如何判断现今武汉楼盘优惠幅度 -地产漂泊 -搜房博客

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市场策划部又是及市场调研、市场分析、产品定位包装、营销推广的整合营销策略的重要组成部分，现如今房地产营销已不再是单纯的商业行为，而是一种联合体式的、并涉及到项目的品质、发展前景、经营方略、终极目标等方面的系统工程。对于房地产而言，市场战略和策划高于一切；市场策略是一种对全局性的、方向性的和大势的把握，是一种哲学性的思维，它回答的是企业项目面临的四个基本问题，即是我是谁、我从哪里来、我在哪里、我要到哪里去，越是大的项目，越需要战略和策划的支撑。有了正确的战略与策略，等于成功了一半；此所谓“纲举目张”，对大盘开发而言，单靠一两个卖点或华而不实的概念包装是经不起市场与时间考验的，唯有市场战略各策略上棋高一着，再加上产品与营销上的创新，才能赢得市场。

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如何判断现今武汉楼盘优惠幅度 (2009-4-29 13:17:58) [发送到微博]

分类：市场研究　标签：如何判断现今武汉楼盘优惠幅度 |

低起价

就目前武汉房地产市场而言，楼盘起价在一般情况下其象征意义大于实际意义，低起价有可能只是楼盘在市场营销方面姿态性的展示和表现。尤其是在房价较高和供过于求背景之下，低起价有可能能够吸引到消费者更多眼球，为楼盘带来和储备更多潜在消费者，为楼盘日后开盘销售创造最大营销空间。所以就现在来看，基本上在武汉房地产市场中低端楼盘当中，采用低起价市场营销手法方式的现象的确比较多。

不过，也不排除低起价有可能只是一个市场营销方面噱头而已，在楼盘实际销售当中有可能并不存在对外宣传当中的低起价，尤其是当房价处于上涨通道之量。当然，在目前房价处于下降通道当中时候，或者是低起价房屋在数量上面非常有限，抑或者并非最佳房屋结构。关于这一基本常识，目前消费者估计已经通过广泛学习而清楚知道，所以真正购房时低起价房屋并非成交量最大的房屋。

就目前武汉房地产市场而言，楼盘起价和均价之间并没有严格科学的规范要求，所以楼盘在起价和均价之间房价幅度都非常随意，因此消费者还是应该以清楚核定自己所关注具体房屋价格为宜。即便楼盘具体房屋跟楼盘对外宣传当中的低起价之间，存在明显价差，那也是非常正常的事情，最终消费者还是应该根据自身能力以及适合条件决定是否最后购房。

高抵款

就目前武汉房地产市场现实情况来看，楼盘在认筹期间一般情况之下基本上都需要消费者交纳认筹金，日后消费者如果确定下来购房时就可以翻番冲抵一些房款，一般情况之下两者金额之间不会差距太大，这其实已经是房地产市场营销当中最基本和最普遍的方法。如果是在楼市房价处于上涨通道时，认筹金所抵房款金额一般都比较小；如果是在楼市房价处于下降通道时，认筹金所抵房款金额一般都比较小，尤其是一些楼盘房价已经明显过于居高状态时，想直接降价促销又有所顾忌之时，认筹金所抵房款金额更是会超越楼盘一般情况而出现翻几倍现象。

因此，对于消费者来讲，其实只要把认筹金抵房款这笔账简单来计算一下，就可以得出实际优惠幅度是多少，然后再把房屋具体价格计算出来之后，再跟周边楼盘相似房屋具体价格进行横向比较，就可以衡量出来自己所关注具体房屋价格是否合适。如果只是把不同楼盘抵款金额，作为购房时唯一标准和主要参考，那应该是非常不正确的观念和想法。

也就是说，消费者购房时不能够仅仅只看认筹金冲抵多少房款，这一点肯定应该不够全面，甚至于有可能出现误导现象。简单来讲就是，楼盘房屋有时候抵款越多，并不代表具体房屋价格越便宜和越合理。反过来讲，有时候楼盘房屋抵款越少，也并不代表具体房屋价格越贵。所以，消费者还是应该把自己所关注的具体房屋所有能够享受的优惠幅度，全部一起计算出来，以此作为最后谨慎考虑购房时实质房价的重要衡量标准。
大赠送
就目前武汉房地产市场现实情况而言，楼盘赠送有价礼物已经超过买卖双方之间的友谊礼貌程度，其根本原因主要是跟目前楼盘房价过高有关，而且现在楼市房价已经处于明显下降通道过程之中。所以，一些楼盘在不方便公开降价的时候，或者是担心前期业主会进行维权背景之下，就会采取一些赠送价值不菲礼物进行促销活动。

当然，在今天这种商业已经高度发达的社会里，各种商品都会有相应的明码实价，高档奢侈品有高档奢侈品的价格，大众消费品有大众消费品的价格，即便是水货商品也有水货商品的市场价格。所以，对于消费者来讲，简单比较一下礼物价格，就会很快知道楼盘优惠幅度。然后，再根据楼盘优惠幅度来判断现在楼盘房价是否跟价值已经匹配，或者是跟周边同质或者相似楼盘相比是否合算，更关键比较是跟房地产市场发展预期是否相互吻合。

其实，就目前今天武汉房地产市场客观现实来讲，楼盘市场营销当中赠送礼物方式，估计已经无法引起大众消费者的极大关注和积极拥护，这大概也是现在武汉房地产市场楼盘当中赠送礼物进行促销方式比较少的根本原因之所在。况且，所谓楼盘促销礼物由于定位过于狭窄，所以未必能够完全满足消费者的真实需要和客观要求，而对于目前消费者来讲最大实惠就是便宜价格，说穿了就是希望楼盘房价再多降一些。

低首付
就目前武汉房地产市场现实角度方面来看，楼盘房屋低首付方式已经越来越普及，一些偏远楼盘甚至于已经出现零首付购房方式，这种购房方式已经比以前由开发商垫付部分首付款还要厉害，这也充分说明当前武汉房地产市场竞争已经达到白热化程度，一般情况下而言这其实也意味着楼市房价将会有更大降价空间会逐渐出现。

如果简单一点来理解楼盘房屋的低首付，其实也就意味着购房门槛已经降低，但是并不代表整个房价已经有所下降，更不能够代表消费者的最终支付能力已经有所下降。也就是说，消费者在低首付购房方式之下，基本上还是需要根据自身相应的经济支付能力，才能够完全达到真正购买房子的根本目的。否则，如果面对楼盘房屋低首付促销时，头脑发热或者一时冲动，就非常有可能做出不自量力的购房行为，到头来也就非常有可能因为不具备一定经济实力而出现断供现象，甚至于有可能会出现被银行终身追债现象。

所以，对于有一定消费能力的消费者来讲，低首付仅仅只能够作为购房时的参考因素之一，并不意味着能够达到低首付条件就一定具备购买整个房屋的基本能力。因此，在消费者购房时还是那句老话能够起到作用，那就是“看菜吃饭以及量入而出”，如果真正具备购房条件就可以谨慎考虑购买，而不够购房条件时就应该不要心急冒进，否则仍然还是竹篮打水一场空。

特价房
从目前武汉房地产市场一些楼盘推出来的一些特价房分析来看，应该来讲以楼盘真正尾盘居多，当然也不排除假尾盘鱼目混珠的市场销售手法，毕竟在非常时期能够卖出去就是硬道理。所以，就目前武汉房地产市场一般情况下而言，特价房之所以是特价，应该还是跟房屋户型面积、结构朝向、楼层位置、周边情况、障碍吵闹等不利因素密切相关。也就是说，正是因为楼盘一些房屋在户型面积结构以及综合因素等方面存在一些瑕疵，才会直接导致楼盘特价房的适时出现。

当然，特价房在使用功能方面并不存在较大问题，这一点应该是毋庸置疑。况且，对于特价房的市场定位以及客户需求，这也主要取决于消费者自身条件和客观需要，十个便宜九个爱也是客观事实。也就是说，对于消费能力比较强的消费者来讲，可能应该对于特价房不是太感兴趣，宁可多花一些钱购买更好一点的房屋。但是，对于消费能力不强的消费者来讲，如果能够少花点钱买到比较合适的房屋，未尝不是一件好事情，这大致也是目前武汉房地产市场特价房比较好卖的主要原因之一。

当然，特价房也只是一个相对概念而已，今天的特价房有可能明天照样仍然是高价房。因此，消费者应该首先学会自己来判断房地产市场形势以及房价走向趋势，只有当房价比较肯定趋于稳定状态之后，或者是房价即将进入上涨通道之前，再谨慎考虑购买特价房，这大概也是购买特价房的必备前提条件之一。

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