一、发展动向

　　2006年，从武汉小户型项目实际发情况和未来趋势看，呈现出升级换代迹象。

　　1、产品方面

　　（1）、凸现原创性和功能化

　　前两年，武汉推出的小户型基本上为毛坯房或者简单装修，功能单一，主要强调面积小、总价低，易于购买。自2003年底“汉飞•青年城”以精装修酒店式公寓为概念火爆市场后，武汉市区中心范围内的小户型物业均以精装修酒店式公寓出现，并很快成为年轻―族和投资客户青睐的“宠儿”，如已经推出的小户型“非常男女”、“圣淘沙”、“安顺佳园”、“俊华雅苑”、“华智•翡翠星空”“ 时代美博城”“锋尚时代”“中环•新天地”、“金叶SOLO国际”、 “闽东.国际城”、“香格里都”和“汉江新干线”等均为精装修酒店式公寓。

　　而现在购房者更加注重功能的需求性，随着居住理念的不断演进，江城小户型开始谋求“变身”，品质上得到了明显的提升。位于发展大道蔡家田的百胜•家想时代在2004年首次以居家小户型的定位入市获得了较好的市场反应。2005年推出的众多小户型项目，也正顺应了这一趋势，由于小户型设计由过去烂尾楼集中改造项目，向专业化小户型设计项目转变；小户型产品在生活功能的营造上较之以前有了很大进步。

　　（2）、小户型逐渐向小房型转化

　　小户型在年轻的买家规划中，首先是用来自住的。可是，一些小户型特别是一些超小户型产品的先天缺陷却让置业者住得不是那么舒服。这些先天缺陷主要表现在，超小户型住宅的功能不完善，居住的密度太大，面积太小，而单价又太高。这些都与首次置业者对于家的期望值，形成较大的心理落差。象“金色华府”、“ 时代美博城”、“百胜•家想时代”、“王府花园”等楼盘的二居室小房型受追捧程度已超过一居小户型。业内认为，这表明年轻购房者的消费观念正日趋成熟。目前市场上３０万元左右中心地段小房型受宠，原因是小房型住宅虽然同样面积不大，但设计合理紧凑，功能齐全，有完全独立的厨卫设计。而小二居面积基本控制在80平方米以内，功能更加完整。由于这类楼盘大多分布在二环线以内，交通方便，单价4000元左右，总价在30万―40万的中挡区间内，而且能够满足一般三口之家的居住要求，因此备受理财稳健的年轻消费者喜爱。

　　（3）、复式迷你组合吃香

　　前两年，武汉的小户型主要在面积小上做文章，一些小户型就是简单地将烂尾楼、老旧的社区改建而成，功能性不强，随着小户型消费群体的时尚个性化，原有的小户型在许多方面已无法满足新一代消费群体的需要，自2003年“汉飞•青年城”和“天下•城市星座”推出挑空内复式小户型后，武汉的小户型在空间布局上就出现了升级换代――由平面小巧变为立体精美，由按平面面积卖变按空间立体面积卖。2004年，“金鑫广场”和“长城健吾公馆”均推出了复式小户型，“安顺佳园”更是推出了精装全复式小户型，在武汉新区的汉江边，迷你组合式的小户型“汉江新干线”也将出现。

　　2、 区域方面

　　（1）、打破地域界限，全面开花

　　2003年前，武汉小户型就地理位置而言，完全就是“汉口中心城区”的概念，自“鹏程时代”、“鹏程国际”、“弘业俊园”、和“光谷之星”等小户型在武昌开花结果后，武汉新区的“闽东国际城”、“吉祥国际大厦”和“汉江新干线”、光谷地区的“SBI创业街”、“华中软件园•公寓”等小户型也纷纷面世。

　　从2005年至今，小户型在武汉三镇更是全面展开，完全打破了区域的概念，中心城区和新城区的小户型此起彼伏、交叉出现。目前，武汉除了中心城区小户型项目密布云集外，传统小户型项目区域以外的小户型项目，也纷纷推出市场，如：汉阳地区的闽东国际城；光谷地区的Free阁调、万科城市花园•蚂蚁工房、“70年代”等小户型；沌口地区的泰合百花公园•中央公寓、非传统区域的小户型项目供应量激增，新项目层出不穷。

 　　（2）扎堆联动效应明显

　　多年来，武汉的小户型和中心城区的开发一样，大都是见缝插针进行的。但随着武汉大规模旧城改造的启动，市政建设的逐步完善，轻轨的开通，原来楼盘之间的“个体竞争”已被当今“板块竞争”所取代，扎堆联动效应明显。如在汉口地区，先后有“汉飞•青年城”、“俊华雅苑”、“华智•翡翠星空”和“非常男女”等十几个小户型在轻轨沿线形成扎堆效应；在武昌地区，以“鹏程时代”、“鹏程国际”和“弘业俊园”等为代表的小户型则在中南路和武珞路形成联动效应；在汉阳地区，从钟家村到王家湾一带则有“闽东国际城”、“香格里都”和“汉江新干线”正在大兴土木、首尾呼应。就单个项目而言，项目规模也有所提高：今年推出的小户型项目盘量基本上集中在2～5万之间，像宝利金国际广场这样的项目总建筑面积已接近10万平方米。

　　（3）依托成熟区域成熟社区

　　去年6月份出台的七部委《意见》中提出“大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。”使小户型又成市场中的亮点，按照《意见》规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。政府对于容积率指标1.0的限定，意在节约土地、抑止低密度别墅，倡导土地的集约利用。对于享受优惠政策扶持的房屋单套建筑面积必须控制在120平方米以下，中小户型已然成为政府极力倡导的主流住宅产品。

　　目前单纯以小户型为概念的房地产项目越来越少，小户型已经成为一些综合大项目或依托大社区的有效点缀。在武汉出现了如“东立国际”、“天润.北湖假日”、“闽东.中天国际城”等包括部分小户型产品的大型综合社区，并且取得了较好的销售业绩。

　　3、 客户方面

　　（1）淡化投资，注重性能

　　由于小户型投资少、风险小，而回报又相对较高，因此许多人选择购买小户型进行投资。目前，武汉小户型项目开始增多，在调控的大背景下，投资客户变得更加谨慎。不仅要看周边的租金水平，更要看出租率水平；不仅要看现在周边的租赁市场状况，更要考虑新增供应之后可能产生的变化；不仅要看到小户酒店式公寓式公寓的便宜、便捷，也要看到服务的层次毕竟不能和酒店相提并论。更多的购房客户将关注重点放在小户型的使用功能性上。作为购买小户型主力军的年轻人生活独立、前卫，崇尚个人空间、追求品质讲究小资情调，强调共同爱好、兴趣和共同语言，有强烈的认同感需求。因而，小户型在环境设计上要创造有利于年轻人交往的场所、空间和氛围，构筑起充满和谐、友好、积极、上进、健康、乐趣、豁达的交流空间链。小户型从本质上说是一种依托于都市的产物。从物业分布的区域特征来看，小户型物业有着依赖于成熟生活配套、路段繁华、交通方便的显著特征。而这些特质，正是众多小户型购买者所青睐的。

　　（2）小户型主演楼市“她时代”

　　从05年至今，我市很多楼盘的女性业主都要比往年大幅提高，尤其是小户型楼盘。这是女性在社会中经济地位提升后的必然结果。以小户型开发为主的地产公司也开始在销售策略上有意地向女性人群侧重。小户型女性业主居多，这当然与经济能力有关。小户型通常首付相对少，月供还可以从出租的租金之中抵充。置业门槛的降低，更容易成就女人们的置业梦想。其实除了经济条件限制，这也是女人们不愿承担太大风险的稳当投资理财意识的表现。一间物质的房子，即使只是一居小户，在心理层面等同于自尊、独立、安全感；在现实层面，则等同于投资意向、经济收益。而无论从哪种角度，房子似乎都成了她们生活中最坚挺的本钱。

　　4、营销手法多元化

　　近2年来，全市20多个小户型相继面市，产品定位也更加趋于生活化，衍生出完全精装修小户型、社区小户型等多种细分产品；这种产品的细分也反映在营销方式的多元化上。从2005年武汉新推出小户型的主打广告诉求和系列营销推广手段来看，小户型项目已经完全摆脱了以前“总价低”、“首付少”的僵硬直白说法，生活化小户型在营销手法上更趋人性和个性，直指目标消费群体。如“非常男女”的“我和我私奔”的系列广告诉求，“华智•翡翠星空”的“在自己的小空间里为所欲为”的“人性释放”；“圣淘沙”的“让你的生活成为别人眼中的旗帜”的大型户外推广，表现出武汉的小户型已步入“个性时代”。从兰陵大公馆项目围墙包装上即可感受到的“公馆生活”，到柒零社区营销中心现场醒目的“70年代”宣言，乃至万科地产香港路8号“中心才是目标”。

　　二、后势展望

　　在武汉小户型市场蓬勃发展的同时，小户型产品的弊端也逐渐暴露出来。首先，因为面积的原因，部分小户型“牺牲”了厨房等实用功能，业主买房时图“时尚”，住进去才发现：“家”变成了集体宿舍，无法满足基本生活需求。其次，因维持成本高、收费贵等原因，不少中高档楼盘建成的会所、健身、家政服务设施长期处于亏损状态，一些新建楼盘开发商干脆放弃自建生活配套设施。部分小户型精装公寓没有设置相应的家政、餐饮等配套设施。最后，目前武汉多数中小户型房均建在中南路、江汉路、航空路等商业繁华地段，其投资潜力及租户资源均有保障。但是，某些位于狭窄街道、单行线或十字路口的项目，未来出行、噪声、污染等问题将更突出，这些都会影响住房的出租率，尤其是对环境要求较高的商旅人士。

　　例如年前面世、位于江岸区的某小户型项目，就由于上述这些原因，再加上自身定价脱离市场行情（起价5500元/?O,均价超过6000元/?O），尽管推出市场已有一段时间，地理位置相对优越，销售情况仍然不够理想，市场前景不甚乐观。

　　结合武汉近几年小户型市场发展状况，我们对开发商作出如下建议：

　　1、 手中有已经审批的小户型的要及早进行开发。

　　2、 在产品设计上进行更深层次的挖掘，做到“麻雀虽小，五脏俱全”，保证小户型在使用功能上的合理性。

　　3、 明确项目定位，运用多种营销手法，塑造个性化的项目形象。