度最高的记录。这主要表现在：1.多区域、多类型新增房源挂牌价格已出现下降端倪；2.多区域、多类型已挂牌存量房源业主已出现调低价格行为。今年下半年，房价还有一次反弹性上张趋势，到明年上半年，房价会有一次井喷性报复上涨。

  从成交压力看未来楼市

   1.调控后零成交楼盘数量增涨明显：目前短期内零成交楼盘已近一半，在最近滞销的楼盘中，大约近半数楼盘已经长达三个月为零成交

　  2.高成交楼盘下降明显：目前每月成交3套以上楼盘相比首次调控前已少了一半。

　　3.未来大体量楼盘满五年小户型成交上涨最快：在成交量上涨最快的楼盘中， 90平米以下小户型成交占到较大的比例，远高出整体二手房小户型成交比例；

　　◆未来预测：

　　1.未来楼盘出售压力将进一步显现，将会有超过5成的楼盘出现零成交的情况。2成楼盘维持低成交，出售难度的明显加大，会导致业主出售心理防线降低。

    2．长期滞销楼盘中会出现部分业主降价明显现象，预计出现在房源量较多但区域优势不明显的楼盘中。

   从租赁市场看未来楼市

　　1．租金涨幅逐年升高，2010年涨幅过高2011年将趋稳：除去春节期间的假期因素，2007-2010年租金始终处于上涨趋势，各年的年底相比年初涨幅分别在4.5%、14.1% 、14.6%、22%，2011年5月比年初则上涨6.7%，可见2010年属于租金涨幅过快的一年，2011年将有所趋稳；

　　2．历年春节后大涨,暑假小涨成规律：农历春节后第二周开始是租赁成交的高峰期，一般会持续到3月底4月初一共5~6周左右，以全年10%左右的时间完成了20%左右的成交量，因此春节后成交月均涨幅往往在2-5%左右，而暑期涨幅一般不超过1.5%。

　　◆未来预测：

    1.调控政策不会促使2011年租金如2010年般暴涨：首先，主要在于政策导向致使业主产生惜售心理，或将转向出租。

    2. 外来人口压力和以租养房压力仍会促使租金呈上涨趋势：首先，租赁的供需比会加剧；其次，以租养房压力在逐年增大：随着房价上涨和利率不断上调，以租养房压力在逐年明显增大，因此业主对高租金的意愿也会变强。

   从成交渠道看未来楼市

　  网络渠道的房客源比例增涨明显

　　据数据统计，2010年1月至今，网络渠道中房源委托比例增长，从网络渠道中获得购房信息的客户占比也在逐步加大，并且只有网络渠道委托与成交的占比均呈现出稳步上涨的趋势。

　　◆未来预测：

　　未来网络销售将成为有效且高效的成交渠道，因此网络房源质量是必然需要解决的首要问题，未来致力于开发网络找房体验将提升经纪机构的核心竞争力。

   从客户圈层看未来楼市

　　1．成交量回落后，购房人年龄会趋向“大龄”： 2011年三轮调控后，市场的购房年龄开始逐渐走稳，逐渐回归到36岁左右。

　　2．当前市场重新变为以中年人为主力的理性市场

　　首轮调控前，30—39岁这类年龄段的人群是购房的主力，而调控后，购房结构发生了变化，30岁以下年轻人购房占比有所缩小，而随着楼市调控继续深入，消费者购房也会逐渐趋于理性，中年人购房比例将会逐渐回升，成为市场的购房主力。

　　◆未来预测：

    理性市场难再追高房价，其中30岁以下年轻人购房单价高于中老人的区域占所选区域。而30岁以下年轻人的平均购房单价也高于中老年人购房单价。

   从买房负担看楼市未来

　　1．养房压力与月俱增，未来养房难度大于买房难度：

　　截至2011年5月，首套房平均月供相比于2009年1月的提高了几倍。而二套房月供相比于2009年1月也提高了约一倍。在此基础上，首套月供与二套月供仍有上涨可能。

　　2．首套与二套的压力截然相反，分别来自于月供压力和首付

　　宏观政策调控使得不同的人群养房压力呈现出差异性增加的特点。对于首套置业者来讲，主要增加的压力仍然是不断攀高的养房压力。而二套置业者，当前来看其压力仍然主要来自于高首付，其养房压力相对并不十分明显。

　　3．以租养贷压力在增大

　　当前平均租金低于首套房与二套房月供月均涨幅。再加上租金基数较低，使得当前以租养贷入不敷出的比例已经上升了许多。首套房月供与平均租金之间的差额加大。并且未来此差距可能继续增加。

　　◆未来预测：

　　未来首套房置业压力大于二套房：优惠利率一旦再次上调，首套房养房压力将让部分刚需望而却步；而首套房提高首付则让其买房及养房负担“双高”。

　　未来二套置业的压力主要来自于卖旧买新的出售压力：二套房月供压力增长不明显，主要体现在首付压力上，因此其首套房出售价格以及首付筹集能力变得更为重要，反之“接盘者”的首付压力同样大。

　　无论是首套还是二套，未来新购房产以租养房压力增大