| 福州市别墅板块分析
一、西区闽江之滨·闽侯上街板块——福州早期最大的连片别墅区
1、板块概述：
该板块是福州市早期开发的别墅板块之一，也是目前福州市别墅最集中的地区。
该板块始建于20世纪90年代初，最早一批别墅代表为[金桥花园]。在长达十几年的发展中，该地区逐渐形成别墅连片区，其别墅地位才逐渐被福州市民接受。但由于其本身没有稀缺景观资源的支撑，又远离市场区，再加之缺少高起点的规划、高水平的管理、高品质的建筑以及高价值的定位推广，使该板块别墅在其诞生之初即被无形地定位在一个相对较低的层次。
2、代表楼盘：闽都大庄园、春江御园
3、板块分析：
[分析1] 从经营开发的角度分析，十年来，该板块无实力开发商介入，是导致该地区别墅住宅低度开发的直接原因。由于开发商普遍缺乏实力，无一例外地采用“蚕食”式的保守开发模式。各别墅区均存在占在规模大，而开发面积小的问题。开发商缺乏实力，开发进度迟缓，社区整体形象无法在短期形成，尤其作为度假休闲的配套设施皆无法跟进建成，为居者生活带来极大不便。
[分析2] 从产品结构的角度分析，江景别墅与海景别墅本同属海洋型度假休闲的产品，但本板块的别墅产品基本没有营造出休闲度假的生活气氛，更基于这种生活的高尚品质。在目前的别墅居住概念中，人们认同的还是来自西方的的别墅生活气氛——休闲度假、气质高贵、艺术品味。但从目前该板块的江景别墅中，表现出来的都一派农业文化的生活气息——封闭、保守。
[分析3] 从品牌推广的角度分析，作为高档高尚住宅，本板块的别墅楼盘均无品牌价值。由于各盘均无品牌推广，开发商亦无品牌力，各盘均无法形成相对优势，目前为止，尚无一盘被公认为最具价值感的别墅。
[分析4]从市场推广的角度分析，只有闽都大庄园]大规模的推广，极大地提升了该板块的市场认知度。其低首付价格策略、低密度住宅和大社区配套对市区高级白领和高级公务员阶层产生极大的诱惑，一时形成抢购之势。其他楼盘均无大的市场建树。
二、东区鼓山之麓·鼓山风景区板块——被市场验证失败了的别墅区
1、板块概述：
该板块始建于20世纪90年代初，是福州市最早一批别墅的代表，也是福州最失败的别墅板块。由于开发时间较早，产品形态落后，规划设计落后，物业管理落后，别墅区普遍缺乏人气。大多数别墅山庄皆呈现凋零之态。由于晋安区市政府规划的混乱以及鼓山镇工业区的开发，使鼓山风景区的旅游度假资源受到冲击，在很大程度上制约了该区域别墅住宅的发展。
2、代表楼盘：石鼓琴湾
4、板块分析：
[分析1] 该板块平均销售是福州各别墅板块中销售业绩最差的一个板块。
[分析2] 从产品结构上分析，该板块别墅社区均属小规模型社区，由于规模小，导致密度高，配套差，物业管理落后，再加之建筑形态与风格单调，属早期开发楼盘，产品逐渐为市场所淘汰。
[分析3] 从市场推广角度分析，单纯打鼓山牌，而忽略必须的市场推广，整个板块毫无认同度，更无价值趋势认同，此也是其经营失败的原因之一。
[分析4] 从区域产业结构分析，鼓山风景区与鼓山工业开发互相渗透，已从环境认同的角度破坏了作为高尚居住区的环境。
[分析5] 从消费心理上分析，当以海洋文化为基础的江景别墅出现时，以山地文化为基础的中国式山居生活形态将会受到冲击。这是一种海洋式开放式生活方式对山地式封闭式生活方式的冲击，是随经济开放与生活方式国际化后带来的必然。因此，相比而言，江景式别墅与海景式别墅对新生代中产阶级将更具吸引力，这就是鼓山别墅区日趋衰落的重要消费心理因素。
三、北区·北峰森林公园板块——被遗忘的森林别墅
1、 板块概述
该板块以福州唯一的国家森林公园为卖点的。
2、 代表楼盘：山川别墅、翠湖山庄
3、 板块分析
[分析1] 森林公园板块应是新店地区理想的别墅开发区域：福飞路北起左海，经福建体育运动中心区，直达国家森林公园，将城市繁华与郊区度假自然联结。道路通畅，距西二环线车程仅8分钟，距左海公园的车程仅15分钟。
[分析2]该板块目前只有两个楼盘在售，即翠湖山庄，山川别墅，无新的楼盘，究其原因，主要有，缺乏品牌认知度，不被市场认知；经营管理不当，缺乏高级别墅区的价值感，令买家产生疑虑，影响消费者消费信心。
四、北区·五四北板块——目前福州最集中的别墅群项目
1、板块概述
该板块是福州最新一个别墅板块，也是目前福州最集中的别墅群项目，占地1800亩的居住主题公园，是该板块的一大楼盘。而山姆小镇以其全部的联排别墅而成为该板块的一大亮点。由于政府挥戈金山，出于对该板块的疑虑，原先打算开发联排别墅的楼盘“家天下”迟迟未见动工。
2、代表楼盘：居住主题公园、山姆小镇
3、板块分析：
[分析1] 五四北板块总体认知是游离于福州“东扩南进西拓”之外，由市场自发形成的一个新区，在此开发的房地产企业都具有一定的实力。
[分析2] 由于福州别墅产品的整体落后，加之别墅开发商的实力极弱，使福州大规模高档别墅社区在长达10年已成空白。而急于升级换的新生代资产阶级的快速成长，使联排别墅项目成为市场的一大补缺产品，到目前为止山姆小镇的销售率达60%以上。
[分析3] 值得引为注意的是：以总价低，高性价比别墅产品特别是联排别墅目前福州新生代资产阶级的需求热点，同时又是市场空白点，山姆小镇证实了这一点。
五、南区·闽江金山板块——福州最大水乡别墅项目
1、板块概述：
该板块是福州最大的水乡别墅群。占地2800亩的江南水都，是该区的唯一别墅楼盘。融侨地产，以其福建第一地产品牌的实力，将使其开发成为福州21世纪别墅住宅的典范。
2、代表楼盘：江南水都
3、板块分析：
[分析1]金山板块总体认知上是一个政府大型经济房住宅板块。金山板块的主体是金山生活区，它是福州市政府东扩南进城市发展战略的重点项目。
[分析2] 江南水都以一已之力独撑金山别墅板块，完全得力于融侨地产的品牌力和项目自身的超大规模的影响力。在没有太大的广告投入的情况下，在极短的时间里完成百余套别墅的预订，足见融侨品牌的口号力。
[分析3] 水乡别墅的成功，说明以海洋文化为主的别墅受到市场的接受，近郊别墅市场在福州潜力巨大。别墅产品即是目前福州新生代资产阶级的需求热点。
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