宜宾楼面价上万 四川三四级市场现房产泡沫

自5月31日宜宾新“地王”产生以来，多家媒体对宜宾天柏组团A1—4—10地块楼面价拍出10800元/㎡进行了报道。成都同筑地产顾问有限公司市场研究总监李建林得知这个价格后直呼不可能。品牌策划人宋桥林认为宜宾作为万里长江第一城具备巨大的先天区位优势，商业价值与居住环境价值十分可观，宜宾宜居宜人更宜长远投资！

编辑随后调查发现其实宜宾“地王”仍然是银龙集团，其3月4日拍得天柏组团A2-1-08地价20050/㎡，楼面地价约7161元/㎡。5月31日拍出的天柏组团A1—4—10地块楼面价格只有约2842元/㎡，宜宾美景置业房产公司想要凭楼面价把“地王”挤下，距离还差得远。

楼面价10800元/㎡的确能让不少人抹汗，但事实是10800元/㎡只是地面价格。楼面价是指土地价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。也就是说如果楼面价是10800元/㎡那么售价很可能到2万元、3万元一平米。这个价格在房地产三四级市场里可谓是天价。

可是按照计算公式，约2842元/㎡的楼面价虽然也偏高，但也谈不上“天价”、“地王”一说。“地面价格”和“楼面价格”一字之差，能可以让人从惊讶到惊吓。

三级市场——宜宾的巨大潜力

在宜宾的天柏组团区域，一直是宜宾各大房企争夺之地，这里的地块每次出现都会引起一阵“厮杀”，成交价均是高价。去年年初正合集团以5010元/㎡和5660元/㎡的价格拍下这里的两块土地，今年银龙集团以20050/㎡打响天柏组团区域之争，后5月31日A1-4-05地块以7000/㎡成交，引发纷争的A1-4-10地块以10800元/㎡成交，总价4.13亿元。

宜宾又有何魅力？中坝有何魅力？

从众多房企的态度中，我们可以看到他们对宜宾未来的发展充满了信心。宜宾是川、滇、黔结合部的交通枢纽和物资集散中心，中国东南沿海与西南腹地交流的要冲；是长江黄金水道、内昆铁路和成渝高速环线的交汇点。除了本身的区域优势，宜宾的商业地产也具有极大的潜力。目前宜宾已建成五粮液商圈、江北专业市场商圈、旧城商业中心、滨江路商圈和正在建设的临港区和五粮液特色街区、三江口、合江门商圈。再加上，近期将投入建设的宜宾“陆家嘴”。这里还将修建一座高达365米的“火炬”建筑，包含了五星级酒店、大型购物商场、豪华写字间等。一旦建成，将成为目前四川的第一高楼，并成为当地最重要的景观和“城市会客厅”。 宜宾的商业地产在近几年得到了“质”的发展。在这些商圈的带动下，宜宾的房地产市场有着巨大的升值空间。加上天柏组团的万兴现代城特色商业街区组合发力，宜宾商业地产越来越受到关注。这也是房企看好宜宾市场的原因。

天柏组团区域位于宜宾的老城区，宜宾本地市民习惯到此区域进行消费。而此处连接核心商业圈，无论是在交通方面还是城市配套设施发展方面都已成熟。这些对于商业地产的发展有着至关重要的影响。

省内三四级市场已现房产泡沫

随着限购的影响，一二线城市的市场需求逐步被挤出，三四线城市逐渐聚拢了越来越多的房企。就川内而言，万科进南充，保利到四川，中铁八局驻达州……在四川省“十二五”规设计划纲要中，还提出加快培育以成都、德阳、绵阳、乐山为主的四大城市群。可以预计四川房地产三四级市场将迎来更大的发展机遇。

可是，李建林认为川内三四级市场的泡沫已经比较严重了，近来在成都拿地的都是不知名的外地开发商或投资商。在资金流动性依然泛滥的今天，民间资本还有海外热钱仍然会选择把资金投向土地市场 因为中国确实没有啥投资渠道。就算如此，对三四级市场，即便有开发商有资金实力抄底 也会选择优质地段和热点区域。

从近段时间的土地成交来看，住宅用地的成交价都不高，反倒是商业用地，特别是位置好，面积小的地块都受到了房企的追捧。比如5月31日成交的位于邛崃的地块，就以750万元/亩的价格成交，宜宾天柏组团的两块高价地也是如此。

李建林认为，省内三四级市场的房价已经非常不理性了。这个观点也受到了成都锐理数据市场总监叶强的认同。品牌策划人宋桥林同样认为三四线城市尤其是县城区市房地产上涨过快近年来越来越失去理性，这主要得益于一二线城市的打压与回乡置业潮的兴起！

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