风靡大陆十余载的销售代理，自上世纪九十年代由香港引入，以星火燎原之势迅猛发展，已成为国内房地产业的重要组成部分，在深圳更是形成一个极具影响力的行业，从业人员数万，并携深圳城市品牌之优势向内地纵深发展；时至今日，在内地二、三线城市，乃至小县城几乎都可以看到深圳代理机构的身影。可以说，代理机构是房地产快速发展的重要推动力，是开发商走向成熟的催化剂；以娴熟乃至狡诈的销售技巧，激发消费欲望，引领消费潮流。

乍一看，代理行业似乎战绩彪炳，繁荣昌盛；可冷静思考，代理行业却处于十字路口。首先，近年来房地产高歌猛进，“抢购”早已不是宣传口号，尽管宏观调控一轮接一轮，但市场仍然热情高涨，如此市场，代理机构作用在哪？其次，不少城市已逐步进入二次置业普及阶段，消费心理日趋成熟，屡试不爽的认筹、解筹、销控等战术，已不能打动理智的心，煽情的概念也失去了往日的魔力；在房价快速攀升的背景下，更被公众质疑勾结开发商操纵房价。再者，代理机构十余年来仍停留在销售执行层面，注重销售战术，人人在讲策略，可更多的无非是随机应变之术而已。此外，开发商羽翼渐丰，大品牌开发商营销统筹能力更在代理机构之上，他们关心的已不再是简单的销售问题。从这个角度讲，代理行业面临发展的瓶颈问题，服务方式老化、不能顺应开发商所需等等，其中焦点在于服务范围的扩展，还是精细化？就市场趋势而言，香港已实现售价提前公示，二、三级代理联售，走向存量房交易，销售战术已不那么重要，新盘销售代理功能被弱化；而深圳也已出现精细化分工的趋势，开发商主导策划，取各代理机构之长，如红树湾片区的楼盘已出现多家代理机构联合销售，以及与三级市场联动。可以预见，沿袭固有模式，过分强调销售力的销售方式极有可能走向没落。代理费率直线下降，行业增长减速，乃至乏力，代理机构所面临着是否就地徘徊，走向没落的困境。

细细梳理行业环境，目前的房地产市场形势为：消费者确实理性，非销售战术可轻易撬动；开发商的确成熟了，面对销售已得心应手。但这并不意味着，开发商都具备了主导楼盘营销的能力，将代理机构的营销服务仅作为附属品，代理机构将无所作为，或仅仅局部范畴的配合服务。不错，开发商的成熟及消费者的理性，突出了前期策划的作用，弱化了销售力的作用，但这仅仅是代理机构角色的转变，而不是行业分工的改变，也并非代理机构已没有存在的空间与必要。未来很长一段时间，代理机构仍将起着举足轻重的作用，但服务功能需要做重大改变。原来的“重销售，轻营销”的代理模式已不能适应新地产形势，代理机构面临行业突破方向选择的新课题。以行业的发展趋势判断，代理机构的突破方向会有如下几种：

1、将销售执行进行到底，二、三级市场联动。这种模式符合新地产形势下，房地产行业分工的需要，以规模决胜市场，对资金量要求比较高，目前有不少代理机构正朝此方向尝试。

2、专注于策略顾问服务，以策划思想力为导向。这种模式满足了开发商对前期策划服务的需要，所提供的服务已超越销售执行层面，转向营销战略规划，成为开发商的智囊，贴身顾问机构。

3、提供综合营销服务，改变目前以销售执行力为导向的代理模式。这种模式重视前期营销服务，与销售实现无缝链接；强调全程营销，从市场角度全程介入项目开发，服务于项目开发的每个关键节点；以实现销售目标为终极目的，依据项目开发进度，提供定位策划、建筑策划、营销策划、销售代理等综合一体化服务。这种模式尤其适合于开发经验不足、营销机构不健全的开发商，可以满足其多方位的营销服务需要，乃至营销托管，承担开发商营销机构的职能。

于尺度而言，面对新的地产形势，尺度又该如何适从？

尺度以市场研究为突破口介入房地产行业，进而延伸到项目定位策划，凭技术优势奠定了尺度“定位专家”品牌，并延续至今。曾几何时，尺度专注于前期定位领域。然而，定位成果的运用是紧随开发过程逐步落实的，项目定位的经济效应则体现在销售过程中，而在这过程中，市场在变、定位的影响元素在变，这就需要尺度持续跟进，以保证项目定位核心方向，指导定位细节运用随市而动。基于此，尺度逐步进入销售代理领域，完成了服务角色的转变，但依然保持着前期定位策划的优势，以对市场研究特有的执着，运作销售代理项目，在市场调研及策划方面的投入远大于其它代理机构。

今天，面对代理模式的突破课题，尺度将继续保持自有的优势，沿着综合营销服务的方向发展。潜心研究市场需求，认真探寻市场差异及细分，高度深化前期定位服务，使项目销售真正始于规划定位阶段；与开发商多方位共商项目开发大计，使尺度观点真正融入项目开发关键环节当中。这对尺度的专业素质有着更高的要求标准，多元化的人员配置，多专业方向的团队组合，为尺度综合营销服务的根本保证；拥有一技之长，兼具产品设计、市场研究等多方面知识的复合型人才，为尺度服务团队的中坚。面对房地产发展新形势，尺度人必须以不断提高自身综合能力为基本要求，以提升综合营销服务内涵为基本目标。