大城效应下的武汉楼市质变

杨园地块3405元/㎡、汉阳地块3887元/㎡、关山地块2976元/㎡……楼面地价几贴近房产价格；光谷一路狂飚，领头羊——万科城市花园销售均价达5900元/㎡，众多楼盘5000元/㎡的均价仍挡不住购房者的抢购热潮；中心城区某楼盘6500元/㎡的销售均价，开盘即刻售罄；6月淡季不淡，销售热度随气候温度而提升，全市销售继续突破万套、成交量冲向12157套新高，月度成交均价继续拨升到4697元/㎡……

经过2006年宏观政策的洗礼，2007年上半年的武汉楼市日新月异，“全市江山一片红”！支撑“红火”楼市的是什么？“红火”的楼市还将走多远？是如同股市，走向大起大落遭逆转的震荡不安？还是进入了一个质变期，持续“龙市”腾飞？

回顾2007上半年武汉楼市，共同探讨，感知与把握楼市规律，期以武汉楼市继续健康发展，并体现城市发展价值与房产保值、增值的“资产属性”。

“龙市” 中国，聚焦二线城市

在全球经济一体化高速发展的当代，全面进入“WTO”的中国，近30年的市场经济体制，国民经济发展迅速，社会发生翻天覆地的巨大变化，经济规模列世界前例，GDP年均增长率近10%，从资源约束的商品短缺时代走出，进入资本流通过剩、贸易长期顺差阶段。纵观处于该时期的国家，通常都导致资产重估，经历着辉煌的住房商品化过程，这是我们所处的市场世界的事实。

中国也不能例外，这是中国经历的波澜壮阔的房地产龙市阶段楼市的基础，这是诸如深圳、北京一线房价高速增长，是诸如上海房价反弹、排队购楼热销势头抬起的原因之一……今年1-5月，全国70个大中城市房屋销售价格同比环比均继续上涨。5月，新建商品住房、二手住房和非住宅商品房上涨幅度均超过5%。而新建商品住房销售价格同比上涨6.6％，涨幅比上月高1.3个百分点；其中：普通住房同比上涨7.2%、高档住房同比上涨6.5%。在经济高速发展阶段，地产进入“龙市”的冲刺阶段，在“泡沫”中向上行进的趋势已定。

而从全国看，二线城市开始发力，武汉、南京、大连、哈尔滨等二线城市受到全球全国知名房地产开发、零售、金融等各行各业的青睐。资本与资源的汇聚，促进二线城市快速发展。1-5月全国70大中城市房价增长中，除北京、深圳开始向两年前的上海冲刺，继续领跑房价外（深圳同比上涨12.3％、北京 10.3％）；二线城市尤其是二线中心城市也开始发力，如北海涨幅高达15.1%，位居第一位；蚌埠涨幅10.2%位居第五位，空间似乎更大；南京 9.2％，涨幅居长三角城市之首。

国际性都市，武汉“崛起”

看好武汉未来的发展潜力已经成为一种共识。武汉有超过5000个的外商投资项目，60多个世界500强企业选择武汉。中部崛起，武汉武汉城市地位再上一个台阶，聚敛作用进一步提升。2006年度，在城市竞争力研究会发布的《2006年中国城市竞争力排行榜》中，位列 “中国十大国际性”城市第二位，是被认为在国际政治、经济、文化生活中具有一定开放力、参与力、对话力、分工力、影响力，尤其是在某一方面发挥较强国际影响力的城市。另外在中国城市竞争力研究会此次发布众多单项排行，武汉均处中、西部城市前两位。作为华中重镇的武汉，中部龙头的地位已经日益彰显，在全国的地位与影响力的逐步提升，进入“中部崛起”的实质阶段，吸引着大量外资。据省统计局资料显示，在一季度的全省外商直接投资中武汉占全省总额的65.6%。

与此同时，武汉经济发展动力强劲，开始进入消费引导的新高点。2007年1-6月，全市限额以上批发零售业销售额实现1189.26亿元，同比增长20.9%；增幅较高类别依次为：金银珠宝类，增长55.6%，汽车类，增长40.6%。收入的增加促使享受型热点商品消费增长明显。1-6月份，城镇居民人均可支配收入7550.75元，同比增长16.7%。

在这些优势的条件下，境外资本看好武汉地产是大势所趋。近几年，随着国内品牌地产企业的阵地转移，全国性扩张，境外资本的视线也开始随之扩大、深入到武汉房地产市场。2007年，在资本流动性过剩、全民进入新投资时代，武汉房地产业聚集外资能力增强。荷兰ING联姻金地集团、大摩入股世茂滨江等海外基金收购锦绣长江29.99%的股权、希尔顿落址武汉徐东，碧桂园选择武汉汉南……对国内企业参股、项目参股注资、直接进入收益性地产，外资这种纵深化的投资表现，再次证明了武汉在当前政策环境下的发展空间，也说明武汉房地产市场已经开始慢慢进入国际性市场。

理性武汉，绽放大城楼市魅力

——价格理性增长

武汉价格水平与一线城市仍存在着巨大的空间。2007上半年，武汉成交金额累计达280亿元；成交均价为4436元/㎡。其中，商品住房均价为4187元／㎡，主力价格区间整体上移1000元/㎡，4000元—5000元/㎡已成为 “主力房价”。而同期，深圳商品房成交均价达14690元／㎡；广州10区一手住宅均价为8851元／㎡，其中中心六城区价格突破11000元／㎡；上海为10175元／㎡。此外，与全国其他19个副省级城市相比，武汉房价也仅仅排行居倒数第5,比同类城市沈阳、西安、南京都低。

同时，在价格上涨速度上，与其它城市相比更显正常和理性。2007上半年武汉商品房成交价比去年同期增长14％，不仅低于人均可支配收入增长幅度，而且明显低于众多城市。2007年上半年，深圳同比上涨64%、北京涨幅更甚达70%、广州涨幅达39%，上海在反弹后涨幅也高达10%。

与这些城市相比，武汉的投资环境和投资回报更为安全可靠。武汉商品住房4000元／㎡，这一阶段相当于深圳2001年，上海的2002年，广州的2003年。仅3-5年，2006年深圳、上海、广州的均价为8952、8836、6388元／㎡。可见，经济的发展是楼市最强有力的保障，在大势向上的大环境中，武汉的楼市价格水平具有极大的上升升值空间。

——需求结构扩容，创造旺盛态势

2007上半年，武汉与外地房地产项目对话方式多样化、频率增强、力度加大，为武汉创造了新一批强劲的需求方，因而创下了季节淡旺，销量一路创高的销售态势。2007年1－6月全市商品房网上备案销售面积达631.57万㎡，与去年同期相比增长24.10%；全市登记备案销售57312套，至3月以来，月销售套数连续4个月突破万套，成交量比2006年同期大幅上升；6月更是一反传统淡季，销售态势进步增强，月销售套数达到12157套。其中尤以江岸区、武昌区、光谷区为最，销量名列前三甲，上半年分别成交备案10342套、10034套、8303套，远高于区域新增供应量。而东西湖区、汉阳区成交量也较去年同期成倍增长。2007年1-6月，东西湖区整体累计备案5000余套，而5、6月更是进入销售旺季，分别销售1527、1567套，而去年5、6月分别仅销售632、675套。

——投资速度适度，供应减缓，瞄向未来

“中部崛起”，武汉成为投资热土：1-5月，武汉市完成房地产开发投资124.16亿元，比上年同期增长23.8%，投资速度适度。同时，比全国增长速度27.5%低3.7个百分点。由此可见，武汉发展速度低于全国的发展水平，武汉有进一步的投资发展空间。

与投资额放缓对应，市场新增供应量减缓。1－6月，武汉开发办核准173个新楼盘入市，累计核准建筑面积约为960万㎡，约为去年同期的88％。其中备案登记新增供应仅39165套，不足总登记供应的27％。一定程度上，楼市短期重回卖方市场。

而从土地部署看，未来将有一定放量。2007上半年主城区土地购置面积大幅上涨,共成交23宗地，土地面积累计153.91万㎡，累计规划建筑面积为507万㎡，超过2006全年指标。2006年主城区共成交49宗地，土地面积累计148万㎡，累计规划建筑面积为353万㎡。

大城效应，楼市质变

2007年1季度武汉市GDP为782.93亿元，2007全年将可能实现历史突破3000亿。北京、上海、广州等城市从3000亿增长到5000亿，均只用了三年的时间，由此可见，武汉经济已经进入快速增长阶段。崛起的武汉，正在经历着大城效应下的楼市质变，进入一个新的拐点期：

——区位原始属性重估，楼市全面复兴。大鳄竞相搏击武昌中心、汉口中心、汉阳中心、光谷规模地块，地价贴近楼价水平，预示着“中部崛起”中的“国际性都市”——武汉，迎来新城市属性的重估，楼市全面复兴。表现于江南片“中心”向心时代发展，进入鼎盛时代；表现于亚中心崛起，房价增幅引领全市楼市，如关山、青山、汉阳中心等亚中心楼市均价同比增长幅度超过20%，分别为28.07%、22.42%、20.48%；表现于郊区楼盘重新“复活”。以金银湖区域为例。从生态走向空港，金银湖区域改变原始土地价值，获得重估，受到城际客户关注。4月份以来，价格涨幅明显，同时销售一改颓废没落趋势，强劲抬头：5月，银湖翡翠、万科·西半岛销售业绩大幅提升，销量均破百套；6月销售态势持续。

——楼市格局逐步打开，城际置业逐渐增多；

——写字楼价格的倒挂、大型商业中心的繁荣，外来资本关注收益性资产；

——房地产市场未来预期的积极，现阶段节奏性的控制销售，可能迎来准现房时期；

——集中度提升，区域霸主陆续诞生与巩固，引领楼市新发展。如万科武昌、汉口中心的 “双金色”项目，光谷竞拍魅力之城项目用地，仅与进入尾盘阶段的万科城市花园3.5公里之隔；金银湖的原始根据地扎根，以收购方式，收购高尔夫城市花园项目，十分钟之隔，西半岛、万科高尔夫城市花园“双塔”促进“万科，与你一起领跑金银湖”。同样，诸如华润集团中心城区部署，2007年4月便在土地市场竞得中南、汉钢、杨园3宗用地；福星惠誉收购团结村，获得其下十余宗用地开发权等等。