策划/万丽娟
执行/本刊编辑部
撰文/罗伟、黄妮娜、马飞、万丽娟
编者按：
江夏一直站在远离市区的地方。即使和它距离市区远近相当的沌口、金银湖、盘龙城等板块都已先后找到了价值的突破口，江夏仍然在郊区徘徊。但有人说过，越是价值被严重低估的地方，它的增值潜力越大。光谷大环境日新月异，大学城、药谷落户江夏，加上“富士康”效应，江夏所隐藏的巨大价值日渐凸显。
本刊编辑部联合楚天金报《家园金刊》共同举办了“聚焦江夏房地产区域价值”主题沙龙，邀请行业专家和江夏区房地产企业代表，共品咖啡香茗、脑力激荡，一起探讨江夏区未来的发展和区域价值。
时间：2007年6月22日
地点：街道口秀玉红茶坊
现场嘉宾（排名不分先后）：
李国政/中国指数研究院华中分院
王涛/青年国民经济研究所
李慧丽/鑫万国置业副总经理
李福/湖北长城建设实业有限公司策划经理
林娟/武汉富丽园房地产有限公司策划总监
高凯/伟鹏地产开发部经理
江夏不是“远郊区”，是新城
【李国政】
一般人都觉得江夏是个比较远的地方，在描述它的时候多使用“远郊”的概念。但是进入2007年，这个观念开始悄悄改变。我们现在有必要对这个城郊的划分，重新进行一些探讨。政府把光谷规划为城市的“一种中心”，包括现在武汉最新的十一五的规划，它的整体发展策略就是：按照新城的概念，建设后湖、新城和光谷。江夏属于光谷不可分割的一分部，因此，“远郊”这个概念就不准确了。
【王涛】
江夏不是一个郊区而是武汉新的中心。从2007年到2020年的规划来说，已经确定的有11个新城，江夏这个东南城市群已经确定了。江夏城市群未来的发展方向是光电子、生物、医药、机电一体化。其实，这样的定位已说明江夏不再是一个边缘的地区了。从武汉这个大范围来说，它将不止一个中心，而是多个中心，所以不能用中心城区和边缘郊区这样来划分区域。
【李福】
就长期建设来说，光谷和江夏的老牌企业居多，他们都是伴随着光谷的发展慢慢成长起来的。随着光谷产业的发展和居住条件的提高，以及人们对生活的向往，可能使这个区域成为生活与产业迅速发展的一个新城、一个新区。
“富士康”来了
【李国政】
富士康的到来，在短期内形成了一个快速发展的提示。这个是实实在在的东西，包括我们看到的很多本土商业机构，也有增加投入的举措。这对光谷也好，江夏也好，其他很多板块都是一个机会。光谷的经济上涨必将带动整个市场的增长。
但是，我们在宣传、研究过程中，不能仅仅着眼于一点。否则时间一长，大家就会形成一种“富士康来了，房价就涨了”的思维。过于依赖富士康效应，对于整体发展不利。我们更应该看到的是整个光谷和整个江夏片区未来的发展趋势，交通和政府规划方面的利好，这才是江夏发展的立足点。
【李福】
富士康以航母级的超大规模进驻光谷，相当于引爆了一个点。通过媒体的宣传报道，展现了整个光谷产业园具有的强大就业机会和居住需求，让人们对它有很大的向往和憧憬。只有人们看出了它的真面目，才有自己的判断到这边来置业、投资、就业，这是一个连带的效应。
【李慧丽】
富士康落户武汉，从年前就开始有新闻报道。过年期间，陆续有一些深圳富士康的人回到武汉，到我们这边来买房。通过分析他们的购房原因了解到，原来富士康真的要来武汉。武汉和深圳的房价相差很大，这让他们感觉非常有投资价值，而且觉得买得很划算。这让他们在掏钱买房的时候非常爽快，而且觉得买得越早越好。富士康效应、包括中心国际和一些富士康的附属单位企业，的确带动了江夏区域的房地产发展。这一点必须承认。
【李福】
到2007年，光谷逐渐从一个概念演变成一个实体。从2002年提出光谷的概念，如高新产业园、企业孵化器和创业园等，以及一些学校的高科技产业园的入驻和建设，主要就是一些高新概念。其实大家都不知道高新概念是什么，一般市民对这个也不太了解。比如说武钢高新产业代表的产业价值是什么？首先这些高新产业的人很少，且都是一些技术产业。以后，随着一些实体产业的进驻，包括富士康、中芯国际以及武钢等企业，很多产业都往这边迁移，逐渐形成光谷产业欣欣向荣的一个势态。
房价涨了
【李国政】
在中心城区，尤其这两个月，房价涨幅是比较大的。我们可以看一组数据：深圳从1月份到5月份，房价涨幅平均每个月增长达10%，据说现在达到了20%以上；上海内环的增长也在50%左右，上海最终开盘的楼盘平均价格基本上已经超过每平方10000元；由于奥运会，外来购房增长的影响，北京就更不用说了。武汉现在也面临一个普遍增长的情况，基本上城区是在每平方5500米以上，汉口一般是每平方6000元左右了，每平方3000元的项目，基本上没有了。即使在江夏，现在每平方2000多元的项目也处于被消灭的价位。
这是市场自然增长的结果，这种增长我分析有以下几大因素影响：第一个就是人民币的增值带来流动性的过剩，带来价格的充足。像现在鸡蛋等农产品的价格波动，将导致所有资产价格的上涨。在可能面临膨胀的情况下，这些实物资产，包括不动产的上涨是很正常的。这在台湾、东南亚都是有先例的。
第二个就是外资的影响，去年7月11号出台了一个对外资的控制的政策，就是因为他们在上海、北京这些一线城市影响太大了，他们一出手就是整栋大厦的购买。2007年初，房价继续在增长。一线城市房价的增长，一方面是土地供应有限，另一方面外资的推动作用很大。而在武汉，这种拉动也很明显。今年武汉前5个月就比以前增长了90%。楼面地价的推动，对市场影响非常大。目前武汉的人口有870多万人，相应的刚性需求很大。另外，随着北京、上海、广州等一线城市的发展，身处这些城市的湖北人，对深圳、广州房价的上涨体会很深，促使他们也在武汉置业。同国家与国家的界限逐渐模糊一样，现在城市与城市的界限也正在模糊化，很多人因为当地房价高涨，不可能在那个城市安家乐业，可能就会退而求其次。比如一线城市的人，他可能会选择武汉这种二线城市。另外我们从土地公开拍卖的角度来看，以后这个趋势越来越明显，由于外来企业具有很好的战略，他们在这里占有的好地块、大地块的比例越来越大。我想说明的一点就是，武汉目前已受到这些波动的影响。第三，武汉的发展很快，包括市政建设，一些新的产业经济的变化。具体到光谷市场，发展这么多年来已取得了一些成绩，包括产业转移、外来人口的增加。这些变化会影响到江夏板块，这是一层推进一层的。
【李慧丽】
在刚进入江夏搞开发的那几年，房价很低。近几年随着江夏经济和产业的发展，房地产也跟着发展，均价涨到每平方2500-2600元左右。以银河湾为例，进入2007年以来，每平方2500-2800元的价位基本上都没有了，几乎都在3000元/平米左右。
【林娟】
我们公司目前已连续三个月超额完成了销售任务。据销售部门分析，70%都是武昌包括光谷周边的消费人群，30%是来自汉口和汉阳的。当时我们提到一个问题，就是富士康等大型企业的进驻到底给我们带来了多大的购买能力。我个人认为，不光是一个产业链，还有在这个产业链下容纳的人群包括富士康自身的人群，是这样一些人群带动了整个光谷和江夏片区的发展。我们部分项目的价格每平方米不到3000元，但是相对于2007年初的价格，每平米房价涨了340元，现在房子均价在3000元/平米左右，销售业绩在江夏纸坊片区应该是最好的。
【李福】
由于区域发展形势向好，目前区域的房地产销售态势很好。从产业、产品和土地利用来说，武昌特别是光谷江夏这边的楼盘，在品质上都还是不错的。我们自身在产品创新方面一直投入较多精力，而江夏区土地资源比较丰富，产品容积率比较低，建筑规划可以做得更好，从而提高住户的生活品质，这是我们的优势。
江夏到底有多远
【林娟】
从实际距离上来说，从我们富丽园项目到光谷的路程非常便利，距离其实并不远，从纸坊驱车到鲁巷只需要25分钟左右。而在建中的光明大道，将直线修建到街道口，可能在2008年的年底通车。我们测算了一下，大概直线距离仅需20分钟车程。
【李慧丽】
市政府、区政府在这方面做得很好，像901、903等公交，基本上覆盖了很多小区。去年公交车进入了我们的社区里面，交通非常方便，各项配套逐步完善起来了，包括中环线的开通也是非常有优势的。为什么呢？因为我们以前公司是在汉口环亚，那时中环还没有开通，我们从汉口到这里走的都是老路，给人感觉非常远。中环线以及可能后面要建的一个大桥，使人有信心在这里置业。
【高凯】
我们的项目在文化大道。明年8月份，街道口到文化大道只需要20分钟车程就到了。我们城市规划的里面，规划有一些高新科技园和产业园，这样来说，这些产业带来的一些人口数字的提升，以及他们所在的年龄段需要去购房。
江夏还少了点什么
【李慧丽】
我个人看来，江夏在生活配套方面还是很缺乏的，生活区还不完善，包括购物、医院，虽然有医院在那里建设，但是还不能满足片区的要求。
另外，在这个地段，对于追求环境、休闲以及提高生活质量等方面，应该来说也是我们需要探讨的。
【李福】
政府对这里的投资力度很大，公交、医院等市政工程建设很快。为什么原来体会不到这么快呢？就是因为小区建设了，没有人来住，没有人使用就感受不到社区服务完善的必要性。现在入住率都起来了，像以前我们入住率很低的项目现在都开始装修了，让人们感受到市政配套已经不能满足他们的要求了，所以就感受到了提高的迫切性。
江夏的明天会更好
【王涛】
我认为江夏的环境非常好。这个环境好，我们在做这个开发项目的时候，我们可以把自然资源和地面文化相结合。
大的规划来看，大的交通格局的改变将带动整个房地产格局的变化。因为区域之间的距离在缩短，黄石、鄂州，武汉等城市之间的距离也拉近了。对于黄石、鄂州有钱的人会向往到中心来聚居，他们肯定会来武汉买房，最近的就是江夏，汤逊湖这块，又好，又方便。
江夏每年有翻天覆地的变化，但它的价值不能被高估，因为我们不能仅仅看这个房价，我们还要看它可持续的长远发展。武汉现在有很多的项目抓住一些短期的消费心理，就一下把原本每平方米4000-5000元的成本，售价卖到一万多，但给消费者的回报却非常少。这个对企业来说实际上是不好的，投资者也会失去信心。所以定价的时候，要给消费者留有一定的回报空间。从这点来说，做一个有责任的房地产企业，才能慢慢地建立起自己的口碑。
【李慧丽】
江夏拥有非常秀丽的自然资源，道路绿化方面也做的非常好，而且非常舍得投资建设。我们都希望把江夏这个资源保护的好一点。
这里的自然资源，吸引了很多人到这里来置业。再一个就是交通，这里很早路就修好了。江夏这里的交通、学校、医院、大型的超市等配套设施正日趋完善，应该来说，这个片区的潜力应该是要不了多少年的，以前总是3-5年，我觉得应该是2-3年就可以了。那么我们这个项目，沾了一点边，现在所剩下的是比较高端的一些产品，就是复式楼靠湖边的这块，其它的小房子基本上都没有了。
所以，我们还是觉得应该像我们以前做的，重视项目的收尾工作，把产品的服务做好。因为像现在，还没有这种意识，现在很多人在抢两房，每平方4000多元他都要，另外他接受两房，三房，四房，这种观念正逐步被接受。
【李福】
作为企业，我们也在不断地探索这个区域的发展，走企业自己的一条路，发展区别于其它的一些企业和一些产品的差异化东西。从这个出发的话，从项目定位到成品建设，一直就是顺着这条路在走。比如说，以前的光谷城，就是抱着“做一个项目，就让它成为一个精品”的理念来做的。我们不敢说它是一个时代精品，但期望它能够代表一个阶段的居住的水平就可以了。
【左荣华】
我们有独特的山水资源和产业优势，另外，作为一个新城区，它能够很快把不足的地方弥补起来。在老城区，还要考虑拆迁，但是新城区，就没有这个问题。
江夏楼市成“待掘金矿”
文/黄妮娜
江夏区拥有较好的地理优势，区内自然资源异常丰富，素有“楚天首县”的美誉。蓬勃发展的大花岭大学城、崛起的“武汉·中国光谷”高科技产业园大部分都在江夏区境内。江夏区政府立足“十一五”发展目标规划，将江夏建设成为“具有滨湖生态特色的武汉南部新区”，届时，“武南板块”将应运而生。
随着光谷产业园向南不断地推进，富士康、中芯国际等知名企业纷纷入驻，以及武锅、武重等全国重量级国企的即将迁入，人口流量将不断泉涌聚集，将为江夏区带来大量的购房需求，江夏区未来的升值空间不可估量。
武汉作为中国的教育重镇，湖北经济学院、武大东湖分校、华中师大汉口分校等多所高校在江夏的新校区先后启用，而武汉科技大学、武汉工程大学、武汉科技大学中南分校也在此扎根，几乎是一夜之间，江夏区这个长期沉寂之地迅速云集了十多万大学生和教职员工，并且这个数目在今后相当长的时间内与日俱增。
在大学城建设的带动下，诸多实力房地产开发企业均看好江夏的未来潜力，纷纷投身于江夏的房地产建设，使得江夏楼市迅速成为武汉楼市最炙手可热的板块之一。经过多年的发展，江夏区已经逐步形成了庙山居住板块、藏龙岛板块、纸坊板块三大功能不同、特色不同的居住区域。目前，江夏正形成以多层、别墅为代表的众多湖景住宅小区，低容积率和高绿化率吸引着越来越多的武汉人选择在江夏购房置业。
据江夏区富丽园地产相关负责人分析，随着武昌中心城区可供开发的土地日益减少，具有得天独厚区位优势的江夏必将成为武昌区最理想的延伸方向，武昌楼市南扩已成定论，而纸坊所在的江夏城区正以其成熟的生活配套、便捷的交通以及高性价比的楼盘势必吸引越来越多城区市民的注意。
早在两三年之前，江夏城区的住宅项目便把销售半径扩大到武汉城区。随着江夏区的各项市政规划，尤其是“六纵六横”交通路网的打造以及数条公交线路的引进，武汉市城区越来越多的置业者开始越过汤逊湖，把挑剔的置业目光投向广阔的江夏城区区域——纸坊。
一位看好纸坊楼市未来前景的业内人士指出，江夏楼市发展应该分为三个部分，一是始于上世纪末的庙山汤逊湖部分，二是依托高科技产业园的藏龙岛部分，三是着眼于纸坊的江夏城区部分。相比前两个，虽然纸坊的楼市发展较缓一步，但未来两三年必将有一个大的改观。
与江夏城区有着相似特点的华南板块广州新城，其南部的东涌镇锦绣新城4年前第一期均价约1500元/平方米，3年前第二期均价1700元/平方米，现在这些二手房价格都超过3000元/平方米。作为整个江夏区的政治、经济、文化中心，纸坊的各种配套已经非常完善，居住氛围早已形成。而相比汤逊湖近3000元/平方米的均价，江夏2000元/平方米的均价无疑蕴藏着巨大的升值空间。
四大交通要道快速接驳江夏
文/黄妮娜
翻开武汉市地图，隔汤逊湖相望，距武昌火车站16公里，鲁巷15公里，一提及江夏纸坊，许多武汉市民仿佛觉得遥不可及，但现在真正到过江夏纸坊的人就知道，今日的江夏距武汉市区空间距离其实并不远，远的只是大家的心理距离。
为亲自感受江夏至城区的实际距离，记者10时30分武昌火车站出发，坐902路公交车经过湖北工业大学、大花岭后，11时零1分便抵达富丽·畅馨园小区门口。据富丽园地产营销负责人林娟介绍，目前，连接江夏区与武汉城区的公交线路有5条：由纸坊经鲁巷至武昌火车站的901、903、907三条线路、由纸坊经湖北工业大学至武昌火车站的902路、还有由纸坊至汉口武胜路的905路。
在去年阳光大道建成通车后，从鲁巷的光谷广场驱车出发，20分钟左右便能到达位于纸坊的江夏新城区，比从汉口过江到武昌所花的时间还要短；如果从目前汤逊湖楼盘比较集中的两湖大道附近出发，不到10分钟即可到达。此前，纸坊、庙山、藏龙岛已分别通过江夏大道、阳光大道、纸李大道三条快速通道，成功地连为一体；目前该区正重点硬化梁子湖环湖大道、天子山大道，规划建设梁子湖大桥，全力完成“六纵（南北向）六横（东西向）”道路网络，实现武汉市出口路高速化。
在建中的光明大道为江夏区连通市区的第三条快速通道，建成后也将是最为便捷的一条大道。这条路将江夏的文化路与洪山珞狮南路实施对接，届时，由纸坊入市区车程仅需15分钟。据了解，光明大道将于今年年底完工。
据了解，6月19日，连接江夏区与三环线野芷立交桥的文化大道设计也已通过审批，下半年有望动工。建成后，将成为江夏与武昌街道口区域快速连通的第四条通道。文化大道总长约10.6公里，需新建汤逊湖大桥、巡司河一号桥、巡司河二号桥共3座桥梁。其中，汤逊湖大桥为横穿汤逊湖湖面的双向6车道的跨湖大桥。
届时，随着光明大道和文化大道的建成通车，四条通道可确保近几年内江夏和武汉市区的无障碍连接，更可以通过近在咫尺的绕城高等级公路连接京珠高速公路。
交通的升级将为纸坊楼市的发展带来新的里程碑，相信两年内，纸坊将与洪山连为一体，成为武汉南部新城区。
