主持人：各位来宾、各位朋友大家好！首先非常感谢大家前来参加我们搜房网举行的这个知识讲座，买房子是一件大事，而收房更是重中之重，因为房子的质量将直接影响到您将来生活的质量。所以搜房网今天举行这次讲座，是为了让您收到一个好房子。今天我们有幸请到济南市收房验房的几位资深人士，我先介绍一下这个团队的成员，首先是刘秀番刘经理，还有国家一级建造师蒋铭先生，高级建筑工程师王太王工，济南居恒装饰公司负责人杜月芳先生，室内空气检测师杨大尉先生，还有咨询人士胡小警女士。今天的讲座分为三个流程，首先是由各位专家为我们讲解，之后大家有什么问题可以让他们现场解答，最后进行我们的抽奖环节，被抽奖的朋友可以获得居恒公司一次免费验房的机会。

首先我们有请居恒公司负责人杜月芳先生给大家介绍一下验房的流程和需要注意的事项。

杜月芳：大家好，我想讲一下从买房子开始到收房之前注意的环节，需要开发商出示的一些证据，以及怎么在买房以后更好的维护消费者的权益。其实买房子，地段、环境等等方面都很重要，最重要的还是质量。因为不管你的房子地段再好、环境再优雅，如果质量不好，那就是影响我们居住质量最大的一个前提。买房子最让我们高兴的时候就是接到入住通知书的时候，从这个时候表示我们买的房子可以使用了。但是从这之后，我们的问题也来了，从你接到通知书以后，到拿到住房钥匙，这一段时间如果做得不好的话，会给我们以后维权带来很大的障碍。

首先我们要察看一下，开发商的开发资质，有没有能力保障我们以后的正常使用，他们首先应该具备证书，最基本应该有国有土地使用证，还有建筑用地规划使用证，建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、房屋预售许可证，开发商取得这几个证书以后，才能够对现有的房产进行开发、建设、然后预售。如果它没有相关的证书的话，是没有这个资质的，所以即使我们买了他们的房子，也要注意，如果他没有这些证据，就没有能力保证我们的使用。

在验房的第一步，应该注意安排我们的时间。开发商在给我们发出了限期的通知书以后，基本上会在30天之内会给消费者进行交房的程序。在我们验房的第一步，我们首先应该检验的是开发的竣工备案表是否取得，是由建设部门发放的。主要内容就是包括工程的基本概况，你像勘察、施工、监理单位的一些意见，工程质量竣工报告是一个综合的文件，上面相关单位的公章应该是完全具备的。它表里的每一项内容都应该是合格，并且每一项内容在相关的主管部门进行备案以后才可以。而且我们收房以后跟开发商需要签订一个很重要的文件就是《质量保证书》。它的主要内容就是房屋的主要内容，这个使用年限应该和设计使用年限是一致的，然后还有防水工程供热、供水，装饰装修工程保质时间是2年，也就是说在我们签订了这个收房文件以后，这个时间就开始生效，至当日起保证时间开始生效。我们验房收房应该是一体，而且收房必须是在验房以后，这在法律上也是有规定的。我们消费者有权利在确认收下房子以前，对对方进行相关的质量，包括使用功能检验，必须达到合格才可以收它的房子，这是法律规定的，也是我们合法的权益。然后给我们收房的时限是30天，在30天以内我们进行房屋验收。验收过程中出现了问题，应该跟开发商及时的沟通，如果开发商拒绝承认问题，在双方处理过程中拖延的时间可以顺延，也就是说证明不会因为我们验房时间的拖延而给我们带来损失。

我们验房主要依据，也就是说主要参考的文件应该是《商品房的买卖合同》，包括附件附件里的《装饰装修标准》，然后还有开发商前期的提供的楼书和开发资料，还有《房屋使用说明书》和开发商提供的图纸，还有他所提供的其他相关文件可以作为对这个房屋进行检验的工具。当我们发现了房屋问题以后，应该及时的提请开发商进行修复，修复满意以后我们才可以进行收房。

在接过钥匙以前，房屋发生的损坏毁损都应该由开发商负责。如果在收到钥匙以前，我们没有很好的进行检验，房屋发生的毁损、灭失的责任就会转移到消费者身上，这是我们需要注意的最大的问题。我们收到房子以后，我们不要轻易的跟物业公司签订一些关于房屋质量的协议，也就是说物业公司不能代表开发商，他不可能对你的房屋进行维修或者承担你的房屋质量问题，所以我们不要轻易的跟他们签订这样的文件，除非开发商跟物业公司有明确的授权，说明物业公司可以全权代表。

再就是我简单介绍一下，关于我们收房的时候，我们应该注意的一些事项。主要就是说注意收房的时间，收房时间应该是在开发商跟业户下达收房通知书以后30天之内完成，尽量不要超期。超过30天以后，对我们一些权益会影响比较大。

我说的基本上就是这些内容，下面有请我们蒋工对我们收房验房相关的标准做一下介绍。

蒋铭：非常高兴今天能有这个机会和各位业主一块探讨一下，在验房房屋过程中存在一些质量问题。因为各位业主，都是购买了房屋或者准备购买房屋的。我们碰到一处房屋、住宅，应该说是在我们房屋验收之后才说房子好，环境好、户型好、交通便利、建筑面积大，但是这都代表不了我们在验收之前说这个房子好。我举个例子吧，我曾经在施工过程中，在高新区参观了一栋办公大楼。这个大楼当时是济南市的一个建筑精品，很多人都曾经去参观过，我也去过。当时我们去参观，走到6楼的时候，有一个顶层隔断稍微有点水迹，一般人注意不到。我当时就很纳闷，别人走了之后，我就找了物业问，这个房子是不是漏水呀。他们当时说不能说，我就找物业拿梯子去自己看，这是当时的一个精品工程，结果被发现这个房屋漏水。所以我们房屋不是100%完好，所以开发商在把房子交给业主之前，经过质监站、施工单位、监理单位的检验之后，不太会在实用功能方面有大的缺失，但是我们教给业主检验在使用功能方面更加的完善，因为我们买房子目的就是住得放心、舒心。

我下面就介绍一下我们公司成立以来发现的一些房屋质量问题。我们进入房屋以后，就是墙面、顶层、给水排水系统、门窗，以及通风系统，一共有12项，下面我一一给大家进行说明。我们进行房屋验收，也是依据国家建设部以及省市的验收标准，从这些施工单位和质监站要求的标准是一样的，并不是说超过开发商所能承受的范围。我们所用的工具包括卷尺、水平尺、回旋尺、螺丝刀、回旋仪等等，我们用这些专业的工具和知识，来给大家提供这种专业的服务。最常见的就是咱们墙壁以及顶层的问题，最常见的就是空鼓的现象。空鼓的原因就是墙面或者墙面的砖墙，以及地面之间的空隙。空鼓多发的部位在墙角，原施工过程中预留的洞口、梯脚部位、窗口、窗口四周，以及墙壁预留线脚的部位、结合部位，以及给水排水管道的部位。它产生的原因呢，原来在砖墙以及钢筋混凝土方面由于没有清理干净，产生了缝隙。再就是沙接墙之间没有清理干净，还有刷油漆的时候，两层墙之间没有黏结牢固就进行了下一步的施工。

这个空鼓的危害呢，最主要的像墙角和窗口容易发现渗水。再一个就是墙面、地面以及贴瓷砖部位发现的裂缝，还有就是不确定性的脱落，这个不确定性主要是时间、面貌以及部位。当然说危害存在呢，就需要开发商进行处理。也不是说所有的空鼓都属于处理的范围，以及轻质墙管所做的范围，以及轻质管道，这些部位的空鼓就不属于处理的范围。与空鼓并存的现象就是开裂，像我刚才说的轻质墙体以及通风管道这些部位。空鼓我们可以不必要深究，但是开裂必须处理。一般来说开裂与空鼓是并存的。再一个墙壁面，一个普遍的质量问题就是不平整，就是我们用水平尺进行水平、垂直以及对角线测量的时候，发现在水平尺下超过5个毫米的缝隙，这个需要开发商进行处理。因为这个情况，本身墙或者梁做的时候是歪的，倾斜了，或者往上或者往下。还有就是施工过程，还有一个工人的责任心问题，大面上挺好，但是在梯脚或者墙角附近就做得不仔细，造成了大于5毫米的水平偏差。这个危害呢，也谈不上危害，在我们进行二次装修的时候，往往多用材料。再一个变相的造成我们门窗洞口的减小。

第三个就是墙地面出现的起鼓现象，要是在卫生间，因为有水，造成了墙面乳胶漆起鼓、脱落，以及地面水渍非常多。造成这个的主要原因就是冬季施工，或者水泥抹灰层没有干透就进行下一步施工了。因为水气没有散完，有可能两三年才能把里边的水分蒸发完。从业主的角度来说，普遍关心的就是建筑面积是否符合合同所订的标准。一般我们来说，在测定建筑面积的时候，使用卷尺一个房间、一个房间进行测量，所得的面积是净空面积。然后把墙厚，根据经验把内墙墙厚加上。所以一般来说，我们测量的面积是使用面积。所以有的时候业主说，怎么你们测量的面积跟我们合同上的面积差一两个平方呢。因为我们没有拿到你们施工的图纸，没有办法精确的确定你这个房子的墙厚。再有的业主说，你们不能计算一下我们的公摊面积吗？这个需要开发商提供这个图纸，但是有些时候开发商或者物业公司不愿意提供。所以我们能够测量的是你们的套内面积，但是我们提醒一下各位业主，咱们阳台如果用塑钢窗完全封闭的话，是要完全计算建筑面积的，如果没有封闭，就按一半计算。

我再给大家说一下，厨房防水的问题。因为这一块对各位业主来说，可能不是在收房时最明显的问题。觉得渗透可能是楼下承担的问题，但是如果真的楼下渗了的话，要由楼下找您来修，您要必然提供一些方便，所以必然会打乱您正常的生活。咱们卫生间防水有三个形式，防水沙浆、防水的建材、防水的涂层。这样往往还是存在一定的问题，一个是由于在做涂膜或者沙浆的时候还会有一定的问题，这样会有一定的缝隙，时间长了以后磨破了，这样容易发生渗透。再就是我们楼层的管道结合部位没有结合好，也容易发生渗水。我们所能做的是把滴漏头堵住，24小时进行检测。如果楼下的卫生间、厨房部位不发生渗水的，就可以认为您这个房屋是合格的，可以放心使用。

刚才说到了通风管道，大部分来说主要是贴瓷砖，但是作为通风管道，有的时候还有暗设，暗埋在墙内。这个地方也是检测的重点。因为各位业主入住以后，油烟的排放主要是通过这个地方来走。通风管道在我们验房的时候，应该是开好洞口，应该有专门的盖罩，上面也有施工单位的封条，表明这个是验收合格的。它出现了质量问题，主要是内部堵塞。我们检测的时候，主要是通过燃火的纸条或者其他的燃火工具，看它的风力，如果火苗往上走，这说明这个通风管道是合格的，如果火苗非常弱或者往下走，这就说明管道发生堵塞了，这就需要开发商或者物业公司进行清理，保证咱们的使用安全。现在大部分的开发商，他为了整个室内的整洁，作为供具类管道，也就是说给水管道，都是暗埋的，也有明设的。暗埋的管子，大部分就是渗透。我们验房的时候，就是把水龙头打开，看看水压是不是符合要求，再就是看看管道有没有渗透。我们曾经在一个小区里发现一个水龙头一打开，这个墙面马上就鼓起来了，这说明里面早就发生了渗透了。

再一个就是排水管，很多的开发商为了省钱，把阁楼的雨水管直接走到室内了，这样各位业应该注意，雨水管是不能走到室内的，否则的话一旦渗透，咱们屋里就成了水潭了。暖气设备必须是附墙牢固、结合紧密、开关灵活。我们检查的时候，就看这三项，一个是固定牢固，再一个就是结合紧密、开关必须灵活。室内比较多的就是咱们的电源箱或者有限电视或者信息网络的箱体，对于箱体的检查呢，必须附墙牢固，不能出现缝隙。箱体内容必须标识清晰，这个开关是插座的还是空调的，必须标识明确，而且标识的和实际的必须相符。箱体表面没有污染，而且没有破损的，盖板必须灵活，里面的线头粘结牢固，没有松动的线头。再一个，插座必须满足每一个房间对于插座使用的数量，往往有的开发商为了省事，将房间里的插座由两个改成一个，这样就造成我们必须有一些插排或者其他的用电设备。
下面讲一下我们门窗的检验，我们的门窗开启应该灵活，推拉顺畅。门窗的螺丝必须有盖帽，保证不会锈掉。猫眼安装正常，有几次碰到猫眼竟然安反了。而且猫眼安装的位置应该合适，不能太高，否则小孩子看不到。门铃声音必须清晰，安装了对讲设备的声音必须清楚，这里边主要的问题是对讲设备的问题，比如说声音小，或者说上下之间的变音。在我们门框或者窗板四周都打有一定的密封胶，需要没有缝隙，尤其是窗框四周，这个密封胶的主要用处是防水。还有就是厚度问题，开发商认为你不是怕漏水吗？给你抹厚点，于是就显得非常粗糙，应该越厚越容易脱落。

还有我们门窗应该推拉灵活，有的时候门会发生下垂，包括窗户也这样，导致了门窗推拉不方便。我们纱窗也要安装完备，有的楼盘为了方便，就把它固定住，这样不会发生脱落现象。这样会给我们以后生活造成不便，因为我们以后会清洗，再拆下来就很难了。现在很多的业主喜欢那种落地窗，对于这种落地窗，按照国内的最低标准，我们要求有1：1高的护拦，因为有的小孩在这里玩的时候，不会注意到自己的安全，所以我们要加这个护拦保护孩子的安全。这个护拦呢，我们要求它表面清洁、没有扭曲，而且高度一致。有的时候你看到它是安了护拦，但是两边一边高、一边低，或者中间高、两边低，这都是安装的时候存在的质量问题。

很多时候可能作为我们业主，在进行房屋验收的时候，觉得作为对于建筑高度，不是说感觉特别明显。现在我给大家说一下建筑高度。一般来说咱们房屋的建筑高度基本上是在2米8左右，这是层高。实际上我们量的时候一般是在2米61左右，这个差距主要就是我们现交的楼盘和地面的差距，考虑到这个基本都是2米61左右。我们有一次验收的一个楼盘，客厅非常大，业主就问我，为什么你量的层高这么低呀。在这个地方作为业主有一个误解，认为不管什么房间，层高都是统一的。我解释一下，作为一个大开间，因为业主也不喜欢这里一个柱子、那里一个柱子，开发商也不喜欢。所以开发商就加厚楼板，这样增加承重，这样就会有大开间的效果。

还有就是我们房间内会有一个落差，像卫生间、厨房，都会有一个落差。因为这些地方使用的时候经常有水，为了保证有水的情况下不会漫入其他房间呢，一般会做3公分的偏差、错层。在统一高度的情况下，楼板给你落一下，或者现在有的开发商在厨房卫生间的门口有一个挡水槽。提醒一下，一般情况下，这些房间内应该有1%的坡度，这样保证有水的情况下不会漫水。

感谢大家，这是我在房屋验收过程中的一些心得。
主持人：非常感谢蒋工的演讲。大家在听讲的过程中，或者平时有什么问题的话，可以写在便签纸上，我们工作人员会把这些问题收上来，给大家解答一下。下面由王工对验收收房中的一些问题给大家做一些讲解。

王太：大家好，首先我感谢搜房网给我们提供这个平台跟大家交流。我首先介绍一下自己，我是83年工民建专业毕业的，我有10多年省级单位机电管理的经验，在省二级装饰装修企业从事多年的总经理工作。在装饰装修有一定的经验，可以给大家交流一下。

在家庭装修方面，我准备从五个方面跟大家交流一下。第一个从合同的签订问题，然后我给大家探讨一下装饰装修材料的问题。材料之后进入家装的施工阶段，然后是一个验收，最后要进入一个保修的阶段。这五个环节中，我基本上都从地面到墙面，然后到屋顶，其次包含了水路和电路，从这么几个方面，尽量的捡重点跟大家交流一下。因为大家知道，培养一个装饰监理工程师，国家最少也得三个月到半年的时间，在这个有限的时间里边，我只能简明扼要的，捡一些大家比较关心，客户比较关心的问题给大家介绍一下。

大家拿到自己房屋的问题，第一个问题就是要考虑装修了。考虑装修，就是说解除了各方面的同志，自己的一些想法，或者咨询了装修团队、装修公司之后，马上要进入装修环节的第一步了，涉及的是个合同的问题。这个合同的签订，在我看来，大家从以下三个地方要特别慎重一下，第一个问题是图纸的问题，第二个问题是预算，第三是材料的清单，如果合同要完善，这三个问题必须要慎重。签订合同之前，你要接触这个装修公司。肯定要让它搞一份图纸，现在比较流行的是效果图。如果严格来说，大的装修公司，它还会给你一份CAD，它叫施工图。但是现在家庭装修，它考虑市场的竞争，很少给你出得这么详细。而且这个图纸出得越详细，对它装修公司越不利，所以说它尽量给你打马虎眼。

对于设计呢，主要是好的设计师。对于好的设计师，他能渗透你的装修理念。不能说你房子多大面积，你想刷成蓝的还是红的啊，你铺木地板了吗？这种设计师都是初出茅庐的，没有资深经验的。如果资深的设计师，有很多设计经验的，他会先问你的性格喜好、你是好动还是好静、你的工作环境，然后从你的生活习惯，从你这边切入，根据你的性格是动还是静，你家需要铺木地板还是大理石，根据你的性格脾气来提出他的建议。比如说你本身性格是非常好静的人，他不可能给你搞一个大理石的，给人感觉非常活跃、一些暖色调的东西。就是说一个好的设计师，不仅能够给你画图，还能给你设计。不像是现在一些年轻的设计师，给你喜欢什么什么，然后给你画出一张图来，这张图没有实际效果。现在的PS都可以进行渲染，可以把一个老太太改成小姑娘，这是没用的。我们说了，你不要光看这个图纸漂亮不漂亮，关键是要看这个图纸是不是你家。现在很多图纸往往都是他从材料库里信手得来的，非常简单。你要估计细节在哪里呢？比如说我们窗户，我们窗台，现在的层高也就是2.5米、2.6米，甚至有2米2或者2米3的，窗户和屋顶之间没有多大的差距了。他如果再给你设计个吊顶，再摆这些一些大家具、花、鱼缸什么的，一看你这个家怎么和图纸上设计得不一样了。

然后在签订合同上，还有一个就是给你一份预算清单。这个预算呢，它牵扯到一个是材料，另外一个是工程量。这个材料呢，等会儿我还要给大家谈到合同中的材料清单。这个预算中主要是工程项目和工程量，工程项目尽量让他写明白。在我们施工过程中，可能南墙和暖气罩，这些东西都是在我们墙面上的，如果打上挂衣柜，再和暖气罩结合起来，可能是5%到10%，如果你再铺地面，现在好的木地板呢，都要订装，如果去了十个八个平方，这就是不少的面积了。往往在装修预算中，它不会给你写上，所以在这个橱柜下面他更不会给你铺上木地板，所以这个大家一定要想清楚，包括墙面。我们大部分的墙面都是乳胶漆，算面积的时候，他不给你算进去。你比如说像我们这个会议室，我右手整个是个大窗户，但是在以往的预算中，就给你算成四面墙了。这就是他多算了甚至四分之一的面积。所以这里面你要是不斤斤计较的话，同样的面积，人家可能花了8万多，你可能花了12万，质量还不如人家，材料还不如人家。所以对细节要抓紧，都要仔细点，看明白，能抠点，尽量的就抠点，这样下面可能一个合同要省几万的费用。

这个图纸除了预算之外，一定要记住，要列一个材料清单。装修的材料，千千万万，别说你们，就是有二十多年的装修经验的我，你说每一项材料都搞得非常清楚，也是不可能的。新材料是经常不断的推出，你就拿地面说起，你瓷砖也好、木地板也好，不同的颜色、不同的厚度、不同的宽度、不同的材质，什么柏木的、松木的、花翎木的，相当复杂的，尽量的要让他写明白。另外要注意，现在只要是我们国家合格的工厂生产的产品，都有文号，这个尽量让他提供。有的时候装修公司是整批进的，没有这么多，我只能给你一个复印件，这个也没有关系，你让他在复印件上盖上公司的公章，以后一旦有什么问题，发生质量问题了，也可以作为一个依据。材料的尺寸、型号，最好是国家有文号的，包括乳胶漆。大家说，

这个乳胶漆怎么给他定材料呢？写上卧室要刷什么颜色，要刷什么什么型号的。但是你理解的是一个品种，他刷的是一个品种，你单单写上黄色，刷的时候是一个颜色，但是干了之后又是另外一种颜色了怎么办？这没有关系，只要是合格的乳胶漆，都会有一个色卡。这个色卡上有什么关系呢？大厂家生产的产品，这个色卡上不是印刷的，而是用自己的乳胶漆电喷喷上的，一般和实际的颜色没有什么差异。你用手摸上去有感官，而且每一种乳胶漆的下边，都有型号和品牌，在清单中必须写明白了，我要的就是这种，然后让他提供你用这种材料的报告，以便将来你装修不满意可以维权。

屋顶方面呢，包括踢脚线，除了乳胶漆之外，可能要搞点吊顶或者灯箱什么的，这就要注意龙骨的材料。说到龙骨，就要注意卫生间的材料。卫生间和厨房，一个是要防水，一个要防火，这个都是很严格的。在厨房里注意不要使用木龙骨，我曾经就遇到过，有一家的厨房已经下垂半米多了，然后找人家装修公司修复，装修公司就说我当时建议你使用青钢龙骨，你非要使用木龙骨。结果这个业主自己拆开这个龙骨一看就用的木龙骨，然后上面都长满了蘑菇了。

第三个就是装修合同。一定要把合同签订好了，怎么办呢？你可以去买一份国家规范的合同，这个装修合同是比较完备的。包括施工过程中，出现了什么问题了，割着手了、砸着人了，都有，非常完备。你不要用装修公司这个合同，这个合同中，写到你的义务都是非常完善的，但是写到装修公司方面的，都模糊不清，将来有什么问题，你都是没有理。

一共是这三个方面，我简单总结一下。签订合同以后，材料就要进场了，现在的装修就是包轻工或者包工包料。如果是包轻工，材料你自己要进；如果是包工包料呢，你也要监督装修公司给你进的材料，一个是要尽量符合刚才的材料清单。从材料进场开始，我已经有材料清单了，我已经有乳胶漆的样板了，我也有木地板的样板了，那也不行，真正开工之后，你才能成批进。比如说木地板吧，他给你提供的样子、颜色、厚度都非常满意，但是成批的就不一样。如果是成批进来的，就要看看这个厚度、色差，并且要看这个色差是不是人工染色的。包括瓷砖，每一块尺寸的大小。这个这个材料铺出来之后，直接就影响感官的效果。一般国家材料分为合格、等外品、次品等等。这个材料清单可能填的是优等材料，提供的样品也是优等，但是成品的材料尺寸差几毫米，这样铺出来就是一块一块的，如果是瓷砖的话，更难看。装修是为了什么？就是为了你的感官呀，你弄完了以后缝大缝小非常难看。如果材料自己采购，大批采购一定要开箱检验。有的材料商往往为了打销售市场，把好看的、平整的，都放在上边，就像老百姓卖菜一样，他往往把好看的放在上面，把小的、烂的放里面，所以一定要打开检查。所以说施工之前一定要把好材料关，施工过程中需要注意的是隐蔽工程。

隐蔽工程，我们还是要从地面做起。我们在合同中，能够签订规范的话，就要签订施工规范，如果不能施工规范的话，你晚上可以上网点击木地板，马上就可以看到木地板的铺设规范。包括是使用木龙骨还是青钢龙骨。比如说现在非常流行的地暖，就不能用木龙骨。这样你一看就能看清楚，第二天你要到现场去监督他。现在的施工队有一些施工人员，为了图进度、图好干活，做出来还平整、工程还快。他在水泥里给你掺什么呢？107胶，这样的话，水泥会干得非常快。但是大家知道，107胶甲醛含量非常大。我们为什么用水泥来粘合这个瓷砖呢，因为有一些材料在自然条件下都可以粘合，比如说水泥，这些东西在水中都可以粘合，是水密性粘合材料。还有一些化学材料叫气密性粘合材料，简单的说就像我们107胶。这些东西如果用到我们水密性的材料中，确实干得快，但是这个甲醛可能要7年、8年，甚至30年都是存在的，很难很难清除。你当时也许可以清除一下，但是时间长了，特别是夏天一开空调，甲醛含量马上就要增加。

还有需要注意的，就是家里装修中水电管道的走向、预埋。如果简单的话，施工队如果糊弄你，半个小时的时间，把水泥砂浆一埋，这个插座一插上也通电。但是这是隐患很大，就成了一次性了，而且随着墙壁的潮湿会腐化，这是有危险的。所以说，有的人装修完了，拿着电笔一测，是带电的。所以有的时候，你会发现没用多少电呀，这个电表怎么走得这么快呀，就是都在墙里了。包括水，水暖这些地方都要特别注意的这些隐蔽工程。这是施工过程中需要注意的地方。

施工完了之后进入了验收阶段了，验收过程中要对照图纸，要看看设计的项目是不是都有，是不是跟设计的图纸一样？图纸的对照，还有预算的对照，提供预算的时候，有些暖气罩、壁橱，这些地方你可能想不到，但是现在还有弥补的阶段，你拿个尺子量，如果当时写的是20平米，但是施工完了一量只有18平方，这样该去的就去，可以跟他讨价还价的。

还有就是施工材料的对照，使用的材料是不是完全符合你的材料清单。往往还有这种事出现，尤其对这种“游击队”，你的材料进来的时候是一个材料，大牌乳胶漆摆进来了，立邦牌的，但是晚上的时候给你换了。最后可以拿立邦漆对比一下，如果给你调包了，就能看出来。

验收完了之后，有一个保修阶段，不要把钱都给他，按照一般的合同，至少有5%的保修金，要经过1—2年。因为这个保修金要经过春夏秋冬的交替，检验一下材料是否合格。你像暖气罩什么的，你夏天装了不开，没有什么问题，到冬天一干燥，可能开裂的、膨胀的都有，一定要经过四季的交替。不要因为他干赔了或者怎么地，你只要按照我这几步，施工过程严谨，一般不会出现什么大的纠纷，完了之后有什么地方该扣就扣。这样，一年以后，万一施工出现什么问题，你可以凭借合同很快的找到施工公司解决你的问题。

我简单的说一下，遇到比较多的基本上就是这些问题，一会儿还有互动的时间，如果在座的各位，马上要面临装修，或者已经装修，或者别人装修遇到一些难以解决的问题，大家可以提问，也可以私下跟我们交流。我今天谈的就是这些，谢谢大家！
主持人：非常感谢王工精彩的演讲，下面请杨大尉，杨先生对室内空气质量的危害以及污染，对大家进行一下讲解，另外包括检测方面也给大家讲解一下，有请杨先生。

杨大尉：大家好！我们现在房子，包括我们在建筑、装修各方面都会产生一些有毒气味，就是我们进入房间会感觉到眼涩、头疼，这些都是由于一些甲醛、苯、胺，这些都是经过国家检测，这些气体对人体有害，并且会致癌。现在很多业主打官司，出现了一些有得血癌、肺癌，包括其他的一些癌症。这些主要是一些有害气体，特别是甲醛。甲醛我们现在接触的比较多一些，怎么说呢？在建筑上，北方的建筑，因为天冷，建起来的话，像王工说的，像水泥需要用冷冻剂或者冷冻液，所有的房子都要用，所以导致建造毛坯房的时候会产生甲醛。然后我们装修的时候，采用的一些材料，一些轻工板，乳胶板。这些材料比如说轻工板，制造的时候会抹五遍的胶，这样也会产生甲醛。甲醛如果长时间吸入呢，现在我们经常碰到的是患上咽炎。本来没有什么事情的，但是睡一觉醒来会感觉口渴，这是低含量的甲醛产生的不适。比较高含量的甲醛我们进入房间之后就会流泪，这是超标5—6倍，会感到头疼。如果超标5—10倍呢，可能会导致窒息，长时间居住在这种房间里，可能会导致直接死亡。

现在很多装饰公司采取的是环保装修，所谓的环保装修就是我使用的产生都符合国家甲醛含量的标准。但是我们房间大多数是密封的，它的甲醛含量达标，但是甲醛仍然是在挥发的，时间在3到15年。房间的温度越高，甲醛挥发越快，这样进入房间会有一些刺鼻的气味。现在甲醛在我们房间里面有三种形式存在，一种是游离状态，在空气中；还有一种是附着体，附着在我们家具、装饰材料表面的；还有就是我们装饰材料内部的甲醛，这种情况就是我们大量的使用胶，还有一些有毒有害的化学成分的东西。对于我们来说的呢，房间装修完以后，即使有些房间没有什么气味，就是经过我们检测没有超标。但是房间放了家具、放了床之后也会造成很大的污染。这个就是现在家具厂达标的也不是很大，这些对于我们人体的危害都是很大的。

我们现在装修来说的话，有很多人喜欢自己打一个橱子，在卫生间或者主卧打一个落地的橱子，这些橱子肯定是也轻工板，会有大量的胶，这些甲醛散发都很大。还有我们在装修的时候用的一些乳胶漆之类的涂料，对于墙来说，我们要刷乳胶漆，第一步有一部分墙面进行处理，先要除去它原有的一些材料，这样的话需要刷一层胶，这样才能粘住，但是胶也含有大量的甲醛，包括苯胺之类的。我们曾经有一个案例，在北京一个房间里面，怎么也去不掉它的气味，结果发现是苯胺超标10倍之上，把墙面打开之后，才发现它里面的胶是没有干的，所有的胶都没有干，一直在散发着有害的气体，这样对人体的危害非常大。

一般我们房间里就是这些东西，现在我们一般的买了房子的人，都要买车，车里面也含有大量的甲醛和苯。车里面主要散发甲醛的东西主要是脚垫，还有车顶。车顶部和脚垫都需要大量的胶来粘合，还有塑料制品。还有座椅里的海绵，海绵属于发泡剂，这里面含有大量的苯胺、甲醛之类的东西。现在我们公司对于甲醛这一块，我们有专业的仪器进行检测，根据检测结果我们对它进行一个综合性的治理。我们把甲醛在空间中进行喷离，让它化成二氧化碳和水，然后在空气中进行封锁。给大家看一下，我们有专门的这么一个检测的仪器。（现场演示检测甲醛的仪器）我们这个检测仪器呢，检测的是苯、胺、甲醛等等6种最有有害的气体。我们在装修、购买材料类的材料，沙发、床等等最容易产生甲醛的材料。我们经过检测以后，用国际上最为认可的一种粉式剂进行吸收。因为甲醛本身是无色、有味的刺激性气体。因为它是看不见的，我们有一种显色剂来进行检测。吸收完以后，它是白色的，检测以后是蓝色的，越蓝，就说明它超标越多。如果这个颜色没有变，就说明是在国家标准之内。我们国家标准是0.1毫克/立方厘米。如果是0.2，这些很微量的甲醛，就像我刚才说的，会产生一些咽炎之类不是很严重的危害。如果超标5倍，可能就特别严重，在房间里根本坐不住人，然后人会有头痛这些感觉，这就是甲醛超标很严重。我们去检测主要是针对甲醛，然后根据每个业主的要求，对苯、胺进行检测。剩下对苯、胺和二甲苯之类的也进行检测，但是超标不是很严重。我们对北京的一个业主的房屋进行了检测，然后就是甲醛超标2倍，苯胺基本上没有超标。DVOC基本上没有超标，DVOC，是一个综合性的气体，一些有害气体都包括在内。我们这里还有一个分光打印机，这是一个不会折射的瓶子，我们进行分光检测，就会分析出是否超标，它的浓度是多少，根据国家的规定检测出超标多来，然后我们进行打印，可以打印出来这样一个条，顶上显示了甲醛含量有多少。

我们进行检测一般是你装修完、即将搬入之前进行检测然后处理。我要给你进行装修完了检测，你再搬入一些家具什么的，如果超标了、气味特别严重，那就可能说明这个装修不是很标准。我就室内检测这一块，就讲这些，有什么问题的话，一会儿可以向我提出来。
主持人：感谢杨先生，下面将由我们的济南市居恒验房公司刘经理，对以上大家的讲解进行一下总结，有请刘经理。

刘秀番：大家好！我是济南居恒公司经理，我姓刘。很高兴能和大家一起探讨关于房子质量、装修、还有一些检测问题。我现在就上面这几个专家和工程师提出的问题做一个基本的总结，再一个就是补充一下。在房子的装修当中和房子本身的质量，在以前的时候基本上感觉不到。为什么呢？因为那个时候的房子，我们和现在感觉不一样，当时我们分到房子的时候非常高兴。但是这几年慢慢开始变得不一样，因为房子出现的一些问题，让我们感觉到，买的这个房子不是一般的商品，买了房子以后又出现了这样那样的问题。我们也许刚搬进去的时候出现一些问题，但是由于我们不是专业人员，这些小的问题造成我们生活以后出现一些不便。咱们现在的房子，和原先的区别就是，结构不一样。现在材料已经改变了，包括材料、理念的变更，规范也和以往有差别。现在我们国家不断的出台一些新规范，也是为了适应施工材料的变化。

我现在就房屋方面，针对刚才几个工程师说的问题我再做个补充。咱们的房子下来以后，给业主下收房通知书，这个通知书有书面形式的，也有电话形式的，这个不一样。但是目的是为了让业主达到知道的目的。在收房过程中，实际上国家规定，应该是先验房再收房。咱们买任何一个商品，必须要看看商品的完整，这个商品没有什么问题，我才可以给你交钱买这个房子。但是咱们现在房地产的形式呢，正好和它反过来，因为什么呢？因为它里边牵扯很多的弊端，说实在话，也牵扯很多的利益，所以现在改过来了，必须让你先收房再验房。济南市有90%的楼盘，都是按我的程序，给你拿钥匙，再去验房。他这样做的目的，实际上一个是怕你在验房过程中出现什么问题不好解决，再一个有的企业包括有一些物业，担心业主入住以后，物业费不好收取。所以就在你验房过程中，把物业费交上，实际上这也是不对的。咱们这个收房，我买了房子，收房，我买房的目的达到了，这只是针对你开发商，因为我是和你开发商签订的合同。但是现在很多开发商委托给物业，这实际上跟咱们没有任何关系，这只是开发商和物业之间的委托关系。在实际生活中，我们碰到很多问题，说这些东西不好改、那些东西不好弄等等。我有时候就给物业说，你只是和开发商之间的一个传达，你没有权力说这个能不能改，这个房子不是你盖的，你只是把我的建议，我们检验出来的问题，你报到开发商那里，然后根据时间进行整改。你作为物业，你说这里不能改，那里不能改，你能说了算吗？如果以后我出现了问题，对我的工作生活造成了损害，谁来负责？

实际上在生活中，我们买这个房子不是为了以后索赔，而是为了以后住得舒心。但是如果确实出现了问题，咱们也不是坐视不管，当然也不是鸡蛋里挑骨头，我们遇见了问题，可以很好的跟开发商沟通。我在验房的过程中，我每次都给业户提这样一个问题，不管你们是谁，业户和业户之间要团结，只要你们团结了，我们给开发商、跟物业公司就可以协调。因为

作为开发商来说，如果是一户两户的话，就很容易给你挡出去，房子问题修没有问题，但是有的时候有可能是一天，有可能是两天，也有可能是一年。再个是物业费，物业费根据物业公司的等级，有一些是按等级取费的。这个按照济南市的《物业管理条例》中，有一些服务质量、服务设施方面达到一定程度。比如说二级资质，可能在这个基础上增加不少幅度，但是这个幅度增加太多是不对的。但是你签订合同以后再增加这不是不对的。我们接触过很多，当时的时候买房子，售楼处问这个房子物业费多少，这个都是口头的，当时说这个物业费8毛、1块，但是后来一拿到购房合同，发现物业费怎么不是这个价格？这个东西咱们没有办法，没有证据。所以关键买房的时候，关于购房合同一定要把好关。说实在，现在的购房合同都是霸王合同，不允许你改。所以有人说，有一些收房验房合同中，已经形成了文字，不能改了怎么办？实际上我们的工作，在买房过程中就可以介入，有些内容虽然不能改，但是可以把有些问题落实到文字上。因为开发商有一些文字很模糊，可以这样说，也可以那样说。所以到时候业主碰见了问题，也没有办法。所以买房子的时候，可以根据一个点，明确写明白，到时候收房子的时候可以讨论这个事情。
在收房当中，有时候咱看出一些质量问题，我建议大家在收房过程中，最好把验房期间存在的问题作为一个证据给自己留下。作为我们来说，每一次我们都带着相机，我可以给你照下来，然后日期。过一段时间它更改完了之后，再看看整改得怎么样？比如说有空鼓，它给你换没换，你如果不是专业的，也看不出来。如果你留下证据的话，可以针对这些问题找开发商要一个说法。因为开发商让你收房是让你交了物业费、煤气开户费以后，按照它的程序一步一步的走，最后有一个收房验收。对于这个拿钥匙，大家都不太注意，如果写上某年某月某日某某人已经拿到钥匙，大家也不注意，拿起来就签了。但是往往很多开发商在后边有一句话，写着“某年某月某日某某人拿到房屋钥匙，室内设施完好”。实际上这个“室内设施完好”，就不对。你这个签字肯定要签，这个我在上面也说了。有一些可以早签，有一些是不能早签了。像这个字，如果你签了，就证明你室内的设施，包括马桶、门窗都没有问题了。如果你签了，有一些开发商合作，给你修，如果有些开发商不合作，就说你是人为的损害，因为你已经签字了，证明室内设施完好，比如说马桶坏了，就让你自己修；包括水龙头，有一些价格很便宜，有一些价格很高。不知道在座的各位有没有这些问题，比如说在阳光100，出现了很多这些问题，马桶坏的，水龙头是掉的。物业跟他说，这个都没有问题，你签吧。他怎么签呢？他是在我验房过程中，把业主叫到楼下去签的。他回来以后问我签得对不对？我说你不应该签，如果将来有什么问题，你这是人为损害，要自己承担损失。当时物业也说了，业主也不愿意了，双方差点打起来，后来我给他调解了。我说你可以签，但是后面必须写上一句话，“室内设施并未检测完全”。这样的话，如果我们不是很专业，或者没有很多的经验，很多的东西有可能导致使用上的麻烦。

再一个我说的整改时间，在我们看的房子，不管是我们看的一些房子，还是自己看的，看出来的问题一定要跟物业公司、开发商沟通，给他一定的时间让他整改完，不能一拖一年半年，谁也没有这个功夫，不能让它影响工作、生活。整改多长时间，我给你一个时间，然后我们业户再复检，因为有一些问题还没有整改很到位。所以在各方面，我提醒大家，包括想到的、想不到的，可以随时的沟通，包括在网上，在私下都可以说一说。

最后我提醒大家，在收房验房这一块，一定要把好关，不管是找谁，找亲戚朋友也好，找别的单位也好，但是我建议，该检查的就得检查，该看的就得看，该履行程序的就得履行程序。这时候麻烦一点，是为了以后不麻烦，不让房子影响咱们的工作、生活。我就说这些，谢谢大家！

主持人：谢谢刘经理，最后就是请这几位资深人士对大家提出的问题做出解答，首先是王工。

王太：第一个问题是济南有哪些较好的建材市场，分别在哪些问题？

我首先就建材市场给你说一下，济南比较大的建材市场，你是指装饰材料是吧？

观众：是。

王太：基本上比较大的都在北园路这边，一个是白鹤装饰市场。白鹤市场有一个厨具市场，主要是厨类设备。在大明湖北侧白鹤庄，是济南市最集中，也比较齐全的厨具、厨类市场。然后往北走是济南比较老的白鹤庄装饰市场，这个在济南干的时间比较长，但是也比较油，跟他们砍价，你最好找一个比较懂行的。然后再往前走，有一个边庄材料市场，它有一个灯具市场，成立时间不是很长，灯具材料以中低档、廉价为主。如果要高档点的灯具材料，在三孔桥那里。

如果说玻璃的话，济南市有一个比较大的玻璃市场。再北园路再往东，有一个红星美凯龙，这是这两年济南市刚刚崛起的一家，无论是信誉还是材料，比较全面的、比较好的一家，高档的装修材料市场。

除此之外，在济南市的东西南北，都有规格不等的装修材料市场。过了花园路往北走，在它的西南角，有一个装饰材料市场。西边有个金牛，南边有个八里洼装修材料市场，但是这几个市场不是很高档，材料以中低档为主。基本济南的装修材料市场，就这么个情况。如果比较名牌的、大件的工具，去北园的专卖店；像杯子、小材料或者木龙骨呀，可以就地采购，可以节省你的运费。建材的情况就这个情况。
第二个问题，提的是商品房买卖合同中，明确说明了阳台是落地窗，但是现在发现不是，而且起了大约70公分的砖墙。

这个问题要这样理解，比如说我们现在买房，叫超大空间，什么叫超大空间呢？可能超过30平米、50平米就叫超大空间。你说的这个落地窗，现在没有具体规定。一般的来说，我们窗户要离地70、80公分，现在为了取景美观，可能直接打通的，可能有30公分，也有可能50公分，但是得根据你房子的情况。如果你房子比较高，如果起个30公分、50公分，也可以叫落地窗。但是如果你房子就有2米5，但是再起个70公分的窗户，这可能就有渲染的色彩了，你就是一个普通窗户呢。如果你的房子一下子起70公分的话，和宣传的落地窗确实是有差异的。它有个感官的差别，比如说我买个西装，它就得有个西装的样子。这个肯定要和他交涉一下，他肯定得给你个解答，可能说由于设计的原因等等。

第二个问题，和前面是一个问题，你和开发商交涉过吗？

观众：交涉过，他说国家有相关的规范，是为了防火。

王太：不可能是70公分，你点击国家规范，然后点击落地窗。

观众：我房子总共是2米5。

王太：具体的新规范，国家新出的规范我了解不是很及时，但是我个人感觉有点高，这样你回去到网上查一下，如果开发商说是符合国家规定的，你让他出示规范，这是你的合理要求。不然他就是在敷衍你。

王太：这个问题是房屋的外层防护层是否在建筑面积内？这个问题由我们专门的装饰工程师，让他给你解答一下。

还有一个是关于甲醛，现在有专门除甲醛的机器，还有就是可以养一些吸收甲醛的植物，一旦出现了甲醛，可以吸收它、消灭它，再一个家里要保持通风。但是如果到底甲醛多大，还需要找专门的公司进行检测。    

王太：问房子宣传材料的效果图和盖起来房子有很大的差别。

我说一下，房子宣传材料的效果图跟现实盖起来的房子不一样，因为它不是实景。现在你如果注意的话，它宣传材料里面有一行字，“以实际建筑为准，最终解释权归开发商”。这个不能作为法律依据，如果你施工材料变了、户型变了，可以要求减少价格。宣传材料的效果图，就起一个宣传作用，这个人家可以不负责任。

第二个问题，你说实木地板和复合地板和瓷砖各有什么优缺点？

首先采用什么样的木地板，最重要的是根据自己的爱好，就像买衣服一样，这是最主要的，因为你的喜好来决定这个因素。但是有时候往往房屋的结构和周边的环境，它要决定采用什么材料。比如说实木地板，它的好处是吸收噪音的效果好，它行动起来噪音非常小。至于复合木地板和实木地板有什么区别？实木地板不能直接贴到水泥地面上，要有3—5公分的木龙骨。如果是好的木地板，还需要上面贴一个三合板，这样下来就是7—8公分，如果你房子很高，那很可以。如果你房子本身就矮，你再加上这7、8公分，这样你房子就更矮了。这样你就可以采用复合木地板，这样感官上是一样，但是质量上肯定不如实木地板。它是人工加工的，肯定不如实木地板感觉这么柔和。而且实木地板因为有龙骨，所以隔音效果更好。复合木地板，它隔音效果不如实木地板，但是优于瓷砖。
如何鉴别这些材料的优劣？

我刚才说了一下，一个是要看它的花纹，包括实木地板、复合木地板、瓷砖，这个花纹有大的、有小的，感官要满足你。

第二个，这个材料，本来的颜色要好。第三个是看尺寸，如果成批的材料，一定要开箱检验。如果是瓷砖，每一块瓷砖的尺寸都要统一、一致，才能达到好的装修效果。

装修前都要签一个房屋质量保证？

对，这个非常必要，别说你不懂房屋结构，就像我是懂施工结构的，房屋里面的钢筋有粗的有细，如果有拆卸的地方，装修公司给你卸了，装修公司是不负责任的，这个非常重要。

观众：我还想接着这个问题问一下，我的房子有一个墙，是顶层，我们前期过去看的时候是没有钢筋，应该不是承重墙，如果就把它推掉了，安了一个玻璃，这样是牵扯到要和物业签订一个合同，是不是有这个必要？

王太：非常有必要。你看一个墙它既没有钢筋，你感觉它是多余的，它有外墙叫承重墙。这个楼板是空的，这个墙不是说很重要，但是要压住楼板，如果你把它拆掉的话，房子可能要倾斜。另外，你感觉没有钢筋，可能是施工中偷工减料省掉了，所以说你必须经过开发商，或者说开发商委托的物业公司同意，你再拆这个墙，不然的话，一旦出现问题就会出现大问题，房倒屋塌的问题。

观众：那我就先让施工人员去看看这个墙是不是能拆。

王太：对，不去看，一看这个图纸就就应该这个，这个墙能不能拆，一般的这种墙是不能拆的。如果能拆的话，就不用把它隔开，除非空间的要求。这个事一定要慎重。

还有一个问题对于精装修的楼盘，收房时要注意什么？

就是说对于精装修的楼盘，要注意什么问题？这个问题类似于开发商开盘前的收房一样，刚才我已经讲了验收的过程，所有装修验收过程中出现的问题，都在精装修中要注意，我再重复一边。就是图纸的对照、预算的对照、施工平整等等都要注意。

问题我就回答这些，其他的问题由其他几位专家和工程师回答。另外大家在收房过程中有什么问题，我可以把电话留下，以后有什么问题再电话解答，好吧？谢谢大家！
杨大尉：我给各位业主解答一下关于结构质量这方面的问题。这位业主买的是顶层，楼层是斜屋面。他问吊顶。我不知道这位业主想的把斜屋面是想掩盖住还是整个全部推掉？这块吊顶，他问吊多高合适，一般正常来说，这个房间2米2左右，就可以达到使用要求。但是说从人体工程学上来说，是2米4到2米5比较合适，这样是想把斜屋面给掩盖住。这样斜屋面上2米2以上能够占到20%，装到2米2比较合适一些，这样你其他使用材料比较合适，包括还涉及到你房屋的防水、保温，这样才能看到你的房屋有没有渗透的现象。

他问吊顶用什么防火材料比较好一些？

现在根据自己的经济承受能力，一般普通来说就是石膏板、木龙骨吊顶，还有的用青钢龙骨的吊顶。从石膏板来说，已经具备了防火功能，在木龙骨上刷一些防火漆就可以了。因为在顶层，发生这种危害性不太可能。顶层楼盘验收呢，除了我刚才所说的项目以外，还有一些呢，注意它这个雨水管不能从室内走。

我再解释一下刚才那位业主提的外墙保温层，建筑设计之内，从验收角度来说，内墙都属于建筑面积，但是要具体分析房屋合同怎么签订的，有些开发商比较刁钻，还要小心一些。

刚才说到了落地窗的护拦高度有70公分的，护拦高度达到1米2就可以了，因为你有一个台，加上护拦高度达到1米1以上就达到安全高度了。  

这位业主提出来说，我想问一下这个14层的小高层的简易结构是哪位老师提出来的？您当时是交房以后看的还是没有交房的时候看的？

观众：还没有交房的时候，在主体工程结构后看的。

王太：因为你已经说过了混凝土的，它的水含量比较高一些，往往在面层上，凃浆层比较厚，这样可以区别表面的龟裂。

观众：你像这个飘窗上面都有龟裂，我现在担心的是以后房屋内铺上木地板会不会龟裂，那个缝都挺长的。

王太：因为我们对于混凝土表面的裂纹也知道的不少，常见也是存在的。你的那个是不是细长纹的？如果是的话，本身它下面有一个沙灰，底下的裂纹已经抵消了，应该有2公分以上。表面的裂纹，请你放心这个质量，从你现在来说，它如果现在要交房的话，应该还要做一遍地面。

观众：现在已经看不到了。

王太：到交房的时候再看一下，是不是还有您说的这种裂纹，应该上面沙浆层再做地面。飘窗这块承重不大。

观众：因为我担心如果有人站到上面去擦窗户，这个保护层会不会不够？

王太：钢筋的承重实际上是往墙上走，所以承重是往墙上走的，所以这个不要担心因为操作不当而掉到下面去。这一块楼板质量来说，济南在山东、在全国，建筑质量从结构性能来讲，可以说是一流的，很多外地的建筑企业经常到济南来参观学习，在济南主体结构达不到优良就可以视为不合格。 

主持人：由于时间关系，我们今天的提问就到此结束，大家如果还有什么问题的话，可以一会儿结束之后再与专家们交流，本次讲座到此结束。感谢居恒验房公司，也感谢大家的支持，谢谢。