春季楼市初显“回暖”还需“保温”

文/山城游子

    中国楼市的春天是否已经来临，各大网络、媒体以及地产相关的博客论坛都纷纷从不同角度“评头论足”呼吁楼市“回暖”。那楼市是否真的回暖了？从以下数据看，从2009春节以来，各地房地产市场的交易量都有明显回升。

    从最近一周（春节后第三周2月16-2月22日）的商品房成交数据看，全国70个大小城市，除了苏州等极少数城市外（苏州上周成交量环比下降32.45%），环渤海、长三角、华南、西南等区域众多城市最近一周的成交量也大大增加，最高的城市环比增幅达109.87%（济南）。北京，商品房成交1956套，面积212298平米，环比增长47.92%；上海，商品房成交3315套，面积349336平米，环比增长21.66%；天津，商品房成交1681套，面积173598平米，环比增长26.63%；天津，商品房成交1397套，面积127811平米，环比增长18.94%；重庆，商品房成交3978套，面积400178平米，环比增长2.45%，由于重庆春节过后两周成交量都超过3500套，第三周的环比增幅相对较小，但与去年同比增长幅度达69.44%。

    那么如何看待08年9月份以来久违的楼市“回暖”现象呢？这只是一个暂时的阶段性调整，还是标志着楼市触底反弹，开始真正回暖呢？

    本人认为，目前楼市初显“回暖”现象有几个方面分析：

首先，从政策方面分析

    去年9月16日以来美国经济危机进一步恶化，百年老店雷曼兄弟宣布破产。“金融危机”这关键词开始影响国内各大媒体网络，正所谓是“谈机色变”，股市指数房地产价格纷纷“跳水”。随后，中央三部委开始拯救经济，刺激消费。从9月15日至11月26日，央行连续5次下调利率和银行准备金率，利率从7.83%下调到6.12%；财政部10月22日，将购房印花税契税下调至1%；国务院在11月5日和12月7日，宣布促进经济增长的10条具体措施，减免二手房营业税，12月21日又专门下发了楼市降价令；今年又宣布商业银行利率七折优惠……等等措施，政府，银行都在为楼市放血，直接降低交易成本和持有成本高达16%左右。皇天不负有心人，政府的利好政策效应终于在春节期间被逐步释放，对近阶段的成交量形成了有效的推动。

其次，从客户层面分析

    楼市受07年房价一路疯飙的影响，KFS捂盘惜售哄抬房价，投机者浑水摸鱼，消费者盲目追涨为KFS高额房价“埋单”。最终各大银行贷款告急，政府相继出台二套房从严等金融政策，楼市成交量到了年末明显回落。08年楼市受宏观调控政策以及海外次贷危机的影响，楼市优惠促销、买房送车、变相降价降声一片，消费者观望气氛逐渐浓烈，不少购房者都放弃了年内购房的计划。消费者经过07、08年疯狂和低糜变得越来越理性，同KFS展开了持久的“博弈”战，08年全国房地产成交量比07年下降了近50%。

    09年，随着政府接二连三的利好政策逐渐落实和春节期间KFS推出诱人的促销“红包效应” 刺激，去年被持续观望受抑制的相当一部分人认为，房价已经到了合理区间，开始出手买房，于是压抑的需求出现了集中释放。在重庆更是明显，春节期间的成交量号称全国“一枝独秀”。原因在于春节前夕60万大量的沿海就业返乡人员对沿海城市房价和内地房价的价差效应而“下叉”，对春节后几周的房地产成交量起到了很大的促进作用。

再是，从开发层面分析

    去年年底，相当一部分开发商将房价调整到很有吸引力的位置——“一步到位”，市场都基本达成了共识，认为这是基本到底部的一个价格，而且去年积压下来的一部分消费力，觉得现在的价格是比较“抵买”的，所以也就出手了。也促成08年11、12月的成交量的回升，使得不少开发商平安过冬。

    春节过后，开发商必须清理08年受金融危机影响而滞销的所有存量物业，确保完成09年的任务和开发目标。也都积极响应国家“拉动内需促经济”的口号，推出向消费者赠发成千上万甚至上亿的购房消费券，如：协信2月23日推出了1亿元面值5000元的“购房券”、武汉长江日报3月21日起推出面值5230元的“购房券”等大型的优惠购房活动。在不同程度上是给了真正购房者不少的实惠，也是在拯救楼市激活购房者的信心。

    还有就是，中央政府、地方政府以及各大媒体网络在政策上和宣传上的正确引导，给消费者增强信心。楼市的回暖需要信心，也需要保温，更需要行业再自救，只有经济危机的结束，才是真正意义上的春天来临。