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加息减税，真能给楼市退烧吗？ (2007-7-26 10:21:29) [发送到微博]
分类：新闻·观点 　标签：加息 房贷 楼市 民生 |
 
 　　　　　　　　　　　　　　　　■何　兵
 
7月20日，星期五，中国人民银行再次宣布加息：一年期存贷利率提升0.27%，同时存款利息税率由20％下调到5％。
这是今年来的第三次加息，也是2005年以来的第六次加息，旨在给热火朝天的房地产市场退退烧，同时为了防止出现的通货膨胀。
这次中国人民银行双管齐下，可谓大手笔，大动作。但是，从市民的反应来看，似乎早有预料，似乎早已适应。至于市民的内心是怎么想的，我们也不能完全知晓，相信不少人心中还是发出了这样质问：
房地产市场真的能降温吗？一次一次地加息，房地产市场有降过温吗？为什么房价没降反倒飙升不断呢？是政府真的没办法控制房地产市场，还是压根就不想控制呢？
一个接一个的问号，或许这就是市民最想说但又觉得没必要说的声音。
中共中央党校研究室副主任周天勇教授判断，单独的加息不会对房市有太大的影响。笔者十分赞成周天勇教授的判断，甚至更加偏激地认为房地产市场还会继续升温，为什么这么说呢？
 
一、融资渠道不断拓宽，外来资本隐形流入
自从2004年国家开始采取紧缩性货币政策后，一些开发商便将目光瞄向资本市场和海外市场。直接上市、借壳上市、信托投资公司、各类基金(公募、私募)、发债、外资合资、外资入股、海外投资银行等等，五花八门，日益多元化。
一时间，地产公司上市蔚然成风，合生地产、富力地产、万科、华发等，都开始采用证券市场进行融资。一些达不到信息公开、财务透明的企业，纷纷选择借壳上市。
国家很清楚，房地产是一块肥肉，怎能轻易被外国人吞走，于是出台了一系列的措施以控制国外资本的流入。但是货币的趋利性和投资性，决定了摆在中国政府面前的将是一堵很难垒起的墙。
还有多少国外资本没有通过资本市场就能直接流入了中国房地产市场，我们不得而知，但是敢肯定的是，这些隐形资本正在不动声色地为中国房地产市场添燃加料。
 
二、中国迅速崛起融入世界，房地产需求旺盛
30年来的改革开放，中国发生了翻天覆地的变化。特别是加入WTO，中国的大门彻底地向全世界敞开，中国所取得的辉煌成就为世界所震惊，中国的文化正在走出国门，中国人的价值观正在被世界所认同，无数海外人正在涌向中华大地。
中国正在融入世界，中国正在改变世界，中国正在变成世界的新大陆。尽管国家制定了一定了政策，防止国外人进入中国炒房，但是在地方政府利益与发展商利益的共同驱动下，这些限制近乎一纸空文。
另一方面，中国内部正处在一个特殊的阶段，在城乡一体化的进程中，每年几百万的大学毕业生涌向社会。不管他们暂时的工作怎样，但是他们同样要结婚，要成家，要买房，这是铁定的事实。
如此一来，本就求大于供的房地产市场，将会迎来更加需求旺盛的局面。
 
三、发展商成本转嫁，抬高房价
假设你是开发商，遇到成本超出预算的情况，你的第一反应是什么？压缩成本！
但是摆在发展商眼前的是，这是一个非常敏感的行业，俗话说的好，枪打出头鸟，谁敢拿着自己的前程为赌注而“顶风作乱”，谁就是那只被打的鸟。更何况，对于胃口不是一般大的发展商来说，就是采取压缩成本也压不出来几个钱来。
于是，转嫁成本便成了自然而然的事实，便成了发展商们步调一致的回应对策。你也可以说这是发展商提价的噱头，也可以理解为房地产市场火上加火的助燃剂。
 
 
四、延长工程时间，维持供不应求，制造供求紧张
2006年九部委在没没有何前奏的情况下，骤然宣布令地产界震惊的《国六条》，颁布了一系列的硬性指标，其中一条为“对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物”。
这一点，无论是对于资本市场融资的公司，还是采用合作融资开发的公司来说，都构不成任何的实质性威胁。也就意味着发展商仍然可以大势圈地，再根据市场情况确定工程进度，主动控制市场供求关系。
尤其是今天物权法出台后，物业可以无限期自然续延之后，购房者对物业的产权年限的概念开始淡化。这点也为发展商囤积土地，延长工程时间，维持供不应求的现状，甚至有意制造供求紧张和失衡的市场，从而制定利益最大化的入市时间。
这点，无疑为购房者被动购买限制了条件，而为发展商无序提升房价提供了有益支持。
 
 
以上四点，似乎跟银行加息关系不大，那么在这一次一次的加息过程中谁才是真正的买单人呢？消费者！消费者才是最大的利益牺牲者！房价在飙升，利率在猛加，双方面的压力将使购房者，尤其使第一次购房者付出很大牺牲！
或许，不少人会问，为什么国家的政策事与愿违呢？笔者认为，政府在思考问题时，忽略了一个很大的关键点：垄断！中国的市场竞争正在悄然的演变着，由行业内部的竞争演变为行业内部的利益联盟，这就是另一种形式的垄断！在经济学上，这是一种可怕的现象，望相关部门不要忽视！
 
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2007年7月24日
（作者现供职于左岸地产机构，毕业于安徽大学金融专业）
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