掀开保障性住房贷款的神秘“面纱”

    据“伟嘉安捷”数据统计显示，近日有不少购房人来电咨询保障性住房如何贷款，约占总电话咨询量的20%左右，诸如“两限房贷款有没有优惠政策？”“限价房和经适房购买标准一样吗？”此类问题等等不断。
    购买保障性住房贷款等同于商品房贷款。
    众所周知，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，目前主要由廉租住房、经济适用住房和限价房构成。除去廉租房不说，经济适用住房的覆盖面积除了回龙观和天通苑两大社区外，目前及乎无在建房屋，经济适用房逐渐淡出市场“舞台”，由限价房所取代。
限价房顾名思义，限制套型比例、限定销售价格卖给符合申购条件的中低收入家庭。“伟嘉安捷”指出，限价房虽属保障性住房范畴，与普通商品房、商业地产在房屋权属性质上有所不同，贷款流程与普通商品房的贷款大致相同。一般首付为30%，利率执行现行基准利率7.05%，购房人贷款时也需到限价房开发建设单位指定的银行做贷款，只不过银行在接受这种房屋类型贷款时需要有担保机构做贷款，而且购房人一旦购买后不得轻易买卖，政府是有优先回购权的。
    限价房购买后不能随意买卖，无人接盘。
    据了解，目前北京市保障房开工数量已经超过18万套。因为限价房是低于市场价格出售以解决本地居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。所以，约束了购房人在申请购买这种保障性住房后，如果二次交易上市的话需要政府优先回购，目前暂未有明确的可参考的范本操作。所以，从贷款的角度来说，除开发商指定的银行能做之外，如借款人想要另找“门路”做贷款是根本不可能的。
    限价房与经济适用房区别大不同。
    第一，房屋价格不同。一般限价房的价格是低于同一地段的，主要面对的是中等收入群体，价格在6000-8000元/平米不等。而经济适用房是以满足低收入家庭需求为基本，所以价格比较低，以最早的回龙观为例价格在2680元/平米。
    第二，申购门槛不同。“伟嘉安捷”指出，限价房要求申购家庭人均住房使用面积在15平方米或以下，而经济适用房要求申购家庭人均住房使用面积在10平方米或以下。同时，针对家庭年收入和家庭总资产净值的要求皆有不同，购房人在申请住房前需要弄清楚。
    第三，限价房与经济适用房在购房五年内是不得上市交易和转让的，但是满五年之年，经济适用房出售时政府可优先回购，但也可以补齐综合地价款及缴纳契税转为商品房性质。而限价房满五年后需由政府优先回购，且对于再次上市交易和转让现无明显规定，因限价房可参照的制度不是很完善，所以在这点上限价房转让时的手续较为模糊。
“伟嘉安捷”认为，政府之所以加大保障性住房建设力度，主要是想进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康有序的发展。对于普通购房来说，如果符合购房资格，准备申请限价房还应多看、多问，咨询专业机构方可安全购买。