一、房地产市场的走势永远是一个谜

    在经历了2006年—2007年的土地、开发、信贷、购房等多重政策的重度调控后，房价却涨到了历史的最高点，一线城市甚至出现土地成本高出同区域房价的倒挂现象，引发了“面粉比面包贵”口号的大流行。2008年，受全球经济危机影响，房地产销售价量骤降，又将房地产市场从巅峰瞬间推向滑坡，迫使政府信贷松绑、政策救市，却收效甚微。

    中国的房地产市场不仅受到市场无形之手的约束，更受到政策有形之手的操控；既有大量迫切的刚性购房需求等待满足，又有相当比率的投资泡沫充斥市场。对房地产后市走向，无非三种看法：看涨，看平，看跌，就像经济学家看宏观经济走势一样：L形，V形，W形，不一而足。在矛盾交错、多方博弈的情况下，未来房产大势到底如何，依然充满变数。

二、2009年上半年房地产市场回顾

    2009年上半年，当全球金融危机肆虐、世界经济处于冰点的时候，地产和股市作为定义中国经济走势的风向标，已经显示出了春江水暖鸭先知的作用。7个月后的今天，地产销售价量齐升，已经达到2007年的峰值，股市也一度领涨到3400多点，成了中国经济回暖的标志。

    与此同时，中国经济的年中数据陆续出炉，上半年7.37万亿元的新增贷款中，流入房地产领域的信贷资金超过8000亿元。在天量信贷及低成本融资的利好下，国字号房地产企业在最新一轮“圈地运动”中一掷千金，成为近期各大城市十余个“地王”的创造者，所涉土地款金额合计约三百亿元。

    去年楼市低迷的时候，消费者处于集体观望状态，生怕楼市抄底变成股市抄底，而发展商宁愿损失几千万甚至上亿的定金也要延期支付土地拍卖款。时隔一年多，房产成交量急速放大，楼价在高位继续飙升，土地争夺战再度升级，致使“单价地王”、“城市地王”层出不穷。从观望到追涨，从流拍到“地王”重现，可以认为，全国房地产市场已经在短期内迅速完成了V型反转。

    那么据此推论楼市“盛夏”的到来是否现实呢？谁也无法判断。09年5月27日，国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，与此同时，政府又正在“研究”物业税进行“对冲”，深圳更成为国内首个把开征物业税提上官方日程的城市，后市的政策走向仍未明朗。从消费者层面来看，此前消费者受“买涨不买跌”影响，其刚性需求的释放导致了楼市销量的上升，投资客的进入和通胀预期又进一步推高了楼市价量齐涨，然而在刚性需求释放，价格脱离购买力时，楼市的消费潜力军又会是谁？

三、2009年下半年房地产市场展望

    那么今年下半年楼市的走势将会如何？先把视野放在应对全球经济危机的大环境下，将房地产行业与国家宏观经济紧密结合起来，要从国家、地方、开发商、消费者的多方博弈中提取主要矛盾，才能对楼市走向有所把握。

    从国家角度来说，今年经济保“8”的目标仍然艰巨，中央试图通过拯救股市恢复市场，通过拉动楼市挽救上下游众多相关产业，适度宽松的货币政策会得到维持，流动性过剩也将会继续。而流动性过剩必然造成股市、楼市、黄金等资产的普涨，也就是所谓的资产型通胀。通常来说，资产型的通胀不像日常生活必需品上涨会对社会产生根本性的影响和破坏，相反，资产型的通胀带动了投资和投机的需求，可以有效拉动经济的增长。所以一定范围内的资产型通胀并不会被刻意打压。

    从地方政府角度来说，由于我国财政收入的分配倾向中央的关系，政府一向热衷于征地卖地来实现地方资金的充裕，但是苦于08年楼市的萧条，土地出让金远不止折损过半。而提振经济最快最有效的手段是政府加大投入，所以地方政府迫切需要在短时期内迅速补充资金流量。在当前楼市高涨时适时挂出上佳地段将“楼王”地款尽收囊中，多卖地，卖高价地，成了地方政府屡试不爽的锦囊妙计。

    从开发商角度来说，前期的信贷松绑减轻了融资难度，市场飙升又消化了大量库存房产，短期内根本不必担心资金方面的压力。当地产业迅速反转并成为国民经济复苏主力时，尤其在制造业等行业产能过剩、走势不明的情况下，房地产成为抵御通胀、锁定利润的“避风港”，房地产业作为“支柱产业”的地位将更加强化。

    从消费者角度来说，08年末中国城市化率达到45.7％，在未来50年中国城市化率将进一步提高到75%以上，30%约4亿的人口将从农村源源不断转向城市。虽然在上半年度楼市的上升通道中，刚性需求得到了一定的释放，短期内楼市需求肯定会有所下降，但自住型、改善型消费的刚性需求仍在不断累积中。同时，大额度的新增信贷也必然导致大量资金流入股市、楼市进行投机行为，炒房团重出江湖也只是时间问题。

    基于上述理由，预计09年下半年楼市将在上半年急速回升后保持一定的上升惯性，在上半年形成的基础平台上稳中有升。但资本的疯狂程度存在一定的不可测性，有可能导致07年楼市乱象再度重演。

    7月23日，杭州土地交易中心掀起拍地大战。在杭政储出[2009]18号南星桥地块的争夺中，义乌小商品城上演“虎口夺食”，击退两家杭州本土巨头绿城、滨江，最终以18.9亿元夺标，楼面地价高达20650元/平方米，创下杭州历史新高。

    而在8月18日下午刚刚结束的土地拍卖会上，杭政储出（2009）29号南星桥粮库地块经过二十五轮有效报价，最终由浙江西子房产集团以总价77777万拍得，楼面均价约24295元/平方米，再度刷新了杭州楼面地价的最高纪录。

    杭州“地王争霸”的场面接连上演，也为资本的疯狂写下了最有力的注脚。

四、2009年下半年政策展望

    按易凯资本的CEO的说法：“大病之后需要静养，让中国经济在此起彼伏的“地王现身”和“全线飘红”中发动一轮猛攻好比一个刚刚泄了半个礼拜肚子的中年男人狂搓一顿澳洲肉眼牛排然后被两个扮相妖娆、激情无限的小姑娘（一个姓房一个姓股）强行拉到Coco Banana暴high一个通宵。”

    总体来说，全球经济开始出现触底反弹的迹象。中国经济则在房市和股市的带动下迅速拉升。不过，正如我们在今年年初的时候比很多人要乐观，今天我们可能反倒比很多人多了一些担忧。中国房地产市场的快速提拉如同刘谦的舞台魔术一样，制造的都是假象。唯一不同的是，刘谦主要靠的是助手和道具，而房地产市场靠的是我们的信贷政策。

    在今年上半年7.4万亿的流动性注入中到底有多少留到了房市和股市，恐怕没有人确切地知道。不过有一点可以肯定，中国房市和股市的迅猛升温，首先不是源于宏观经济增长提速的结果，其次也不是源于市场供需双方的基本面变化，而更多的是来自新增流动性的外在推动。政府手里握着水龙头，池子里什么情形，全看那只手往哪边拧。