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武汉甲级写字楼的黄金时代 (2007-10-31 11:05:59) [发送到微博]

分类：未分类　标签：甲级写字楼黄金时代武汉 |

武汉甲级写字楼的黄金时代

想必你还记得那个故事：一个皮鞋厂派两个人去一个小岛考察市场发展，一个回来报告说，小岛上的人从来不穿鞋，我们的皮鞋绝对卖不出去！另外一个则报告说：BOSS，我发现了巨大的商机，那个小岛上的人居然从来不穿鞋！正是落后，造就了巨大的市场潜力。所以对于武汉这样一个甲级写字楼发展滞后的城市来说，恰恰预示着甲级写字楼有着巨大的发展空间。

现状落后

据统计，武汉市甲级写字楼主要集中在武广商圈和建设大道商圈，入住率约为80%左右，月租金仅50~60元/平米。今年上半年武汉市写字楼租赁成交量大约为3万平方米左右，客户以制造业、IT业、投资贸易业为主。有资料表明，现阶段武汉甲级写字楼租金远远落后于天津、成都、西安等同等城市。成都、西安等地每平方米月租金超过百元的甲级写字楼并不鲜见，而武汉市顶级写字楼最好单元每平方米的月租金也难超过80元。而2006年末上海甲级写字楼租金达到1.2美元/平方米·天，北京更是达到5.26美元/平方米·天，居全球写字楼租金排名第11位。

写字楼售价甚至比不上同档次住宅，可以算得上武汉房地产市场的一大怪现象。万科润园、瑞安武汉天地、世茂锦绣长江等商品住宅最高价早已超过了1.2万元/平方米，而武汉销售型写字楼价格约为6500~8000元/平方米，只有少数达到1.2万元/平米的高价。

究其原因，主要是缺乏强力的刚性需求支撑。武汉分公司调研及评估部经理彭博认为，写字楼市场与城市经济发展水平成正相关，客观来说，武汉经济水平与一线城市存在差距，而城市吸引力从某些方面也落后于成都、天津等同等二线城市。例如进驻武汉的世界500强企业约60余家，而进驻成都的已经超过100家，这也是写字楼市场发展缓慢的主要因素。另外，由于土地、建筑及配套成本支出巨大，资金回收周期较长，写字楼开发门槛较高，对于自有资金、融资渠道乃至后续的服务管理水平要求甚高，这也是造成武汉写字楼发展水平停滞不前的原因。

而按照业内人士的统一说法，偌大的武汉，目前还没有真正意义上的甲级写字楼。就连被视为武汉写字楼标杆的新世界国贸大厦和瑞通广场，也未能达到国际5A标准。而很多号称5A智能化的写字楼，亦缺少国家强制规定的验收标准，物业品质参差不齐。随着中部崛起的发展契机，将有更多500强企业进入武汉设立总部，他们对甲级写字楼的高标准需求，将使得目前市场上部分产品面临被淘汰的危险。

潜力巨大

按照中国银监会的说法，武汉已初具区域金融中心的基础，目前全国17家银行有16家进入武汉，武汉拥有各类金融机构2257家，银行密度居全国第5。苏格兰皇家银行代表刘宏则分析，要打造金融中心，吸引外资银行入驻是前提，外资银行的进入，将带来更多的投资和国外客户。目前除法国兴业银行、香港汇丰银行外，东亚银行也已在武汉设立分行，并在武汉商业银行大厦租赁了3000平米办公场所。日本瑞穗实业银行和荷兰银行有限公司分别武汉设有代表处，另外美国花旗银行、瑞丰银行、瑞士德累斯顿银行也已流露出进入武汉的意图。

可以预见，随着武汉城市地位和城市价值的进一步提高，写字楼市场潜力的进一步释放，投资者将会给予写字楼市场更多的关注。北京、上海等发达城市部分优质写字楼的投资回报率超过6％，甚至接近8％，武汉写字楼投资若能在未来接近或达到上述发达城市水平，相比风险巨大的证券市场以及调控严密、利润空间日益缩小的住宅投资市场，被视为城市经济温度计的写字楼市场将会吸引更多资金的介入。

随着已入市的新世界中心、民生银行大厦，以及瑞安武汉天地、世茂锦绣长江、光谷步行街、保利文化广场、东合中心、王家墩CBD等包含甲级写字楼的项目后期陆续入市，写字楼市场竞争将更趋激烈。可以猜想，北京、上海等地近几年经常出现的整栋或大面积收购案例可能在武汉市场出现；中小投资者更是可能在收益率和风险水平较为均衡的写字楼市场得到良好回报。因此，在租赁、销售环节写字楼市场将得到进一步刺激，而武汉甲级写字楼市场将迎来它的黄金时代。

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