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楼盘考察报告 (2007-8-24 21:41:17) [发送到微博]

分类：未分类　标签：中海湖滨整个小区容积率得房率橄榄 |

楼盘考察报告

(中海湖滨一号,天地源橄榄湾)

2007年8月22日,我司组织规划设计,营销,项目,财务对苏州工业园区的中海湖滨一号及天地源橄榄湾进行考察。中海湖滨一号位于现代大道以北。天地源橄榄湾位于星湖街东，淞江路北。

湖滨一号

中海湖滨一号地处苏州工业园区核心区域,周边配套完善,会展中心,科技文化中心,F城高业紧临小区.区位优势明显。但是现代大道为园区通往上海的主干道，道路比较繁忙。周边的商业并没有形成相应的人气。现代大道周边楼盘分布较多，区域竞争较大

小区整体容积率为1.8，规划上采用多层联排与高层住宅相结合的方式。充分利用周边道路及河道的优势，将高层分布于道路的南侧或者河道的东西两侧。使小区的地块经济优势得以体现。同时，小区中央设置多层也使整个小区显得通透。

小区立面采用意大利的风格。建筑立面显得成稳、大气。贯穿整个小区的水系让小区的景观连成一个整体。使整个小区的空间即富于变化，又自成一体。高层与低层的错落以及地上车库的设计使小区的天际线及竖向都显得非常丰富。

小区的规划中，采用多层与高层相互融合。在１.8容积率下能做到如些表现实属不易。

　　中海湖滨一号为了获取比较充足的日照，所有的房子（特别是高层）没有采取正南正北的布局。通向建筑朝向的变化改变由于建筑密度过大带来的景响。　　同时，中间多层也使两侧的高层获取了较好的景观及日照效果。

　湖滨一号的景观设计并不讲求出彩，基本以绿化为主，小区除了一个中央水景和一个地上车库，基本上就剩下道路与绿化．并没有惹人眼球的景观小品，也没有超大手笔的中央景观．小区的景观与小区的规划相呼应．小区显得沉稳，大气与内敛．

　中海湖滨一号的户型基本以中大户型为主，利用中海的品牌影响力，走高端路线．为了获取更大的得房率，户型上采用减少公共及交通面积，送大面积的阳光房，采用飘窗的形式，使客户获得更多的实惠，以提高产品的品质

　湖滨一号的立面采用意大利风格．通过立柱，线角及建筑物的细部处理，增强建筑本身的力度与大气．使建筑显得气度不凡。

　中海的小区的部品配置只能说一般，并没有十分高档的用材．面砖及石材的立面，普通的单玻单元门，普通的入户防盗门．门窗的型材基本上采用的是普通材料．

橄榄湾·区位分析

橄榄湾地处机场路与星湖街的交接处,位于工业园区的交通枢纽．西边可以远眺风景秀丽的金鸡湖．北临园区绿色通道斜塘河，东边则斜塘河支流．区位优势及景观优势明显．
　另外，小区周边的楼盘档次相对较高．机场路的南迁也给项目本身带来了较大的升值空间．

小区整体容积率2,建筑密度17%.
小区的规划采用了低密度，高容积率的设计理念，通过增加小区高度，实现小区密度的降低．从而使小区获取更大的游戏及交互空间．

　　规划上充分考察小区景观需求，贯穿整个小区的景观通廊使小区的整体空间通透．充满了动感．
　　小区的户型基本上采用了南北通透的户型设计，建筑物南北面宽相对较窄．建筑凌秀而立．
　　由于小区的定位是青年菁英．所以整个小区的立面也充满了现代感与时尚感．

天地源橄榄湾的户型设计以中小户型为主，同时也有一些中大户型．户型设计中规中矩．基本上是一些传统的精典户型．
　　户型基本南北通透，由于小户型在设计过程中仍采用单元式设计，从而使小户型的得房率相对较低．
　　六十平米的一室户，八十平米的两室户，一百二十平方的三室，是小区的一主力户型．
　　小区户型设计中采了局部飘窗，两层阳台，两层交互式的空间等概念．使小区的客户得到一定的优惠．
　　八十平米的跃层设计是小区比较新颖的户型．

　　天地源橄榄湾的立面采用现代的风格，立面简洁．建筑通过玻璃及墙面的虚实对比，以及建筑整体暖色调处理，使小区产面显得温馨而有亲和力．
　　小区之字形布局使整个小区形成相对独立的组团分布．组团之间的景观给小区的居民带来相对舒适的交互式空间．
　　小区建筑高度的变化使小区的天际线丰富多彩．迎合的年青人的视觉需求．整个小区动感十足．

小区规划定位的问题．在相同的容积率的情形下，如何选择小区的建筑密度．从中海湖滨一号及橄榄湾项的容积率相同，而采用也完全不同的处理方式．中海规划使小区定位较高，业态也较丰富．而橄榄湾的定位年青人，在视觉上更能体现比较好的冲击力与招示性．

小区的景观配置问题．中海的景观设计相对来说是一个配景观的概念．景观设计充分尊重规设计．景观设计使小区的空间更丰富，但又不突出景观的地位，成本也较低．

户型创新及得房率问题．中海的户型应该说是继承了深圳特区的风格，比较考虑客户的实惠．得房率较高，户型创新较多．而橄榄湾的户型设计则更舒适．

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