武汉楼市的临界点何时到来

房贷新政已公布一个多月，各方反应大不相同，从全国楼市来看，反应最大的是深圳楼市，十月份量价齐跌，成交量尚不及平常的三成，虽然深圳楼市暂未出现整体楼价下滑，但山雨欲来风满楼；其次是北京、上海、广州等地的楼市，成交量也普遍下降，广州甚至出现促销打折活动；武汉楼市则相对平稳许多，虽然据报道武汉十月份楼市成交量相对于九月份下降40%，但不少楼盘仍出现市民排队购房现象，积极性空前高涨。面对武汉楼市纷繁芜杂的局面，不少消费者雾里看花、水中望月，武汉楼市的前景和走势究竟如何，究竟是涨是跌？我们不妨透过现象进行理性分析。

现象一：房贷新政实施后，不少楼盘销售相对沉寂，但仍有刚开盘的项目销售火爆的情况，比如武汉新天地，推出的182套房源在六小时以内被抢购一空，且成交均价超过10000元/平方米；顶琇晶城开盘当天销售300多套住宅，甚至出现部分客户因买不到房而产生了一些过激行为。

现象二：郊区楼盘似乎并未受到房贷新政太大的影响，销售一致看好，其中盘龙城片区由于一些利好政策出台销售高涨。

现象三：市中心部分面积大、总价高的高端项目和高端小户型投资项目受房贷新政影响较大，销售普遍不看好，甚至出现滞销。

现象四：武汉楼市显现“有价无市”现象，部分开发商在一期销售基本完成或所剩房源不多资金相当充裕的情况下将房价大幅上调，致使房价完全背离房屋价值，购买者寥寥无几。

结论一：在房贷新政实施之后，出现楼盘销售火爆的场面，并不代表房贷新政毫无成效，通过对这些楼盘的研究可以发现，它们旺销都有特定的原因，以顶琇晶城为例，销售的几乎都是90-100平方米的中小户型，而且价格也仅在6800-7300元/平方米之间，较周边同类地段楼盘而言，价格优势明显。而且，房贷新政虽然开始实施，但具体政策执行尚存在许多漏洞，仍可“打擦边球”，这也给一些投机者提供了更多的机会。

结论二：郊区楼盘出现了近几年来少有的复苏迹象，和武汉市中心城区楼价过高有着很大的关系，由于武汉消费市场刚性需求依旧旺盛，而中心城区楼盘价格让老百姓望而却步，所以购买郊区楼盘成了不二的选择。未来，这种趋势还有可能继续增大。

结论三：房贷新政出台后，影响最大的应该是用于投资的小户型的销售，由于大面积高价位的户型本身就面临市场销售的风险，所以销售不好不足为为怪。而投资型小户型原来是消费者最喜欢的香饽饽，如今面临滞销，应该说房贷新政在这方面的作用还是显而易见的。

结论四：武汉楼市“有价无市”的现象不可能长期持续下去，由于目前房地产市场令人捉摸不透，加上宏观调控的细则未曾出台，开发商在资金充足的情况下不可能会主动降价销售，而消费者也在进一步观望，看看房价究竟是涨是跌，所以买卖双方都处于试探阶段，而一旦市场明朗化之后，买卖双方的心理都会发生微妙的变化，要么房价看涨消费者购买，要么房价看跌，开发商主动让利，这种僵持状态就将打破。

通过以上现象我们可以得出，自房贷新政出台以来，除了对消费者的购买心理和投资小户型的销售产生较大影响之外，其余的积极作用并不太大，一些楼盘的消费者甚至出现了为了能获得低息贷款而加速购买的现象。据业内人士透露，此次房贷新政实际上并不是真正意义上的宏观调控，而是银监会和中国人民银行为了规避类似美国的次贷危机而出台的一项自我保护政策，随着时间的推移，效果必将逐渐减弱。针对武汉市目前房价居高不下，而刚性需求又相当旺盛的情况下，仅靠房贷新政的作用是远远不够的，要想指望武汉楼市临界点到来，必须依靠更加强有力的宏观调控政策。我们先不妨分析一下今后有可能出台的种种调控手段和政策。

一、     在年内继续加息1-2次。 今年央行已连续五次加息，但效果

并不明显，不过在执行房贷新政之后再次加息会对购房投资的客户产生较大的心理负担，从而延迟购房计划。

影响指数：2

二、      加大经济适用房和廉租房的供应量，来适当控制日益上涨的

房价。由于经济适用房主要是针对中低收入出售，且对于购买者有极为严格的限制，一般的购房者无法享受这种待遇。所以要想彻底平抑商品房的价格，就必须在加大经济适用房的供应量的同时放宽购买经济实用房的条件限制，让真正需要购房居家的消费者也能买到经济适用房，从而分流掉一部分购买商品房的消费者，来达到降低房价的目的。

影响指数：3

三、      再次上调存款准备金利率，缩减开发贷款规模。银行今后对开

发贷款严格审批，控制开发贷款规模，让开发商面临较大的资金压力，有利于其尽快回收资金，从而减少捂盘惜售的现象。

影响指数：2

四、  增加土地供应量，缓和供不应求导致房价上涨的问题。从供给

角度看，土地供应相对减少和预期供给不足，推动了商品房屋价格上涨。有效的提高土地供应量，可以避免开发商囤货惜售的现象，也能使市场需求基本达到平衡，从而防止房价过快上涨。

影响指数：2

五、     限制外地人购房政策。鉴于武汉消费市场外地人购房比重日益

提高，可采用对于外地人购买第一套房提高首付款和贷款利率，购买第二套房不予办理银行贷款等政策，对外地人在武汉投资购房起到一定的限制作用，由于武汉本地消费实力有限，房价自然涨不起来。

影响指数：3

六、出台征收物业税的相关政策。从目前种种迹象表明，全面执行物业税政策的可能性不大，最多只是在某些试点城市进行推广，所以对房价的短期影响并不大，而且物业税的真正落实还需要一段时间，不可能一蹴而就。不过物业税会对消费者在购买心理上会产生较大影响，而产生较高的期望值。

影响指数：2

除了以上调控政策之外，传闻还可能出台更为严厉的宏观调控手段，但由于明年八月份奥运会开幕，本着稳定压倒一切的要求出发，本人认为国务院出台政策不可能过严，主要还是原有政策的延续和具体落实。其实出台再多的调控政策对楼市的稳定并不具备太多的积极意义，关键在于地方政府如何将一项项具体的政策落到实处。通过近几年武汉房地产的走势分析，2003年以来，武汉楼市一直处于快速上升的轨道，房价一路高涨，直到2007年达到均价超过5000元/平方米的高点，而涨幅最大的时间段则集中在2007年3月－9月，涨幅已接近40%，虽然不能武断的认为武汉楼市已无上涨空间，但在此期间，武汉市过早透支了大部分消费力是显而易见的，即便无外部宏观调控，本人认为房价继续上涨都值得怀疑。所以随着宏观调控不断深入，只要各项政策能具体落实，武汉政府能以控制房价为己任，本人相信武汉楼市的临界点将会很快到来，保守预计时间为2008年6月以前。不过需要强调的是，武汉楼市临界点的到来并不意味着房价开始一直下跌，而是在局部地区乃至整个武汉市价格适当回落的前提下的盘整，之后武汉房价将趋于稳定，在涨跌中交替进行，甚至出现稳中微升的情况。