股神观点

　　内地房地产市场在经历了一段时间的低迷后，3月份开始出现“小阳春”，又露出向好的势头，疑为“虚火”

　　联合国认定合理标准是3：1，即一个家庭3年收入相当于楼价；世界银行认为5：1可以接受，经济合作与发展组织（OECD）国家的大都会一般是6：1。如果这样看，中国大多数城市是8：1，甚至是15：1，目前房价的确昂贵

传统买楼收租的退休生活，自金融风暴之后，在香港已不再风行

　　致富之道，一字记之曰："势",以趋势投资之道，香港投资权威曹仁超过去40年转战于股市、债市、房市乃至金市，赤贫出身赚取了亿万之财。曹仁超在携新书“创富三部曲——论势、论战、论性”之第一本《论势》现身广州之际，第一时间接受广州日报专访与投资者分享对股市最新的看法，同时，也畅谈了房地产的盛衰之势以及对房地产投资的看法。

　　曹仁超认为，目前中国房地产市场是过早地透支了未来若干年的经济增长成果，平均价格可再跌10%~30%。未来等人均收入上升后，楼价才会进入新一轮上升期。他同时提醒投资者，投资内地房地产股份，要加倍小心，切记避开债台高筑的房地产公司。

　　2009年房价仍须面对三大利淡因素

　　曹仁超投资主张“势”，无论买股、买债、买贵金属或房地产，一切都依趋势为依据，投资每每踏对“点”。2001年买黄金，2008年3月离场；2003年第二季度开始进军港股，2007年10月撤退；1995年至1997年投资伦敦物业，2006年至2008年大撤退。

　　房价调整在全国蔓延

　　内地房地产市场在经历了一段时间的低迷后，3月份开始出现“小阳春”，又露出向好的势头，曹仁超为其“把脉”疑为“虚火”。

　　曹仁超指出，房价调整已在全国蔓延，平均价格可再跌10%~30%，就算首都楼价也不能幸免。

　　据曹仁超分析，2009年全国房价仍须面对三大利淡因素：外部经济环境阻碍中国经济复苏；中国经济结构调整仍未完成；上市房企存货金额4583亿元人民币、负债3119亿元，不少高价地皮尚未消化。

　　“目前中国房地产市场是过早地透支了未来若干年的经济增长成果，造成楼价升幅与人均收入升幅脱节，自然要面临调整。”在曹仁超看来，与收入水平相比，目前，中国房价还太昂贵。

　　曹仁超称，评估房价是否合理，第一种方法是将房价与购买力作横向比较，联合国认定合理标准是3：1，即一个家庭3年收入相当于楼价；世界银行认为5：1可以接受，经济合作与发展组织（OECD）国家的大都会一般是6：1。如果这样看，中国大多数城市是8：1，甚至是15：1，目前房价的确昂贵。

　　30年后京沪深房价

　　或与香港现价看齐

　　过往几年，内地老百姓收入的升幅远追不到楼价上涨的脚步，长期累积的“虚火”有待慢慢消退。对“虚火”消退后的内地房地产市场，曹仁超觉得仍有一轮上升期。

　　“随着人民‘富起来’，人均收入上升后，一般人自然会想安居乐业，那时候楼价便又进入新一轮上升期，其中又以上海最可看高一线。”曹仁超估计，从未来收入水平的增长前景来看，30年后，深圳、北京、上海的普通职员每月薪金大概可达2万元人民币，高层职员则可达10万元人民币，到时候，深圳、北京、上海的房地产价格或许会和香港现在差不多了。

　　宁可看好上海

　　“2009年如一定要投资房地产市场，宁可看好上海，也不愿在东京、伦敦或纽约置业。东京属于昨天，伦敦和纽约属于今天，上海才是明天。”他强调。

　　不过，尽管未来上升的周期仍可期，曹仁超依然提醒投资者，投资内地房地产股份，要加倍小心。

　　曹仁超说，“因为开发商运营的不确定性愈来愈大，紧缩的信用环境可能会导致资产负债表流动性及财务状况恶化。”

　　对此，曹仁超解释道，简单点说，就是怕开发商周转不灵而倒闭收场，故切记避开债台高筑的公司！

　　供楼开支充其量

　　占总收入一半

　　普通老百姓买楼除了看重其升值潜力，不少人更想几十年后，靠着一套房收租养老。对于此种养老方式，曹仁超似乎并不太认同。

　　香港租楼养老不再风行

　　“传统买楼收租的退休生活，自金融风暴之后，在香港已不再风行。”曹仁超指出，1967年至1997年间，香港人几乎把所有资金都放在住宅上，房子愈买愈大。当时投资房地产是正确的决定；但1997年以后，还继续把资金过分投入住宅而不是开始投资理财，就是严重的错误了。

　　“经过金融风暴洗礼后，香港的社会走向二元化，80%劳动人口的收入停滞不前或减少，只有约20%高收入人口的收入仍在增加；再加上利率忽升忽降，房屋老化、维修成本上升，普通住宅楼房的投资价值已经不大。”曹仁超分析称，事实上，现在香港普通住宅的租金回报率只勉强达到4%。除豪宅外，2009年的楼价仍比1997年的楼价低约40%。

　　曹仁超告诉记者，放长远来看，房价将两极分化，未来香港豪宅还有升值的空间，中低价楼价格每年下跌3%。

　　买楼前考虑升值机会

　　“很多人不明白豪宅与中低价楼的区别，其实这指的就是‘投资市场’与‘用家市场’中买家心态的区别。”曹仁超向记者解释其内在的逻辑，中低价住宅楼宇的买家，追求“物有所值”，由于中低价住宅供应充足，价格一旦稍微偏高，便难以出售，反之，豪宅买家是富有人士，较少强调价格和负担能力。

　　曹仁超建议，投资者在决定租楼或者买楼之前，应考虑升值机会，如果没有什么升值机会，便索性只租不买。即使决定买楼，在正常情况下，供楼开支只能占总收入的25%，充其量也只能占总收入的一半。如果超出此数，一不小心，很容易在买楼这条路上跌倒。