闲林板块之重出江湖 -攻略地产 -搜房博客

攻略地产的博客：

博主

攻略地产的博客

姓名：攻略地产

单位：攻略地产

职位：攻略人

访问人数：1243061

博客等级：

搜房币：

博主公告

我们总是一手把握着渠道，一手紧攥着终端，在消费市场、发展商战略、地产产业链资源等诸多复杂因素相互制约下，找到平衡的解决方案。注：转载文章请注明出处。

我的圈子

苏州房产
普通圈友

全球华人房地产俱乐部
普通圈友

国际玄学易经风水协会
普通圈友

地产圈中圈
普通圈友

杭州地产交流
普通圈友

寻梦天涯
普通圈友

地产一线
普通圈友

房地产动画
普通圈友

创业交流中心
普通圈友

候补的神
资深圈友

更多>>

最新关注我的人

关注博客发文动态

友情链接

更多>>

正文

闲林板块之重出江湖 (2007-10-18 13:35:25) [发送到微博]

分类：攻略观点　标签：攻略闲林板块楼市 |

闲林板块之重出江湖

注：版权归攻略地产所有，转载请注明出处。

一、曾经荣耀 几经萧条

溯源1999，闲林板块以其较好的内部生活、生态环境走入了发展商的眼中。在大城西的旗帜下，跻身于杭州房地产市场，并掀起了第一波开发热潮。第一批淘金者如绿城、金成、华立、赞成等房产公司，纷纷驻军。基于优越的生态环境，当时的楼盘定位均以别墅、TOWNHOUSE为区域主力。在消费者心目中的形象则成为了“休闲、生态、自然”的代名词。

随着市场瞩目度的快速提升，区块内的楼盘数量也开始激增，从个位数到十几个，再到数十个，直至2002短短3年，闲林区块成为了杭州别墅区最热的地盘。由于物业形态较为统一，也成为了高尚居住产业区块。

从规划角度远瞻，规划中的轻轨、省道拓宽、配套设施，以湿地为中心，以交通干线为依托，形成“井”字型的组团开发轴线，未来一片盛景使人憧憬。各大楼盘在未来战略主导，就是在已经成型的资源优势下纷纷展开造城运动。

2002年下半年至2004年，随着众多规模楼盘的面市，使闲林真正成为杭州房地产市场的重要组成部分。由于交通及配套方面的原因和在“住在城西”的号召下，闲林一直都以第二住所的形式被人们所接受。

但好景不长，在消费及居住氛围的大规模烘托下，土地成本快速攀升，平均楼面价从2000年的2188元/㎡提升至2005年7547元/㎡。由于部分土地容积率相对较高，达到2.5左右，区域内出现了高层、普通公寓等中低端物业，致使区域内的整体形象与居住品级开始急剧下滑。

与此同时，更多的城市外延别墅区块已经纷纷上马，以银湖与青山湖板块为主要典型。这些区域都同样具有良好的原生态资源，打破了当时闲林独占鳌头的局面。而政府也开始放缓区域战略，而将发展之剑插入东部地区，斥资1500亿大力建设大城东板块。相比闲林所拥有的高层、多层同样的物业类型，趋同的销售价格，但快速公交、地铁预期促进了东部地区的发展。

根据今年数据统计，整个闲林板块开发土地面积达1.8万亩，开发土地储备量更是高达3万余亩。仅闲林镇镇区内，02省道沿线已经出让的土地总量便达6000余亩。区块已经成为了名副其实的地主。

反观2005年，在开发体量激增，土地“仓储”量大，发展战略重心偏移的影响下，闲林开始走入萧条期，区域整体业绩普遍不理想。闲林难道真的英雄气短，红颜薄命？

攻略机构认为，闲林楼市历史格局由以下两方面造成：

01.城市战略的预期效果

区域发展的影响因素在很大程度上与城市建设战略有关，这直接关系到区域内各项公建、市政、生活配套的完善速度。当时闲林的房产有大量投资现象产生，主要由于区域前景规划良好及生态资源支撑的发展空间。

02.区域竞争力被客观削弱

而2002年—2004年出现的热销同样是由于预期效果的体现。但随着政府规划方向的转移，区域建设速度有所降低。区域楼盘水准没有实现高度统一，物业类型的过于多样化，弱化了区域品级。相比之下，预期价值更近的区域一旦有可替代物业出现，就客观削弱了闲林的竞争力量。

二、平稳过渡 蓄势待发

2006年，供应仍然较为突出，有华立•江南水乡碧水铭苑（3期）、赞成•荆山翠谷、江南春城•竹海云天、华盛•星洲小镇、集美•岸上蓝山、华安•西溪山庄等大规模楼盘开盘。供应量达到200万㎡。

按照楼盘聚集区域、物业类型跟自配套支撑等因素情况规分，闲林板块的楼盘成“三点一线”组合，包括以绿城桃花源、金成江南春城为代表的02省道两侧区;以西溪风情、江南水乡为代表的五常地区;绿野春天、九月森林为代表的小和山别墅区;以南湖明筑、碧景园为主的老余杭公寓群。

从整体分析，02省道两侧区的高档物业价格相对便宜，除了绿城.桃花源有17500元/㎡价格外，其他项目的别墅类物业基本维持6000-6500元/㎡这一价格水平，而小和山别墅区、五常地区的别墅类物业则保持万元/㎡以上的价格高度。

一方面，闲林区域可以说是大牌云集之地，囊括绿城集团、坤和房产、金成房产、金都房产、华立房产等。另一方面，发展商们对闲林充满了期待，他们坚信市场的关注点会回到闲林。06年数据统计，闲林板块总共出让成交有12宗土地，总面积有685532㎡，总成交额达到71558万元，其中住宅土地出让面积就有63万方，整个闲林板块供应依然庞大。

从06年9月开始，闲林所有挂牌出让住宅地块开始了房型面积90㎡的硬性要求，并都有70% －80% 高额比例规定，根据目前的数据统计，此类地块的推出量已经达到近30万方，随着时间的推移，这一类型地块势必还将成直线递加。

闲林的内部供应调整以及楼盘的预期形象已经纷纷树立，大有破竹之欲。

攻略认为：

01.单纯的第二居所概念已经有所转变

由于物业类型多元化必定产生使用功能上的概念转变，多层、小高层的产品在区域角色演变中开始调整自身的定位。

02.预期价值开始周期性体现

倘若说第一波开发热销是由于区域未来空间的预期。那么第二波崛起将随着各楼盘开发周期的推进，形象已见雏形。而区域道路、配套等设施也处于“准完善”阶段，预期价值的周期性体现开始逐步建立。

03.区域供应特征开始产生变化

从土地70/90限的制约因素判断，开始符合未来需求流向的趋势。在主城价格越来越高的递升下，将有许多外溢购房者选择总价低的中小套型。

三、航母区块 江湖重现

2007年，闲林再次闪耀而出，这并不是崛起，而是苏醒。是一个区域的价值在市场变化中的角色转换作用。由于杭州市场的整体竞争格局升级，地价成本飞速提高，楼价攀升速度极快。在这种以主城为主体的驱动模式下，诸如三墩、九堡、西溪、留下等周边区域的价格也快速上走，城市需求正式迈入二环圈层。

而与闲林、主城之间衔接的西溪板块在这次物理连杆中的作用力也不可忽视。西溪板块在今年的开发力度十分强大，作为城市生态板块，与主城联成一体。无形之中将辐射力量注入至闲林板块，产生区域作用联动。

加之近期文二西路延伸段、和睦大道工程的开工，更进一步拉近了闲林板块与主城区的时间距离，文一西路、高教路、和睦路和东西大道的建成，闲林板块“两横三纵”的交通格局将基本显现。到那时，从闲林到市中心只需30分钟不到的车程，空间距离的优势将十分明显。

此时，闲林低密度物业的优势，在与九堡、滨江之间对比对中跳跃而出。

闲林板块一直是近几年杭州的房产供应主力区块，近两年随着大面积开发的楼盘相继建成，许多楼盘已经交付或即将交付。据统计，在2007年闲林板块的市场供应量在30万㎡左右。目前已推出可售面积约12万㎡。

数据来源：余杭透明售房网

区域	项目名称	物业类型	户型面积	可售面积（m²）	可售套数	已售面积（m²）	楼盘价格
02省道两侧区	华立.爵士风情	多层	主力115m²	2209.87	21	34617.94	6500元/m²
	华盛.星洲翠谷	多层	主力80-90m²	5831.41	62	20056.6	均价5700-5900元/m²
	新明半岛	多层,高层、排屋、别墅	140—260m²	4406.72	27	131756.38	均价6180元/m²
	翡翠城	小高层,高层	130—160m²	8387.85	51	103058.5	毛坯均价9000元/m²
	集美.岸上蓝山	多层	110—140m²	24775.91	221	47049.63	5900元/m²
	江南春城.庭院深深	小高层、高层	主力85—136m²	30794.61	262	107909.9	均价6100-6200元/m²
	江南春城.竹海水韵	精装小高层	主力120-140m²	49040.21	300	106534	8000元/m²
	绿城.桃花源	精装别墅	390—420m²	1659.57	4	28915.58	1600万元/栋
	金都雅苑	联体排屋、复式排屋	200—270m² 花园洋房140—230m²	1081.1	6	20606.11	均价6000元/m²
	华鸿·怡景花城	多层、排屋	120 m²	---	---	---	基本售罄
	合计			128187.3	954	600504.6

目前闲林板块的户型比例还是比较均衡，虽然小户型在悄然增加，但整体推出量并不大，基本都是老盘新房源，初步统计90㎡左右的房源占不到闲林板块总量25% 。

从价格攀升情况分析，由于价格洼地的特征，低于其他环线可比区域。闲林已经打破以往格局，在今年8月成交均价上突然出现质的飞跃，从以往的5700元/㎡跳跃至6812元/㎡。可见需求市场对闲林的信心又再度重新建立。

攻略认为：

01.区域价值体现的必然性

一个区域的未来价值在第一轮开发热潮中通常最容易体现，但经过一段时间的消磨。整体形象及配套建设的逐步完整，道路系统的全面嫁接等利好因素刺激，则成为价值转化的必然周期。

虽然早期供应及土地储备量大，加之大盘开发。从某种程度上与当前的土地价格相比，早期取地的楼盘已经具备十分大的价格控制区间，这正体现出楼价飞涨时期闲林楼盘价格区间控制的灵活性所在。

02.区域竞争力需重新审视

从区域作用力的角度分析，随着城市一环楼市的整体抬升。消费者在这个过程中一直是受到外溢与挤压的作用对象。即在心理距离能够承受的一环范围内，哪里便宜选择哪里。但从当前形式判断，这种整体上抬现象可能造成一环各区域的楼价趋同。在选无可选的情况下，开始聚焦二环，而闲林作为一个产品多元化、低密度的生态生活区，可供应产品类别能够满足大多数需求类型。此时，区域竞争力与供求契合度已经开始超越其他物业供应形态的区域。

出品：攻略地产策划部

阅读 (10895) | 评论 (1) | 转载 | 收藏 | 举报/意见

文章评论：

您现在发表的是匿名评论。
发表评论
昵称	(您可以在此修改昵称，不超过20个字符或10个汉字)
内容
	常用表情星猫臭臭嬉笑猴馒头
	评论并转载文章分享到微博
搜房用户可以先登录再评论