合富辉煌市场研究部的博客http://blog.soufun.com/blog_11863164.htm2008-7-27 0:23:11SOUFUNBLOGzh-cnCopyright 1996 - 2007 SOUFUN Inc. All Rights Reserved.2007-7-5 16:03:37“五一”穗楼市开启筑底之旅 后市置业需求有望持续释放http://blog.soufun.com/11863164/1974406/articledetail.htm    2007年“五一”销售档期，广州楼市迎来了久违的看房潮，众多楼盘积极调整策略、加大促销力度，而小黄金周成色究竟如何，对后市发展产生怎样的影响。合富辉煌集团市场研究部最新发布的监测报告对广州“五一”楼市进行了全面解读，认为“五一”黄金周市况表明广州楼市进入筑底阶段，积压已久的置业需求将在近期持续释放。
 
发展商顺势应变 积极调价推货
 
    据合富辉煌集团市场研究部报告，今年“五一”期间广州全市可售商品住宅达4万套，相比去年“五一”、“十一”均有一成多的增加，其中以余货销售为主，新货占比35%。5月1日前夕亦有不少发展商积极申请预售证，争取在黄金周期间推出新货上市，4月份新批预售证共37个，是去年“五一”的两倍，与去年“十一”接近持平。而市场监测显示“五一”实际推出货量为3.4万套，可见部分发展商采取了分批推售策略，试探客户反应，并尽力在局部形成卖方市场，但整体供应货量充足，呈现向买方市场转变的态势，市场竞争激烈。
 
 
点击这里看原图：http://imgs.soufun.com/news/2008_05/08/1210243906192.jpg
 
 
 
    合富辉煌市场研究部广告监测显示，本次黄金周假期缩短，但仍有107个楼盘进行广告投放，投放费用达9000万元，较去年“五一”增长28％，基本与去年“十一”持平。发展商希望藉“五一”良机催暖楼市、促进成交。广告诉求上，发展商较以往更注重展示品牌实力，合生、富力、万科、保利、恒大等开发企业均投放了大量企业品牌和楼盘联展广告，该类广告占广告总量11%。发展商展示企业实力、巩固买家信心的意图比较明显。
 
    本次小黄金周也出现了久违多时的市郊大盘“免费看楼”，凤凰城、金碧御水、假日半岛、南沙滨海、南沙奥园等均以此类活动聚集人气、拉动销售。此外，发展商与媒体的合作亦有所加强，出现了如搜房网“理性置业计划·千人看楼团”及南都“2008金牌户型∙正佳广场大型展览”等大型置业活动。
 
    价格方面，多数发展商也积极顺应市场形势，调整价格策略。新推货定价尽力向置业者心理预期价位靠拢，不少余货较多的楼盘则推出了特价单位，促进置业需求释放。
 
市场氛围加速回暖 置业决策仍迟疑
 
    合富辉煌集团市场研究部报告显示，经过1~4月份个盘降价促销后的良好成交表现，部分板块商品房已经探明置业者价格承受力区间，如珠江新城各盘主流均价在18000-20000元之间，荔湾老城区主流均价区间在13000-15000元已获成交支持。
本次“五一”小黄金周促销意愿强烈的楼盘销售价格较2007年 “十一”有较大幅度回落，不少楼盘推出超预期低价单位，如均价8000元的岭南新世界优悦居、均价7500元的云山诗意竹风居，引起置业者极大关注。
 
 
点击这里看全图：http://img1n.soufun.com/blog/article/2008_05/08/1210242682517_000.jpg
 
 
    前期楼市逐渐恢复置业氛围在“五一”小黄金周期间有加速回暖趋势，个别楼盘人气火爆。合富辉煌集团市场研究部监测显示今年“五一” 人气相较前4个月大幅提升，亦远强于2007年“十一”，接近2007年“五一”水平。报告认为，由于“五一”各楼盘积极的促销策略使一度冷眼观望的置业者迅速恢复看楼热情，一方面反映了广州楼市刚性需求依然旺盛，另一方面也表明调整后的楼价已经进入主流置业者价格承受范围。
 
    合富辉煌集团市场研究部报告指出，虽然主流置业者已摆脱前期观望心态，重新开始置业考虑，但由于对入市时机尚不能清晰判断、供应充足选择空间较大等多方面原因，多数置业者决策仍显迟疑，且各层次置业者心态差异明显。
 
    偏重自住的置业者对“五一”楼市关注度较高，对各楼盘推出的优惠措施和降价信息反应敏感，或积极出手置业或密切关注市场走势等待时机入市，其中首次置业者心态迫切；
 
    偏重投资的置业者对市场关注度一般，且鉴于后市房价中期升值可能性不大，目前入市意愿不强烈，对黄金周期间各盘优惠措施表现冷静。
 
    高端置业者亦非本次黄金周主流客源，虽对拥有稀缺城市资源的产品升值或保值潜力看好，但对促销措施不敏感，鉴于近期市场仍处于震荡调整期，本次黄金周并非入市良机。
 
性价比决定成交 置业需求后市有望持续释放
 
    合富辉煌集团市场部报告指出，由于市场形势未完全明朗，加上促销时间缩短至3天，除部分性价比优势突出的个盘外，黄金周三天即时成交表现回升速度未如客流，置业需求预计会在随后的5月份持续释放。
 
    报告分析认为，今年“五一”黄金周是楼市调整半年后首次出现整体性氛围回暖，多数置业者进一步了解产品、把握市场需要时间，广州楼价全线调整后走势未明，整体成交量须经历一个窄幅波动阶段方有更大幅度回升。
 
    从“五一”黄金周成交表现突出的光大花园水岸榕城、万科金色康苑二期和部分推出特价单位的楼盘来看，性价比正在成为商品房成交决定性因素。此外，新增供应热点楼盘也以9070户型和中低价位产品居多。
 
    合富辉煌集团市场研究部指出，从房地产市场规律来看楼价从高位回落，成交复苏和回升过程需从中低端住宅产品起步，随着价格稳定、上行，主流成交面才开始向中高端产品延展。 当前阶段广州楼市处于新循环初期，产品性价比将决定成交走势。“五一”期间100平方米以下的中小户型产品占供应总量5成，比去年“五一”、“十一”均有明显的增长。这有利于确保总体性价比优势，契合主流置业者需求，预计本次小黄金周后成交将持续释放。
 
宏观环境渐趋平稳  买方市场特征彰显
 
    进入2008年中，美国次贷危机影响已逐渐减弱，对中国经济冲击低于预期，中央政府调控重心仍在控制通货膨胀，对楼市可谓利空基本出尽；国内资本市场形势逐渐好转和CPI居高不下等因素对楼市是潜在利好。
 
    整体而言，宏观经济环境和政策环境已渐趋稳定，房价深度调整后进入窄幅波动，将有助于发展商和置业者恢复市场信心，深度调整后的楼市也进入筑底阶段，“稳定价格，促进成交”将是这一阶段房地产企业与市场发展的主题。
 
    另一方面，据合富辉煌集团市场研究部统计，广州楼市未来供应依然充足，预计到今年年底持续约有3.5万套新货上市，其中番禺供货量最大，其次是天河、海珠、白云等区域。
 
    合富辉煌集团市场研究部指出虽然经过半年调整、随着资本市场回温和前4个月的销售回款，发展商资金链已有所缓和，但由于当前供求关系转变，广州楼市买方市场特征将进一步显现，对发展商的营销策略和产品创新开出了新命题。
 
    比如，营销方面如何在5、6月承接“五一”黄金周积淀下来的客源，在中小户型供应充足的背景下突破同质化竞争局面，把握陆续入市的置业者促成实际成交。全新的端午节，中秋节等小黄金周营销节点尤其值得市场期待。
 
    产品方面为适应主流自住置业者的性价比要求和总价承受力的制约，发展商可能要放弃装修部分的增值空间，推出更实惠的装修标准或毛坯房；一度盛行的追高求大风潮将逐渐边缘化。“五一”期间已有不少楼盘都对90/70产品进行了创新改良，扩大实际使用空间，预计后市此类创新将更多。
 
    此外，目前阶段高端住宅市场并非成交主流，调价促销亦不适应该层次置业者需求，预计价格会继续坚挺，静待通胀压力下的高端置业者垂青。
 
    总之，伴随房地产新政策的不断落实，市场整体供应结构正在发生变化，适应市场主流置业需求的产品将有效促进市场成交，在8月份或因“奥运热”而出现暂时沉寂，但08年第四季度依然会是需求释放的小旺季。
]]>合富辉煌市场研究部http://blog.soufun.com/11863164/1974406/articledetail.htm#comment2008-5-8 18:36:23http://blog.soufun.com/blog_11863164.htm广州楼市迎来推货高潮 五一将唱响回暖调http://blog.soufun.com/11863164/1929455/articledetail.htm合富辉煌集团市场研究部五一商品住宅市况预测报告认为，2008年3月广州商品住宅市场已经显现回暖迹象，随着“五一”推货高潮的到来，楼盘促销力度的加大，成交量将持续回升，回暖可望成为五一广州楼市主基调，性价比较高的个盘有望创造楼市热点。

 

五一供货4万套，发展商促销力度加大

据合富辉煌集团市场研究部统计，广州全市今年“五一”期间可售商品住宅达4万套；相比去年的“五一”、“十一”均有一成多的增加；花都区供应量最大，其次是白云区、番禺区、天河区；以余货销售为主，新货占总货量的35%。

其中，广州市中心六区总体住宅供应情况比较平稳，“五一”期间在售楼盘约110个，总供应量约20000-21000套；相比去年的“五一”、 “十一”，供应量基本持平；全新盘14个，有新货推出的项目27个，新货供应量占了中心六区的近五成。

 

 

面对供应井喷的局面，多数发展商将根据自身发展现实进行加大促销力度。目前不少发展商对资金回笼要求较高，他们将会努力把握这个“五一”黄金促销档期出货，加速回笼资金。本次五一发展商的积极促销策略除了售价调整，同时加大报纸等媒体的广告投入力度，据合富辉煌集团市场研究部监测数据，2008年4月1-11日，全市广告投放项目就有41个，投放总费用高达1499万元，与去年同期相比投放金额升幅达1.5倍。同时广告诉求更突出价格和性价比主题，“一口价单位”、“额外折扣”、“赠送项目”等促销手段将大行其道。

 

楼市持续回暖，成交量将有显著上升

 

 

2008

]]>合富辉煌市场研究部http://blog.soufun.com/11863164/1929455/articledetail.htm#comment2008-4-23 18:13:08http://blog.soufun.com/blog_11863164.htm广州楼市高位盘整 黄金周淡中求真http://blog.soufun.com/11863164/1352688/articledetail.htm2007十一黄金周监测
 
          广州楼市高位盘整 黄金周淡中求真
 
     经历二三季度的房价猛涨广州房价已逼近深沪，高位运行下十一黄金周楼市偏向谨慎心态，房贷新政更强化理性观望氛围。发展商高位出货刺探市场承受力，多样化促销手段重现，房价上升势头有所缓和;置业群体分化明显，高端客户继续支撑，黄金周效应未能扩大客源。住宅产品供应总量环比今年五一基本持平，成交表现差强人意，各方博弈于十一达均衡之势，上行动力不足，呈现高位盘整特征。
    
 
     2007年二三季度广州住宅均价以狂飚速度全面上涨，累计涨幅超过50%，将楼市拉至高位。第四季度甚至08年市场将是如何，高位运行下的十一黄金周楼市牵动着人们最敏感的神经，也充分调动了各方影响市场的策略与资源，透露出丰富的市场信息。
    合富辉煌集团市场研究部认为，十一黄金周楼市心态比较谨慎，局部市场成交意愿强烈，销售难度开始制约房价涨幅，广州楼市进入高位盘整期。
 
市场背景：房贷新政效果明显  房价地价飙升改变市场心态
 
    9月27日央行出台关于商业性房地产贷款的新政，以抑制置业需求尤其是房地产投资投机需求和严控开发贷款额度。银行系统是房地产市场直接资金供应方，新政对十一黄金周冲击较大，随即有些发展商在十一前催促意向客户完成手续。面对目前流动性过剩的宏观经济背景，该政策长期影响尚难定论，但其在置业者方面提高交易成本加大销售难度，发展商方面也有快速出货减少压力的考虑。
    房价与地价的持续飙升也使发展商销售压力倍增，表现出强烈的高位出货意愿。既要巩固高企房价，又要在竞争激烈的营销战中胜出，发展商促销与惜售心态并存，不断试探市场，控制推售节奏，以多样促销手段集中推销上市产品。面对连续累积的加息幅度、巨额房价和限价房即将面市等利好消息，潜在置业群体也加速分化。诸多因素造成黄金周谨慎和观望的市场心态，呈现高位盘整的特征。
 
市场供应：可售货量保持平稳  实际在售货量明显减少
 
    据合富辉煌集团市场研究部监测，十一黄金周期间广州楼市可售货量约3.6万套，比今年五一略有增加。然而据统计由于各种原因未推货量有9000套左右，实际在售货量却仅为2.7万套，环比五一明显减少。出现大量未推货量直接原因是不少楼盘预售证批出时间接近十一（9月28日），销售准备不足，因此将黄金周作为扩大影响积蓄客源的楼盘不在少数。
    据了解，与上半年发展商对后市乐观捂盘惜售情况不同，本次黄金周未推货量在主观意愿上主要鉴于市场反应平淡，成交预期不高。如白云富力城批准预售货量约1000套，但以现有价格实际去化速度有限，所以发展商采取了谨慎的销售计划，黄金周期间只推出将近300套。从整体来看，住宅供求失衡的基本现实未改变，但现阶段拥有实际支付能力的客户规模有限，目前环比明显减少的供应状况不足以对黄金周实际供求结构营造新的失衡。

发展商：高位出货意愿强烈  促销、惜售心态下试探楼价空间
 
      合富辉煌集团市场研究部监测结果显示，2007年9月1日至30日广州全市住宅楼盘在四大主流媒体广告投放费用共10697万元，比2006年十一和2007年五一黄金周分别上升10% 、43.6% ;而2007年十一黄金全市推广楼盘为112个，与06年“十·一”基本持平，与07年“五·一”相比上升13% 。可见实际推货力度有明显加强，高位出货意愿非常强烈。
      此外折扣优惠、送家电、赠装修甚至售楼现场明星作秀等多种促销手段，再现广州楼市，也表明面对新一轮调控压力和房价压力，发展商无意继续增加与置业者博弈筹码。鉴于十一住宅产品大规模集中供应，也有不少发展商为规避激烈竞争局面，采取了提前、错峰等销售节奏安排。
      依合富辉煌集团市场研究部分析，9月份天价拍地一方面强化房价上涨预期，另一方面也加大了发展商储地成本，发展商现金需求增大，自然希望在保证房价利润前提下将一部分产品迅速变现;另外由于宏观市场投资性需求依然旺盛，发展商对房价上升仍有所期待，于是坚持继续刺探置业者房价承受力。不过由于黄金周前期市场反应平淡，不少发展商在后期加大促销力度，并在保持房价基本水准的前提下进一步推出优惠措施，其谨慎心态可见一斑。
置业者：置业者继续分化支付能力区隔线限制成交量
      三四季度高涨的房价将十一黄金周置业门槛大幅提高，大量中等收入置业者已被阻隔于市场之外，支付能力较强的换房置业者和投资置业者构成黄金周几乎全部购房客户。本次黄金周已有万科金色家园、富力城等9070产品面市，但大户型和高端定位的产品仍是十一楼市主导，并基本上都将销售对象瞄准购房欲望强烈的换房客和投资客。
9月27日出台的房贷新政及调控预期对投资性需求抑制作用明显，9月29日广州发布限价房购买资格公示稿，进一步强化中等置业者观望情绪，显然更多置业者将从黄金周购房群体中分化出去了。据统计近两年广州市将有1.4万套限价房面市，其中保利西子湾将于11月正式面市。
      由于观望客户退出，黄金周楼市实客比率较高，置业者层次较高，在宏城广场搭乘楼巴看楼的客户大幅减少，以往广州人习惯的度假看楼那种从容的置业方式已成过去。实客置业诚意则非常高，嘉裕君玥等楼盘样板房尚未推出即完成销售任务。
      由于实客纯度高，总体置业规模弹性较小，实际成交量上升空间比较有限，连素以楼价实惠著称的碧桂园人气也不比往常，以往那种黄金周楼盘旺销抢购的局面没有再现。
 
市场表现：总体市场反应平静  房价洼地南沙成为热点板块
 
    十一黄金周广州楼市市场氛围比较平静，部分热点楼盘还是受到买家追捧，其中比较突出的有花都雅宝新城、南沙奥园、天河嘉裕君玥、白云万科云山、番禺锦绣半岛和星河湾、海珠恒鑫东和湾、越秀万科金色家园、荔湾逸彩庭园等，较热的板块有南沙、金沙洲，珠江新城新货较少人气逊于五一。
    南沙板块一直处于广州楼市的边缘地带，起步晚、发展速度较慢，在今年十一黄金周成为备受关注的价格洼地。南沙板块在售货量比“五一”货量成倍增加，有1000套左右，各类产品价格水平与广州中心区差距明显，其中优山美地、南沙碧桂园和南沙奥园的洋房产品与中心六区均价差距达3000-5000元/平方米的，吸引了广州以及深圳、港澳等城市客户进入，成为广州楼市人气畅旺第一热点。上半年火热的花都楼市多数楼盘房价升幅均超50%，本次黄金周市场反应较平稳。
    十一期间新推楼盘成交表现尚可，其中恒大御景半岛是成交额最大的楼盘，据报成交总额达15亿。不过通过典型楼盘监测显示，总体来看十一黄金周成交表现不容乐观，相比五一黄金周有明显萎缩。
 
房价走势：楼价快涨逼近深沪  黄金周开始进入高位盘整
 
    2007年二三季度以来广州房价持续快速上涨，到十一黄金周期间广州主流住房销售均价区间已升至13000～16000元，已逼近投资需求旺盛的深圳、上海，深圳近期住房均价约1.5万员。显然，广州楼市价值重估潮在半年飙升后即将完成，楼市在黄金周开始进入高位盘整期，供求双方均需适应新的房价水准、寻找新的房地产价值坐标。
    十一黄金周前广州接连两次大规模土地拍卖，第一次同和板块新地王楼面地价1.87万，结果导致同和不少楼盘在十一定出15000以上的高价，同时番禺、花都、金沙洲也拍出高地价，附近楼盘房价均迅速拉升;第二次珠江新城猎德地价拍卖表现比较理性地价适中，珠江新城楼价亦未受此影响，依然保持在23000左右。本次黄金周同和、花都等地市场反应就略显平静，可知虽然房价飙升周期结束，总体水准大幅提高，房地产价值格局、房价梯度线也需要慢慢回归本位。预计广州房价也将在黄金周后逐渐确立新坐标体系。
    总体来看，房贷新政调控效果比较明显，房地产市场成交总额也将无力支撑房价继续快速上涨。此外今年9月份预计CPI涨幅将不会低于6%，据悉第四季度央行可能改变“小步快跑”的加息节奏将增幅调至54个基点;主流置业者价格承受力已达极限，房地产投资市场风险意识“927”后在逐渐加强;一方面继续推动价格上涨动力不足，另一方面目前发展商手里筹码越来越少调低价格几无可能;各方角力趋于均衡，而“927”后政府调控措施将对盘整期楼市产生决定性影响。 
 
]]>合富辉煌房地产http://blog.soufun.com/11863164/1352688/articledetail.htm#comment2007-10-18 11:01:41http://blog.soufun.com/blog_11863164.htm合富辉煌连续四年获“著名商标”http://blog.soufun.com/11863164/1321474/articledetail.htm　　本次广州市工商行政管理局认定的“广州市著名商标”中与房地产相关的有两大商标，包括广州合富辉煌房地产顾问有限公司和广州富力地产股份有限公司，其中广州合富辉煌房地产顾问有限公司是以“不动产代理”为服务内容的著名商标。

（记者 南方都市报肖阳）

]]>合富辉煌房地产http://blog.soufun.com/11863164/1321474/articledetail.htm#comment2007-10-11 19:38:00http://blog.soufun.com/blog_11863164.htm合富辉煌连续四年获“著名商标”http://blog.soufun.com/11863164/1321473/articledetail.htm　　本次广州市工商行政管理局认定的“广州市著名商标”中与房地产相关的有两大商标，包括广州合富辉煌房地产顾问有限公司和广州富力地产股份有限公司，其中广州合富辉煌房地产顾问有限公司是以“不动产代理”为服务内容的著名商标。

（记者 南方都市报肖阳）

]]>合富辉煌房地产http://blog.soufun.com/11863164/1321473/articledetail.htm#comment2007-10-11 19:37:13http://blog.soufun.com/blog_11863164.htm合富辉煌客户服务中心获全国最佳奖项http://blog.soufun.com/11863164/1119883/articledetail.htm      合富辉煌集团客户服务中心荣获2006~2007全国最佳客户服务中心奖，合富辉煌成为国内房地产服务业唯一获得该项殊荣的企业，集团客服中心首次将专业的呼叫中心应用技术引入房地产中介服务领域。
      2007年7月20日~21日，第四届中国客户服务国际峰会在广州中国大酒店举行，21日峰会揭晓了“2006~2007”中国最佳客户服务评选结果并举行颁奖典礼，合富辉煌集团客户服务中心荣获中国最佳客户服务中心奖。
     7月21日下午保来理财总经理胡粤小姐代表集团客户服务中心领取了奖杯和证书。与合富辉煌一同获奖的还有中国移动、电信盈科、建设银行、海尔集团等各行业佼佼者，而合富辉煌是其中唯一房地产类型企业。
     中国最佳客户服务评选素以树立行业标杆，引领中国客户服务发展为主旨，合富辉煌的获奖既是对保来理财客户服务中心软硬件设施和服务能力的认可，也是对合富辉煌集团把客户满意置于企业价值最高点的发展思路的高度评价。组委会的评语是：“房地产理财率先成立客户服务中心，服务交易过程全员参与，建立了透明标准化服务，杜绝交易黑幕！”
      合富辉煌集团客户服务中心把按揭、担保、投资、理财与产权业务进行逐步整合，结合新IT系统和公司新架构的建设，承担接案、预约、跟进服务、配送、咨询、投诉处理、推销、宣传推广业务、结算客户管理等功能，为根本性突破行业旧有局限、提高运营效率、创建核心竞争力打造宽广坚实的平台。
      客服中心开通4008-833-733的全国客户服务热线并配置自动语音导航系统（IVRS），为来自全国有房地产金融理财需求的客户提供全方位的服务，在业内开创了专业化客户服务的先河。
     在7月20日的国际峰会上，合富辉煌集团客户服务总监程蔼琳以“合富辉煌服务创新之路”为题就集团保来理财客服中心发展过程与服务实践向组委会和与会嘉宾作了汇报交流。
]]>合富辉煌房地产http://blog.soufun.com/11863164/1119883/articledetail.htm#comment2007-7-23 12:16:21http://blog.soufun.com/blog_11863164.htm合富辉煌：上市3年，市值增幅超3倍http://blog.soufun.com/11863164/1106203/articledetail.htm2007年7月13日《羊城晚报》报道，合富辉煌集团（上市编号：HK0733）当前市值已超过13亿元，较2004年上市时的市值增幅超过三倍。今年上半年，该公司一手代理销售突破150亿元，同样较三年前增长了三倍。

据了解，合富辉煌已连续三年获评香港上市公司杰出企业奖。投资者以香港企业为主，20%以上为国际投资机构，表明其竞争力获国际资本认同。不久前，该公司刚签下澳门黑沙环一个楼盘的独家代理，项目建筑面积近10万平方米。

近年来，合富辉煌业绩稳步攀升。今年上半年，一手代理销售比2004年涨幅超过300%。目前在全国同时服务于200个代理及顾问项目，外地公司销售总业绩已超过广州。此外，其金融理财和二手业务发展迅猛。至今年7月，二手置业分行数目已达350家，并拓展到北京、上海、天津等地发展。今年5月，该集团还建成了房地产客户服务中心，为客户提供按揭、担保、投资理财即产权服务等方面咨询及预约服务。据悉，该中心还将为集团未来的房地产售后服务、定向销售、市场调研和投资业务拓展提供有力的数据信息资源支持。《羊城晚报》记者/张秀钦

另2007年7月17日最新消息，合富辉煌股价继续上涨，集团市值已突破16亿元。

]]>合富辉煌房地产http://blog.soufun.com/11863164/1106203/articledetail.htm#comment2007-7-17 17:07:25http://blog.soufun.com/blog_11863164.htm