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该出手时就出手！波动楼市果断出手。 (2008-10-31 22:28:37) [发送到微博]

分类：未分类　标签：收入阶层购房者中低收入购买力商品住房 |

2003年6月25日，由于全球央行开始采取宽松的货币政策，超低利率刺激了消费和投资，特别是房地产市场启动带动全球经济进入了新一轮经济增长，直到去年美国次贷危机爆发，终结了全球的经济增长趋势，同时也对中国的楼市造成了冲击。为了遏制流动性过剩和物价上涨带来的通胀，政府实行紧缩货币政策，从而导致楼市资金紧张，无论是购房者还是开发商，都倍感来自资金面的压力，成交量持续低迷。

以往出现排队买房局面，促使房价不断飚高，诱使很多开发商圈地为王，结果导致开发成本过高。2007年楼市的过度火热也透支了2008年的购买力，无论是土地市场还是住宅市场都是一样。面对中国商品房销售面积持续下降、商品房空置面积已达1.3亿平方米的局面，今后房地产的发展趋势如何，房地产行业何时走出寒市备受人们关注。

为缓解资金压力，众多房地产企业开始减少土地的购置或转让手中的土地，也有一些企业直接采取了下调房价的措施。降价一方面吸引更多潜在购房者出手，促进销售量增加，增大资金回笼;但另一方面也加深了购房者的降价预期，最终出现价量齐跌的现象。

全国房地产开发投资和商品住房竣工面积则均继续保持增长态势，但全国商品住房销售面积，无论是现房还是期房，却出现了不同程度的下降。全国完成房地产开发投资15884亿元，同比增长30.9%，全国商品住房竣工面积16533万平方米，同比增长12.4%，增幅同比提高9个百分点;但销售面积大幅下降。此外，全国土地市场交易整体降温。今年上半年，以底价成交的土地接近一半，土地流拍接近10%。

楼市现在最大的矛盾是房价相对居民实际购买力之间的差距仍然存在。对于绝大部分购房人来说，收入相对房价依然偏低。

财政部和央行也因此针对楼市出台了一系列调整政策，包括减免和降低购房税费，同时降低商业贷款和住房公积金贷款利率以及首付比例，这是财政政策和货币政策的又一次联手出击。新政策的出台对普通住宅的购买者,尤其是首次购买90平方米以下普通住房者，提供了最大的支持力度，也延续了之前推行的90/70政策,即套型建筑面积90平方米以下住房占城市住房开发总量70%以上。

专业人士分析，若以客户贷款100万元、10年期为例，首套住房贷款利率下限从基准利率的85%下浮至70%，客户需要支付的本息总额差达到7万元、月供差超过500元(等额本息)，差距非常明显。

国家选择和国民经济密切相连的房地产行业作为突破口，提振内需、增强经济活力，带动众多相关行业的健康发展，有助于实现国民经济平稳过渡，进而在未来的世界经济格局中为中国争取更为有利的地位，这是从整体宏观经济的战略高度做出的全局性考虑。

中国城镇居民的住房条件在最近20多年里的确得到了很大改善，1980年人均住房面积仅为7.2平方米，1996年达到17平方米，而2006年更是跃升到27平方米。举例来说，10年之前，一个三口之家可能考虑购买一个60平方米的公寓，今天却会考虑购买90平方米的公寓。更让买房人雪上加霜的是，由于近年来房地产开发商更倾向于建筑大户型住宅，小户型（比如小于90平方米）住宅的供应量很少，因此很多购房人必须面对户型大、总价高的住宅，这更让他们感到房价高不可攀。换句话说，很多人感觉买不起房，是因为买不到面积合适的房子。

在经历过楼市波动之后，消费者在对购房户型的选择上，变化不大，两室一厅９０平米以内的户型仍然是首选。对于购房者而言，首先是要能看得上促销的产品;其次再考虑各楼盘的促销方式和优惠幅度，让自己买到性价比更高的房子。

然而，全国各地又将会有1500万至2000万人迁移到城市之中，这种速度对房价的增长提供了难以停息的动力。随着市场的波动变化，未来房价总趋势会随着总需求的快速增加而发生新的变化。同时，贫富差距也会随之扩大：在2000年-2006年期间，我国城镇家庭最低收入阶层的平均可支配收入增长率为4.9% ，低收入阶层为7.0% ，中低收入阶层为8.2% ，中等收入阶层为9.3% ，中高收入阶层为10.7% ，高收入阶层为12.0% ，而最高收入阶层达到15.0% 。同期，住宅价格的涨幅平均为8.3% 。从以上这组数据可以看出，收入越高的人群购房能力变得越强，而中低收入阶层距离购房梦的实现却越来越遥远。

专业人士建议，由于需求决定市场，从目前市场需求来看，刚性需求还是比较大，新政出台可以在一定程度上拨开楼市迷雾。在接近购房者的购买力许可范围之后，部分刚性需求就可能释放出消费能量。购房者如果需要房子还是得买，现在的购买时机也相对比较好，应该根据自己的需求，在合适的时候出手，买到适合自己的房子。

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