目前存量房交易资金监管模式较为混乱，从交易主体上来讲主要有五种：一是以经纪公司自行监管为主，由银行托管资金的方式，暂称经纪模式；二是以银行为主的模式，主要监管交易资金；三是以房屋交易中心为主的交易监管模式；四是以担保公司为主的第三方资金监管；五是综合型监管方式，即由一家牵头，多家配合的监管方式。全国各地自成体系，除模式混乱以外，还在四个方面又有差异：第一强制性不一。有的强制，有的可选，如北京可由交易双方自行选择；第二监管的重点不一。有的以监管交易为主，大部分以监管交易资金为主；第三监管的程度不同。有的只监管某一环节或监管部分房款，有的监管全部交易资金；第四监管的称谓不同。有的是资金监管，有的以资金托管为名监管，如此等等，各地差异极大，繁简不一，给广大存量房交易客户造成认识上的模糊，消费上的麻烦，心理上的抗性，这一状况亟需改变。

        1、中天置业为何具有典型性。去年媒体揭露了中天置业总裁蒋飞轻易地将购房款卷走的秘密后，留下了两大疑问：一是给社会留下的疑问。中天置业在深圳已经进入资金监管，款为何会被卷走？二是给业内人士留下的疑问。中天置业已经实行了第三方资金监管了，为何还能拿走房款？其实，深圳采取的以经纪监管为主的模式有这重大缺陷。经调查发现了问题的真相：第一，中天有欺骗社会的故意。为了戴上第三方资金监管的帽子，其成立了“深圳中天长盛担保公司”（下简称中天长盛），是中天置业下属唯一一家主营个人不动产担保业务、具有独立法人资格的担保公司，业务分为交易转按揭担保业务和转贷担保业务，客户在与担保公司签订协议时，需要签订全权委托书，而担保公司在银行设立的帐户是担保公司自己的帐户，银行仅仅是托管担保公司的资金，担保公司可以动用该帐户的资金，这就是中天置业可以通过中天长盛洗走客户资金的真正原因。但客户在表象上认为资金已经第三方监管，又有银行介入应该是安全的，但并不知内情，因而采取经纪监管模式是有很大漏洞的。

      2、以银行和交易中心为监管主体的模式，存在诸多问题。第一，承担监管的重点不同。银行一般只能对资金进行监管，而不能监管交易；交易中心只能监管部分交易不能监管资金；第二，技术能力不同。一般，银行在技术层面无法承担大量的个人资金的监管，而交易中心又无法对资金进行监管；第三，承担的法律责任不同。“物权法”出台后，登记机构可能成为民事赔偿的主体，可参加诉讼。银行本身对于个人存款也有很多制约，《中华人民共和国商业银行法》第二十九条规定“对个人储蓄存款，商业银行有权拒绝任何单位或个人查询、冻结、扣划，但法律另有规定的除外。”对银行来说，会产生很多法律顾虑。

      3、第三方资金监管是资金监管模式的最佳选择。目前市场上对第三方资金监管的认可和呼声越来越高，其原因有四点：一是可信度高。通常认为裁判不能是运动员，而第三方多以担保公司、房贷服务公司为主，公正行强；二是对风险的承担能力强。一旦出现问题，有承担的能力；三是可操作性强。担保公司多有这方面的团队和经验，既可监管资金，又可监管交易；四是法律责任明晰。经纪公司承担交易的服务，本身不参与监管，担保公司等第三方为监管的主体，以资金监管为核心进行监管交易，银行与交易中心配合监管。现以上海汇海担保有限公司（以下简称汇海担保）为例做一说明：汇海担保与中国银行上海市分行、兴业银行上海分行合作，设立了专用监管帐户，设立专用的监管帐号，对帐户资金的进出都有专项规定：只能是个人的房款，担保公司自己无权动用帐户资金，进帐要提供双方存量房交易合同，及交易双方和担保公司三方协议；出帐银行根据存量房新产证及他证（有房贷的）和上下家双方同意协议，银行才可放款；银行及担保公司对进出帐客户及相关信息均建立明细台帐。这样的模式既可以达到安全交易的目的，又有很强的可操作性；同时汇海担保有5000万元的注册资金，是中国银行上海市分行、兴业银行上海分行的合作公司，长期从事房贷的担保业务，有很强的风险控制和承担能力。

      目前的第三方资金监管在步履维艰中发展，遇到很多的困难和阻力，其需要完善的主要有：

      第一、建立以第三方资金监管为主的监管模式。因为确立了第三方资金监管模式后，各相关环节的责权就变得十分明晰。经纪公司主要负责为客户提供交易的经纪服务，交易中心负责交易办证的服务和平台的搭建，银行负责监管资金帐户的管理，第三方监管机构负责对资金和交易过程的担保和监督，其职能不会交叉。

      第二、监管政策的调整。虽然2006年10月22日建设部和人民银行联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金帐户管理有关问题的通知》，但我们认为应在如下方面作出硬性规定：一是监管的核心是交易安全，而非仅资金监管；二是监管的强制性，必须全程监管，而非部分监管，房款也是全额监管而不是部分或选择性监管；三是确定第三方监管的主导模式；四是规范房地产经纪管理市场，目前很多地方没有实行网上挂牌交易或管理不规范，造成虚假合同、虚假评估，骗取房贷等现象屡有发现，这不是资金监管可以解决的问题，而是要规范房地产经纪管理市场；五是资金监管的收费，全国也很不统一，有的收费有的免费，应制订统一的收费标准区间；六是对监管风险的控制。因为当出现风险时，第三方监管机构要成为风险的承担人，所以第三方监管机构额资质认定非常重要，主要是注册资金和保证金的审核。

      第三、加强对第三方资金监管机构的审核。目前除了上海对担保公司有比较严的审批、管理外，北京、广州、深圳等审批均没有特别的门槛和限制。我们认为交易中心在对于监管机构的选择上应制定一定的条件，主要是应对风险的控制能力和承担能力。如注册资金在3000万元以上，保证金在500万元以上，因为保证金额度太低，实际上对巨额的房款来说意义不大，要平时能控制风险，一旦出现风险要有承担能力。同时对资金监管机构的房贷担保业务量也要考核，看其服务能力。