网友聆听专家讲解

七月流火，炎热的酷暑并不能影响网友们参加置业理财大讲堂的热情，第四期置业理财大讲堂共吸引了一百多位网友和众多投资专家到场参加。此次置业理财大讲堂共分为嘉宾主题演讲、现场抽奖、网友提问三大环节，将房贷、房产投资、股票投资、银行理财一网打尽。

凯盛经略担保有限公司副总经理卢婷莉女士讲解房贷知识

在嘉宾主题演讲中，来自北京凯盛经略担保有限公司副总经理卢婷莉女士，就“现在究竟是该先买房后贷款还是后贷款再买房”的问题，与广大网友进行了沟通、交流；金泰房地产推广主管刘悦悦女士也为网友详细介绍了金泰城丽湾项目的具体情况，并对南二环区域楼市进行分析。在理财方面，交通银行的金融理财师刘伟先生和瑞盛财富中心中心投资总监雪鑫先生，就“交通银行的贵宾理财服务以及金融产品”及“大盘下跌股票被套，应该如何解套？”这两方面的热点话题，对网友进行了讲解、沟通，将自己一些实用性经验，毫无保留地介绍给网友，供其参考。

网友现场提问与专家进行交流

整个大讲堂活动中，还进行现场抽奖和网友提问环节。数十位网友幸运的获得大奖，满载而归。在提问环节，网友踊跃提出自己在投资理财上的观点和心得，与专家共同探讨。

网友幸运获得特等奖

历时3个小时，第四期置业理财大讲堂圆满结束。众多网友在活动结束后，向工作人员询问第五期置业理财大讲堂的举办时间，并且希望在下一期的加入一些保险、基金投资方面的主题。七月流火，第四期置业理财大讲堂也火了一把！

　　此外，如按揭客户选择断供，个人征信记录会出现污点，今后同银行打交道将会遇到“麻烦”。

　　眼下，一般按揭客户连续三个月不向银行缴纳房贷按揭款，银行会将这笔贷款列入不良贷款，并开始通过法律等途径追还贷款。据悉，客户在银行申请贷款时，一般来说，银行同按揭客户均在房屋贷款合同约定，通过法律或者仲裁途径解决房贷违约问题。如按揭客户收到银行发出的律师函，仍不及时月供，大多数银行都会向法院提出诉讼请求。广东广和律师事务所李栋梁律师称，如果法院判定银行胜诉，法院一般会要求按揭客户一次性付清银行贷款。如按揭客户提出没有能力偿还，银行则有权利向法院提出拍卖其按揭住房。“按揭客户选择断供，银行向法院提出诉讼，几乎都是判定银行胜诉。因此，客户不仅需要偿还足额贷款，还需要支付不菲的诉讼费用。”有银行人士称。

　　此外，记者还了解到，只要客户选择断供，则这个不良信用记录将被央行个人信用数据库载入，今后在全国各商业银行申请贷款时就会遇到麻烦。“个人信用记录有污点了，是很难在银行申请到贷款，哪怕是一张信用卡”一银行业内人士称。

　　一分析人士称，选择断供并非将房子还给银行那么简单，因目前国内无个人破产法，个人对银行负债是无限责任的。银行一定会要求按揭客户还款的。此外，选择断供不仅要面临个人首付款的损失、已缴纳按揭款的损失、法律诉讼费用损失、个人信用损失等等，在如此巨大的损失面前是很少有人选择断供的。不过，这一断供事件也给银行敲响了警钟，无论房子是涨是跌，银行都需要注重房贷风险。

    不过别高兴太早,能申请公积金的条件也不少呢,A:公积金账户开户须满12个月B:您的缴存记录也得满足12个月(注:连续缴存\补缴\预缴都算)C:您现在仍在缴存。这些条件缺一不可。大家有过商贷经历的人都清楚在审批面签时，要准备：身份证明，婚姻证明（双方），收入证明，房产证明，学历证明，甚至工资流水（全晒了！！！汗），人家银行还不见得给您批多少，还要卡您有没有其他贷款或信用卡逾期，还要根据你买的房子评估，您的征信，您的贷款次数，降您的贷款成数，大大打击您的信用质量，相反!公积金是不受这些东东拘束的，也就是不查征信，你只提供身份证明，要买的房产证明，就能知道你的贷款额度了，而且不受商贷的连带责任！！嘿嘿，又省了不少的“证据”。啧啧！！

    商贷在与银行面签时，如果二手房买卖双方都是单身比较省事儿，但这种情况太少了，上面我说的证明可都是买卖夫妻双方双份的呀！！听着就晕，少一个件，贷款没法批；公积金不然，如果房产证上只有一业主（即使结婚），买方只一人缴存额满足贷款（婚姻存续），双方在初审时双方配偶都可以不到场，不过要带齐双方配偶的证件。比较人性化吧！！

    要买的房子是75年的，找商贷，门都没有！商贷借款人年龄＋贷款期限不能大于６５！！公积金不然，房龄+贷款年限不大于47就可，很简单，75年的房子到现在33年了，你可以用公积金贷款，最长贷款年限14年，爽吧！！且公积金的贷款年限+贷款人年龄不大于70周岁。

    等额本息，等额本金，气球贷，存抵贷，双周供，听着就头疼，晕菜！！公积金的还款，用过信用卡的都知道，有一个最低还款额，公积金也有，不过公积金还款最大的特点是自由还款法，还款日前跟公积金中心呼叫中心打个电话就OK！！

    说了这么多再讲讲缺点吧，公积金有贷款上限，一般是最多60万，但如果您是优质客户的话，以家庭为单位最多可贷78万，（一般足够用了吧）；存在公积金中心帐户上的钱一般看得见摸不到的；公积金贷款的时限稍比商贷时间长，一般一个流程下来要20个工作日左右。

    这些都是我从平时工作中总结的一些小的知识点，希望大家了解一下，有不足之处请提出保贵意思！！大家可以共同进步！！

　　传统的二手房贷款流程，是客户选好房屋后与房主签订买卖协议，然后向银行申请贷款。北京凯盛经略担保有限公司针对传统模式弊端，特别在银监会下发加强信贷宏观调控之后，对二套房产贷款审批越来越严格的情况下，很可能出现买房人违约，最终将风险波及卖方。

　　“贷款预审”则是将银行审批提前，在购房交易未发生前，对购房者所适用的个人房屋按揭贷款额度进行预审，并给出个人最高贷款额。购房者取得银行“预审通知函”后，在一定有效期内购买二手房时，可参照银行的适用额度申请贷款。

　　北京市房地产中介行业协会会长陈同顺认为，“贷款预审”这一新的贷款服务项目，颠倒了传统的“购房在前、贷款在后”的模式，购房者拿着银行的“预审通知函”买房，能够对自己的支付能力做到心中有数，并且在选定房屋后，只需提交房屋相关信息便可立刻办理贷款，提高了贷款买房的效率。

　　深圳发展银行北京分行个人信贷部总经理郭庆春表示，银行通过建立贷款预审数据库，可以对申贷人进行筛选，从而选择优质客户放贷，降低了银行的信贷风险。

会前，区经理和各位店经理以及部分同事，共同认真准备节目。最中间的是我们区领导，呵呵！！

到达年会地点，大家先行拍摄留念。这一年经历的种种都在我们脸上得到了答案。

我们东区手执区旗共同唱响明天，预祝首创地产明天会更好！！

我店优秀员工上台领奖，并发表感言！！

优秀店行政主管奖，谢谢她们一年来的辛苦，这个时刻应该是她们值得心动的时刻！！

区经理们边吃边看，各有心事！！自已都在为自己的团队暗自加油！！

这种神态值得大家有目共睹，区经理也参与活动！！

空前盛宴！！

我们可敬的杨总经理在为特等奖颁奖,并致颁奖词！！

火线救援，“美女救英雄”，大家玩得非常开心！！

东区各位店经理，恭祝大家在新的一年里：安居乐业，福健体康，事事逢运，一帆风顺！！！

我在这里借大家赏光也祝愿朋友们在新的一年里：财运亨通，事业发达！！

  写一春联以资鼓励：上联：喜获福居圆民愿

                    下联：载得信诚联众心

愿首创地产在新的一年里蒸蒸日上、勇创佳绩！！

    网络房产中介未来大有可能部分取代传统门店，在房地产中介市场上分得“一杯羹”。

　　网络经纪人有数千

　　房地产网络独立经纪人模式于2004年开始在互联网上萌芽。目前，全国在网上挂牌的网络经纪人已有数千人，而且发展势头迅猛。如今，一些知名的房地产网站每年都要在各大城市与地区召募经纪人。刚刚与分众传媒携手的购房者网站今年的拓展计划就将达30个城市与地区，同样，最早的租房售房网站——筑巢网已经在上海吸引了40多位网络独立经纪人的加盟。每个网络独立经纪人都在网上挂牌经营，实现无门店式房产中介服务。

　　可提成七八成佣金

　　与目前国内传统的房产中介业务员相比，网络独立房产经纪人一般无底薪，但其中介佣金的提成比例高达70%-80%，且专、兼职均可。经纪人之间共享所属网站的资源，可拥有全面房源及求购信息，没有区域设限。

　　网络独立房产经纪人模式可实现网站与经纪人的双赢。网站不必支出传统经营模式的门店租金和人员雇佣成本，而网络独立房产经理人则有望通过高比例的中介佣金提成，获得高于传统门店中介员的薪金收入。

　　记者从金丰易居网了解到，一位网络独立经纪人每月目前最高成交量可达6单左右，佣金提成收入可达8万元左右，远远高于传统门店的佣金收入。之前，金丰易居网在行业内曾首推“底薪保障+不低于50%的高佣”，但目前其计划逐步向“无底薪、高提成”过渡，以吸引更多有志者加入经纪人行列，以规模化来带动房产中介业绩的提升。相比较而言，门店式中介的利益分配格局是公司拿大头、中介员个人拿小头，“动力”明显不足。

　　尚处于起步尝试中

　　据了解，独立房产经纪人在国外早已成熟。在美国，有85%的房屋交易是通过独立经纪人来完成的。然而，我国的网上房地产交易平台在各城市有一个逐渐完善的过程，外部条件还有一定的局限性，网络独立房产经纪人模式还处于起步尝试阶段。

　　目前，我国尚不允许网络独立房产经纪人有自行经营的行为，而是必须纳入机构管理运行中。记者从金丰易居网了解到，其推出网上独立房产经纪人的当年就实现了赢利，尽管尚处于微利时代，但作为一种新兴的创业职业，它提供了一种低成本的独特房地产中介经营模式。

　　随着国内网络化生活的程度不断提高，未来网络房产中介或许会成为房地产中介市场的主流。

B:房价进入博傻阶段，只能当情人不能当老婆现在买房子就是击鼓传花的博傻游戏，不知道鼓声停的时候这朵花会在谁手上，目前的房价已经进入博傻阶段，涨幅会更加凶猛，2手房的房源信息会巨增，当所有人都伸长脖子，发出“哇”的声音的时候，房价就会噗的下来了，买套房子只能当情人热恋几个月可千万不能当老婆养一辈子哦，被抄了大底，就死在高顶上了.

C:人民政府已往感觉到过高的房价对老百姓的生活大打折扣，国家高层已经痛下决心打压房价开始了．方法之一，就是大量建造限价房，廉租房，贫困房，使广大老百姓不必再勒紧裤带去追房．完全可以根居自己的条件先择生活．从各新闻媒体上可以感觉到．并且国家已往在行动，着力普查已有房屋，为出台不动产置业税做准备．

D:调查显示，今年三季度全国70个大中城市房屋销售价格上涨8.2%，进入10月份涨幅更是达到了9.5%。但与此同时，北京、上海、深圳等一些城市成交量却持续萎缩，演绎着“有价无市”的局面。 


房子越是卖不动就越是抬价，制造“紧缺”假象，这其实早不是什么秘密了。不由想到经济学上那则著名的“博傻理论”：在艺术品拍卖或股票、期货交易中，某些东西之所以价格越抬越高，原因就是购买者坚信还会有人比自己“更傻”。中国当前的房市，与此“博傻理论”有些类似。 



从“有价无市”的现状来看，这与“博傻”又不尽相同——贴切说，这更应该称为“诱傻”。那些在成交低谷中硬撑着抬价的房地产商或二道贩子们其实也明白，房市成交量之所以萎缩，最主要的是因为价格过高，人们或是望房兴叹，或是驻足观望。然而，如此背景下的房价却不降反升，某些房地产商及其利益关联者还拼命为高房价鼓噪，这不是“诱傻”又是什么呢？ 



在笔者看来，从某些房地产商自身来讲有这样几种“心理支撑”：一个是担忧心理。害怕降价会引起“多米诺骨牌效应”，从而坏掉已经持续了多年的“好形势”；其二，不甘心理。对房市的利润预期一时难以调整过来，不愿轻易就范；其三，侥幸心理。由于近年来的多次宏观调控基本上都是无功而返，如此“经验主义”使某些房地产商对当前的成交量萎缩并不在意。故房市虽然提前入冬，但房价却一时难以理性回落。