三种因素合力推动南宁房价新一轮上涨

                                   陆保允  090702                    

    今年以来，特别是五·一黄金周过后，南宁房价进入了新一轮的上涨通道，多个新旧楼盘强力推货，使得整个市场价量齐升，让人仿佛看到了2007年下半年那一轮房价疯涨的情景。是什么力量在背后推动南宁房价新一轮的上涨？笔者认为，是如下三种主要因素共同合力的结果。

    首先，人们信心重拾，对南宁地产未来发展的普遍看好，是推动房价上涨的首要因素。由于国家层面和地方政府救市政策的效果显著，催热了土地市场和商品房交易市场。从最近热度不减的南宁土地市场上看，拍卖成交的几宗土地，均以高出基础价格几倍成交，楼面地价均在2000元/㎡左右,以1.5年的项目准备期计，加上开发成本, 入市时售价将在4500元/㎡以上才有利可图，而目前拍卖几宗土地所在区域的商品房价格仅在4000元/㎡左右，说明了投资者对南宁房地产市场的未来有一个良好的预期。再从消费者的角度分析，经历了2008年漫长的观望期，南宁房价在2009年初触底后反弹，并在上升的通道上加速前进，使得许多消费者始料不及，并进一步担忧未来房价仍会进一步上涨，于是纷纷出手，造就了金融风爆以来，少有的交易异常活跃场面，也促成了当下供求关系看涨的局面。

    再者，人们对通胀预期的担忧是推动房价上涨的另一重要因素。由于国家宏观金融政策的持续放宽，市场上流通货币倍增，人们开始有了新一轮通胀的担忧。在股市疲软、出口加工制造业不景气的情况下，人们在寻找更加安全可靠、保值增值的投资载体，以应对通胀的预期;而作为城市不动产的房地产成为抗击风险的首选，因此，房地产行业成为通胀预期下的资金洼地。最近，许多从未涉足房地产开发的企业，在地价处在高位时屹然吃进大量土地，正是一个很好的例证。

    通过与业内人士交流中得知，最近，沉寂许久的投资客身影又重新活跃在东盟商务区、凤岭一带多个高端项目的开盘现场，他们频频出手，群体特征明显，说明了购置固定资产，应对通胀预期，也成为中小投资散客的重要途径。大量投资客的出现，活跃了交易市场，也在一定成程上造成了供求关系的紧张，助长了房价的进一步上扬。

    最后，南宁市场持续旺盛的有效需求，是南宁房价上涨的最稳健的基石。与全国其它城市相比，南宁地产市场以其得天独厚的城市发展背景和机遇和而独树一帜，即便是在房价最底谷的2008年底，南宁地产市场的有效需求仍然表现得很旺盛。这是因为，南宁城市的人口结构的正在稍然发生变化，真正意义上土生土长的南宁人所占份额越来越少了，而年轻的创业型移民逐渐成为城市的中坚力量。作为北部湾经济区核心城市的南宁，随着南北钦防重大项目的落实和推进，外来学习、经商、工作的移民不断增加，他们正处在事业上升的阶段，有着良好的教育背景和消费实力;他们的到来，使得这座城市变得更加有朝气和活力，他们构成了一股重要的购房力量。

    同时，周边县市的原住民，也因首府南宁在人居环境、经济、教育、文化、卫生、娱乐、机遇等综合魅力的大幅提升和美好前景，吸引着他们奋力涌向南宁，他们成为南宁地产有效需求越来越磅大的生力军。从近期振宁·现代鲁班项目成交的客户分析，来自周边县市的外地客已经占到50%以上;而南宁许多大盘，如荣和大地、平果园、普罗旺斯等项目也加大了对外地市场的营销力度。以有效需求为主流的南宁地产市场，在任何时候都是支撑南宁房价持续上涨最主要的因素。

   综上所述，南宁本轮房价上涨，是多重因素共同着力的结果，至于上涨的幅度和周期，笔者认为，南宁房价仍有一定的上涨空间，但当通胀真的来临，新一轮加息开始时，也许就是房价回调下行的时候了。

6月28日，振宁现代鲁班开盘均价4600元/平米，仍受到客户热烈追捧