住房制度商品化以来，中国房地产市场得以迅速成长和发展。在其发展过程中，出现了诸多问题和矛盾。之所以有诸多问题和矛盾不断涌现，其重要的原因是中国房地产业所采用和沿袭的一些能够造成行业垄断的制度，这些制度已成为制约房地产行业健康有序发展的重要因素。如不尽早加以变革，则必将影响房地产业的健康发展。

房地产开发许可制度的本身是要规范房地产开发市场，或者说是为房地产市场提供一个专业的开发队伍。目前的情况是这样的，所有的土地必须经过房地产开发商之后才能进入普通的消费者手上，房地产开发已形同特许经营行业。

事实上，这种制度实际上已经导致房地产行业形成市场垄断。因为房屋是依托土地而存在的，土地被开发商所掌控，则房产开发市场势必缺乏竞争。这样，开发商也就有了随意定价、哄抬房价、捂房惜售等诸多行为的可能。

市场准入。目前，房产开发企业的实质其实是定牌加工企业。在房产开发领域，对大多数环节进行掌控的企业非常少。大多数开发商拿到土地后，设计环节委托规划设计机构；方案出来后，将其建筑工程进行招标；材料供应环节交给材料供应商；销售环节则交给代理公司。当然，也有的是全程委托代理公司进行运作。这样，每一个环节都要为自己的利益集团而谋取最大化利益，从而在一定程度上推升了房价。

若能对房产开发企业实行市场准入制度：必须有自己的规划设计团队、建筑团队、销售团队才可以获得房产开发资质，则，不仅有利于房产开发企业的有序竞争，更有利于降低房产开发成本，从而令房价回归理性。

政府参与。从目前市场表现来看，仅靠开发商作为单一主体进行房产市场的产品投放是远远不够地。由于历史的原因，开发商所开发的产品只能适合目前少部分人的需求，也就是通常所说的中高收入人群。而大部分人即低收入人群难以通过购买现在开发商的产品实现其居住的需求。因而，这部分人群的住房问题就得依靠政府来解决。

政府只有转变自己的角色，直接参与到房产开发的行列中来，才能在一定程度上更好地解决低收入人群的住房问题的同时促进房产市场的竞争，从而将房产市场引向健康有序的发展通道。当然，适当的时候，即房产市场进入理性发展时期，市场上供应的产品能够足以满足全社会各阶层人群的需求时，也将是政府退出市场之时。

合作建房。在目前的情况下合作建房仍然没有松动。温州虽然取得了合作开发的土地，但是，在立项的过程中仍然是等待，而且是不知道什么时候能够拿到许可。实际从某一个方面来说，限制了每一个人购买土地的权利，这是很不公平的。

本人建议逐步放开合作建房。事实上，这种合作建房，在世界上绝大多数发达国家地区都是具有的制度，而且比例是很高的。我们生产房屋，自建房屋是每个人的权利，制度上不能造成门槛或者是歧视性的制度，应该提供公平的环境。

这是土地使用制度改革或者是房地产使用制度改革的最早的基本的制度，这个制度本身没有问题，包括出让土地也没有问题，问题是现在把土地大部分的出让给开发商。对房地产开发来说，拥有一片大规模的土地之后，完全可以从追求利益的角度来操纵规划，也是对未来的土地使用者的权利的侵犯。

租售并举。从目前房产市场来看，对土地供应采取单一的货币销售策略显然是不够完善的。土地供应招、拍、挂的方式出售，增加了房产开发成本，从而在一定程度上推升了房价。如对中、低价住宅房、重点发展项目商业房用地采取土地租赁的方式将有利于降低开发商成本，从而不仅利于平抑房价，对开发商的合理定价也将会起积极作用。

土地的租金可分两个阶段收取：其一，房产开发期间，承租方为房产开发企业，故租金向开发商收取；其二，房产使用期间，承租方为业主，故租金向房屋产权者收取。这样，开发商在房屋建成后将尽可能快的进行销售而不是捂盘惜售。

对于高价房、商业房用地采取销售的方式。

化整为零。本人建议把土地出让变成小块的，甚至是一栋楼、一栋楼的出让，有些人说这是很麻烦的，不可操作性。其实我们具有这样的条件，我们的土地是一级开发的。既然土地已经做熟了，为什么不切割卖，这样卖有什么好处？在整个的市场当中，土地的附属，出卖的综地非常多。综地多了以后，供应的总量相当于市场的商品的部分。这样，也将在很大程度上打破垄断。

房屋预算制度会造成资金的垄断。我们大家知道，最早预售房制度，政府的目的是促进房地产开发的启动发展，但是，现在看来预售制度已经成为了房地产开发商的资金垄断，最后形成垄断效率的工具。

在开发商的资金链上，预售款是其比较重要的一环。若政府能出台预售款监管政策，如实行第三方监管、降低预售款比例（10%或更低）、以合同约定的方式确认客户的购买行为（预售款放在客户与房产公司共同开立的账户处，如客户违约则按合同承担赔偿责任）等，则开发商将尽可能早的推盘以图盘活资金。

在目前的市场状况下，房屋预售制度还不能取消，要逐步的改善，直到最后变成一种购房的资金保护，作为一种保护卖房者和购房者利益的武器，不仅仅是开发商的武器。在房产市场进入健康有序的发展通道时，取消该制度，即实行现房销售。