七、设计的价值取向

    我们刚才说了很多有卖点的东西，就是元素在什么地方？寻找元素除了我们说的环境、地理位置、文化以外的东西。这五项东西是你永远脱离不了的，你说我没有文化，也没有风景、也没有树，比如你四面就是马路，但是你这五条是脱离不了的。

    1、你要从规划的价值里提取价值。

    规划是反映的环境空间价值，所以不同的人出的规划设计里面本身价值就差好远，因为环境空间价值是非常高的价值，有时候策划公司的一些构思来源于室外空间设计上，这点你一定要清楚，不同的人一出手，已经差出好几百块钱了。

    2、住宅的户型价值。

    第一是功能价值，比如小户型，面积小，我们甚至做180平米以下的房子，你考虑多的是功能价值，但是今天我们做一个200平米的房子，比如别墅300平米、500平米的时候，你会发现功能价值并不是主要的，空间价值变成第一位的。所以一个好的设计师，你看别墅的时候，你不要看功能，首先要看它的空间去，因为它的空间价值高于功能价值，别墅就是这样的特点。你用平常的眼光去看别墅，你可能犯错误。你必须用空间的概念看别墅就对了。一个别墅里面是做两层的厅还是三层的厅？不一样的，你的楼梯是放在厅里面还是厅外面？你中间是放一个暴露的内庭院？还是上面放玻璃盖的？你从你们家阳台出一个晾台还是一个平台？这都是空间概念。因此你看别墅一定要从这个角度看，才能知道别墅跟一般的住宅不一样。当然你看我们现在的设计人员更多的考虑还是功能，它不缺面积，你考虑功能干什么？那说小户型就没有空间概念吗？有，小户型做好了，空间价值也可以提高。

    比如说，我们做90平米以下的小户型，平板的楼最好设计，把开间定下来就可以了，把这两个地方定下来以后，其他的就可以自己改了，没有任何难度。我们原来的厅都是做的3.9米、4.2米一直到5.4米，中国的厅做得非常大，今天的户型小了，空间变窄了，我们看电视就不用那么大的距离了，生活又变了，做小户型对于我们空间变化是因为我们的生活方式变了，比如今天没有人买一大堆菜放在家里，我们塑料袋进、塑料袋出，我们把厨房放里面了，日本为什么把厨房放里面呢？因为它有粉碎机，没有什么汤汤水水，韩国的厨房里面有甩干机，可以把垃圾脱水以后再扔掉。今天因为都变3.6米了，房子就可以叠着待着了，你会发现这种情况，2.8米、2.8米，加一个楼梯，楼梯下面加一个厕所，但是这没有产生任何空间价值，仍然没有什么特点。我们今天90平米，我们要做80平米怎么办？小户型的这个空间的价值大大超过功能价值。

    （PPT）我们再想一想，现在还是两层，这个变成2.1米行不行？这边变成2.7米加一个楼梯，北京市是这样规定的，一层的层高不超过4.9米就算一层，这时候不算面积了，就算一层了，这就是偷面积，但是不能乱偷。像这种偷面积的人家不会理你，你这时候卖的不是功能价值，而是空间价值。大家去过万科17英里吗？外面有一个走廊，上面悬出一个厕所，进来以后这边有遮光，63.84平米，走廊进来这是厨房，这是桌子，楼梯下面有一个卫生间，进来以后上楼梯，顺着楼梯上来，这里有一个厕所，这是一个床，在这里得了一个两层的空间，宽度是4.2×3.85米，这房子开始卖一万，后来卖一万二，晚上买一万四，人家就把他柜台砸了，你一天变三个价，涨得太快了。今天这个房子已经涨钱了，这个房子前面就是大海，是值钱。

    这完全是空间概念的东西演变过来的，进了门以后，这个桌子可以拉出来，可以推回去，这是冰箱，这是楼梯，楼梯下面是厕所，这里有一个床，早晨起来可以站在这里看大海。你要把它做平了，这个空间就没有了，所以小空间里可以做很多有意思的空间。不像我们想象的卫生间还要从床上跳下来，还要走到楼梯下面去，这个对面就是一个卫生间。

    （PPT）这个是大连做的，下面是卫生间，从这里上楼梯，这里面铺的是地板采暖，所以上去以后，你往这里一坐，脚是暖和的，睡觉你不用买床，买一个垫子就可以了，这也是创造，你说这个房子卖多少钱？装修成这个样子，卖七千多块钱，旁边的毛坯房卖不到六千块钱，很快就抢光了。你这时候看问题就不能那么看，空间价值完全高于功能价值。

    我们今天做办公楼，你一定做两层可以拉开的，上面可以住人，下面可以办公。你看北京的奥运会开完以后，来了一大堆东北人，把奥运村的房子都买了。奥运会最一开始全装修卖一万六千块钱，现在已经卖多三万三了，最高的卖到三万八。

    （PPT）这是星河湾的一个小户型，这个户型就是宾馆的平面，但是外面铺的木头，里面铺的地毯，这个人在设计的时候，他铺地毯的地方是睡觉的，地板的地方是待客的。

    最重要的不在这里，你看它的空间，打开以后，是这样的空间，冰箱都给了。这个墙上本来是搁大衣柜的地方，而在这里放了一个隐蔽式的厨房，你用的时候就打开，里面有一个电磁炉。这个空间价值大了，你用的时候出来，不用的时候就没了。这个空间时隐时现，你用的时候就拉开，不用的时候就关上，你把所有的元素都变成固定的，你就没有办法创新。

    （PPT）这是紫御府，它的旁边有一个建筑是元朝的，做的非常好，因为这个东西它做了一个完全中国化的东西，这就是平面图，这是元朝的建筑。这是修过的，原来是破旧的元代建筑。小高层做中式的很难成功，这个做得还真是成功。檐口的部分都比较地道，看着就是中国的东西。它的卖点就是在全装修的温泉。它的启发在于庙上，由庙演化为一个中式建筑，然后做一个全装修，这是它打地热井的设备，要保持水温，把水沟里面抽上来的热水都铺到里面了，因为它有地热，这是工人在铺管。他从山上开下一块大石头，他拉石头拉了2400多吨，树木移了3800棵树。

    （PPT）这是温泉，全部装修到位，你们明天可以看到。这里面的卖点非常强，它的构思来源于一个庙，但是它巧用了地下的东西，紫御府把中式的建筑做成高端建筑，确实很成功，比如他把元朝的建筑发展成为一个整合的闭合体上。

    （PPT）这是龙湖，龙湖是完全西班牙式的风格，做的比较地道。很多人喜欢它的风格，主要它的环境作得比较区域自然，没有过多的堆砌。

    我说的这四个楼盘，到北京有时间还是要去看一遍，有好处，这四个楼盘是在不同的方向上做，在不同的卖点上做。

    北京市在1994年9月的时候，曾经这么卖房，还没有靠近1995年的时候，开发商投其所好，跟老百姓说我这个房子先不封，咱俩都算一半，但是你进去以后就封上了，因此阳台的大小决定房子好卖不好卖，因为你偷的面积越大，房子越好卖，所以阳台由1.2米做到1.5米，山东省经常是把阳台做得非常大，然后把厨房放在阳台上。由于这样非常好卖，就变成了一股潮流了，大家都愿意做大阳台。但是我们今天想一想，我们每回向外看的时候，都要透过两层玻璃，而且你必须站起来看，因为这是1.1米高，你站起来看你觉得不舒服，而且是两层玻璃，你得到的面积，但是你失去了舒适程度，这个地方的功能就改了，本来是内外可以融通的空间，现在变成仓库了，面积大了，装东西多了，但是舒适度降低了。当大家都在做大阳台的时候，来了一个香港人，把阳台砍了，别人都做大阳台，他不做了，他把玻璃落到地面，暖气片跑到旁边去了，但是这不大符合我们现在空间的要求，因为热风起来以后，随着透风，热风会往后走。所以他是这样做的（白板显示），我让你坐在沙发上就可以看外面的一片绿地，他做的样板间也是这样做的，让你坐在凳子上看外面，1999年的时候，北京很少有考虑南面阳台的，因此这就带来一个卖点，开盘的那天我去了，很热闹。所有女同志都提了一个问题，没地方晾衣服。它的平面是这样的平面，（胡春黄）早就想到这个问题，他在这个豁子上开了一个1.2—1.3米不等的狭长空间，这边是放洗衣机、这边放烫衣板、这边晾衣服，洗晒熨在一个空间完成的，我在全国跑了很多的地方，只有万科的紫台是做了这样的空间。大家知道国外的熨衣服板贴在墙上，一个门关死有的是一个板，有的是两个板。

    这就是我们讲的元素的改变，我砍掉一个元素带来一个卖点，增加一个元素又带来一个卖点。其实在所有的住宅里面，都存在同样的东西，道理都是一样的，你用一个东西必须带来一个卖点，你砍掉一个东西也要带来卖点，不然你就不要砍掉。

    3、元素“景框”的锁定。

    当一个楼盘的元素被锁定以后，我们可以激活的部位非常多，从内部空间到外部空间，从元素的改变到元素的创新，都可能产生一大堆的元素，这个元素可能别人有也可能别人没有，但是你最后必须锁定你要宣传的元素在哪里。所以照相机就一个概念，你按完快门的时候，两个东西被固定了：焦距、景深。我们一个楼盘要像照相机一样，它的热点只能在一个、两个点上产生，千万不能宣传十大卖点，宣传的结果就认为你是在骗人。你就只说一两条热点就够了，非常清楚。我就卖几个东西，我这个旗帜一定是很清晰的东西，宣传得越多，你房子的特性会被模糊掉了，这是我们不愿意看到的，所以有的策划公司没有经验，给你宣传几十条，你千万别这么干，他会离散老百姓的注意力。第二个就是景深，一定是有部分特别清晰、一部分特别模糊的，产品的边界一定是把模糊的全部去掉，比如我们不能选24个户型，我们只能精简再精简，你们明天看紫台，就只有一个户型，这也是很高的一种方式。这种方式确定了产品的边界，我们现在很多开发公司的产品边界是模糊的，你找不到产品的边界在什么地方，认为是通用性的，其实没有一个通用的概念，只有相对的通用，那你边界越清楚越好。

    4、住宅的装备价值，反映产业化技术的集成水平，给予商品住宅更多的附加值。

    紫御府一开始卖两万三四千，现在已经涨到了三万了，中国的好房子都是逆势而上的，比如南京的朗诗，也做得非常好，已经超过锋尚了，这些东西我们也要把它当做卖点来看。包括我们的设计人员，一定要懂得装备的价值在什么地方，选择装备的时候一定要带来卖点，否则就不要选。

    5、住宅的景观再造价值。

    景观再造我们跟设计员的看法一定不一样，中国的景观是再造出来的，包括我们中国原始宫廷的东西，包括那些大宅院都是再造出来的，中国的景观都是再造的多，自然环境出来的很少，因此景观再造对我们来说最重要的是提升价值。

    6、住宅的性能价值。

    保温、隔声、隔热等等。比如北京的四环边上，原来做双层玻璃，房子的隔声量还是不行，八车道对开的时候，噪音非常大，所以现在的开发商就做成了三层玻璃，三层玻璃可能比四层玻璃多挡出6—8个分贝，但是人们开不了窗户，一开窗户，三层玻璃等于没装一样，除了噪声以外，老百姓没有办法通风，最近的开发公司又有办法了，我为了造成卖点，我加新风，新风最便宜的一平米也就30块钱左右，无管线的，有管线的就是40块钱，你要加上热交换的，也就是百十来块钱，日本的。你要用法国的，就更便宜。但是你不用啊，日本所有的新房子都有新风系统，5—10年之内，中国普遍的房子都要用这个东西，因为它的性能会提高很多，带来三个好处：第一它可以过滤进来的空气；第二它可以在不开窗的时候阻断噪音；不管装修多好的房子，只要你把家具一放，空气没有合格的，我们老百姓的房子里面污染源太厉害了，怎么办呢？所以日本的法律规定了，在这种房子里面要加新风系统，所有的新房都有新风系统，主要要保证室内的环境，如果没有这一手，室内环境永远干净不了。

（PPT）我们先看一张图，你就知道景观的价值在什么地方，开发商也是清华的学生，课间的过来找我，他说这里做喷水池，我说花多少钱？60万。这个太大了，他给我看这张图问我这个环境设计怎么样？我说你推翻了重做。他挺吃惊的。后来我跟他说这个东西看你怎么看？我把这三间房子画成红的，画了三条线，我说这个房子没有喷水池的情况下，这三个房子准备卖多少钱？一万块钱。也就是说这个房子不是因为你有没有喷水池就卖一万，我没有喷水池它卖一万，有喷水池还卖一万，就不修了，你拿15万把前面做一个细流过来，跟水发生关系，然后种点灌木，不挡楼的视线。它要门面，我们可以做出门面，但是绝对不能挡这里，这是景观设计的原则。但是你发现了，这个景观画完以后，你就发现这九栋什么都看不见，为什么要回去改去呢？你必须把这个楼彻底拿走，投45万在这里修一个水池子，把所有房价都提起来，解决这8栋房子的问题，一平米起码涨500块钱以上，甚至涨一千块钱，这样所有的房子都是好房子。你要按照这样的概念搞环境设计才行。

实际环境设计靠什么？一个是你要在最不利的地方做最好的环境，才做对了，要靠人的人流完成。有多少人聚集，聚多长时间？先有场所、后有环境。我们中国现在做反了，你们讲的问题都是美不美的问题，所有的环境种树都美，无非是你怎么做的问题，以人为本就是在长久的篇上做文章。这是打扑克的地方，你就做一个空间，小孩玩的地方，没有必要做桌子，晨练的地方没有搭衣服的地方，早晨起来70个老太太，能待一天吗？就待两个小时就走了。我们中国搞环境设计，完全不是以人为本，总是好看不好看，大气不大气，那都是次要的，国外没有像中国人这样花钱的，砸到地里面一平米可以到一千，到南方随便找一个楼盘，都在500块钱以上，北京原来平常的房子都是一平米90块钱，你一平米要是砸进去800块钱你就不能让他做，什么都扔到地里去了。

    八、居住空间的创造手法

    在居住空间的创造中，归属空间的限定和邻里交往空间的设定是极为重要的。我们搞任何设计，归属空间和邻里交往空间是最重要的两个空间，归属领域最强的就是你们家，关上门，从你们家出来到电梯、到一楼，都是半私密空间，你不要小看这个空间，这个空间决定了私密性的问题，为什么你做一梯18户的你觉得不安全？是因为空间太杂乱了，你的半私密空间被侵占了，所以你就不做了，而并不是因为朝向的问题。

    最重要的半私密空间不是楼梯里面，而是院落，就是窗下的空间，你把窗下做好了，比什么都重要。这个归属领域是人的一种本性，你归属感做得越强，房子越好卖，你把归属感减弱，再好的地点也白搭。你各省市去做调查，十年前住塔楼的人，现在都搬走了，因为住的人太杂了，他一梯是八户，美国曾经发生一个事情，一层转一圈，一开始是白人黑人混住的，后来白人搬走了，全部是黑人住了，结果一年发生很多起事故，美国警察没有办法，最后把这个楼炸了。

    所以人的本性需要私密，所以我们把归属空间、交往空间这两个空间做好了就可以了，但是你没有做好，该私密的不私密，该交往的没有交往，你两个价值点都没有取到，这里面涉及到尺度的问题。

    比如北京市东边出太阳不好看，但是落日好看，因为有山衬着，特别是西山火烧云，下雨了彩虹从西山飞起来，特别漂亮。青岛的日出不好看，从海面上跳出来太阳，水面都是静静的，但是落日的时候，金色的阳光洒在屋顶上的时候是特别的漂亮。这些都是时空的概念，我们都没有很好地利用，这些元素都是可以利用的。

在设计手法上可采用围合、穿插、错动、重复、重叠的方式，这种方式都可以大量地调动元素来做事，我们不但有理念，还有方法，方法非常重要。无论是室内空间还是室外空间，都要系统性地将各种元素组织起来，使产品向更高的附加值转化，这既是个战略问题，也是个战术问题。

    （一）围合

    我今天给大家看的例子都是非常精华的给大家介绍一下。比如成都的远大都市风景，如果我们是北方人，你去南方搞开发，我画一张图，你看是我的好？还是他的好？我跟你讲这个方案是打遍天下无敌手。只要你那块地宽度不够260米，你都用这个方案，正南正北，打败黄河以北，一直到长江流域都可以用这个方案。为什么呢？因为人车分流、朝向好。如果超过260米你千万不要用这个方案，因为它厚了，厚了就出问题了，可能要分两块。

    凡是去过成都的人都知道，成都卖的什么？成都阴天特别多，没有太阳，因此它的采光不是最重要的，四川盆地不能做太阳能，没有办法用。成都地区要通风，因此风的方向在这个方向，由外面向中心区刮，这老兄之所以不按我的方案做，是因为他沿着风向做了好多的通道，他卖的是风，你如果跑到成都搞开发，你一定要卖风，不要卖采光。所以激活的元素不一样，我卖的是朝向，他卖的是风。

    你们去过成都地方的老房子，你们就知道老房子是四合院，跟北京的四合院不一样，这里过来是一个院子，空气从天井里拔出去，两层房子居多。因此我们只要用小围合的概念就可以了，他都转了一个45度角，形成一个院落空间的概念。转向问题是因为他要形成这样一个概念，这个概念来源于成都地区，所以你卖的肯定是一个院子。

    那这个院子用多高来围呢？这种空间，做高了不现实，做低了又做两层楼，又不现实，因为容积率太低，最后定下来，产品的边界是五层楼，不同的转角地形做不同的样式，产品边界非常清楚，第一卖风、第二卖院子、第三卖转角的五层楼。把这些做完了以后，你看容积率重不重要了？都做这个去了，拿这个去拔高去。因此今天做90/70都碰到同样的情况，那30%怎么做？你自己想好了，30%靠位置，70%靠户型，你要把户型做错了，你损失重大，你要把30%的房子搁错了位置，你损失重大。总之你要取舍一个东西，我们不是不要容积率，而是要把容积率拔起来，今天所有的楼盘里面都带有同样的特征，就是谁也不宣传高层住宅去，因为它只强调它的产品特征就可以了，因为这些房子都卖光了以后，小房子肯定出手，因为人气就旺了，小户型最后开去，人气就带起来了。 

    （二）穿插

    （三）错动

    （四）叠加

    （五）重组