梁丞的博客http://blog.soufun.com/blog_11746841.htm2008-11-18 23:48:02SOUFUNBLOGzh-cnCopyright 1996 - 2007 SOUFUN Inc. All Rights Reserved.2007-6-13 6:17:09大巴车里看欧洲(二)http://blog.soufun.com/11746841/1317749/articledetail.htm
大巴车里看欧洲
（八）尼斯，洁净的海滩和温暖的阳光
法国尼斯
     灿烂的阳光照耀着蔚蓝色的大海，也照耀着我们愉悦的心。迎着朝阳，我们来到了尼斯的海滨。白色和淡黄色的建筑，与大海的蔚蓝形成了强烈的色差，中间的道路两旁是绿色的棕榈树。堤岸和沙滩都十分的干净，看不到塑料袋、饮料瓶之类的垃圾。虽然已经十点多钟了，可岸边仍然可以看到很多跑步的人。导游说，这些人已经算当地起得早的了。
尼斯的海滨2.JPG
     站在沙滩上，导游尽情地描述着夏日里天体浴场的盛景。我说，你要想看我现在就脱！他说，你脱了也没人管你，不过估计也没人爱看你！“天体浴”，看的是女人！呵呵，怎么男人都这德兴啊？！
做梦都想拥有的私家游艇.JPG
     沿着海边向东走，绕过了一个海岬，眼前出现了一个海湾。在这里我们见识了一点点尼斯这个富人天堂的本质。壮观的防浪堤在这里围成了一个避风港，里面大大小小地停着些价值不菲的私家游艇，在阳光的照射下泛着光芒。导游说，看到了吧，这些游艇是这里财富的象征。因为这些游艇最便宜的要几百万欧元，贵的要数千万欧元。而且，只买来摆在这里还不算完，你还要雇船员、水手每天来保养它。仅仅是这里的停泊费用，就已经远远超过一个普通家庭一年的收入。没点资本是无法养它的。这些富人们就住在山上绿荫掩映的住宅里，他们走在街上的时候完全和普通人一样平常，为人低调，不事张扬，但是他们就是偏好尼斯这四季阳光的海滩，低调并不等于满足于普通人的生活。
     那一艘艘游艇刺激着我们的神经，唉，我什么时候能有艘这样的游艇啊？！不要那大的，小的就行！
     下午我们去了嘎纳会场。傍晚时分再回到尼斯，已是别样风情了。
入夜,在这里品味生活.JPG
     虽然天色还仅仅是将暗，虽然还只是华灯初上，但街边大大小小的咖啡馆、酒吧里竟已是高朋满座了，街道也变的喧闹起来。导游告诉我们，每天这里都会热闹到后半夜。
这就是欧洲人的夜生活，让人们品味着悠闲，有钱人的清闲！
尼斯的黄昏.JPG
（九）在嘎纳，一饱天体浴的眼福
法国嘎纳

     嘎纳，与尼斯和蒙特卡洛并称为南欧三大游览中心。它精巧、典雅、迷人，拥有世界上最洁白美丽的沙滩和终年的阳光，白色的楼房、蓝色的大海、一排排高大翠绿的棕榈树构成一派绚丽的地中海风光。

     一年一度的嘎纳国际电影节早已使这座小城名声大噪。每年春季电影节期间，成千上万的电影工作者、影商、影迷和游客便云集于此，游人如潮，热闹非凡。
     嘎纳，像是一个社交不断的城市。每年2月有金合欢节，5月有国际电影节，另外还有国际赛船节、国际音乐唱片节、含羞草节等。每年11月，在这里举办的MAPIC（国际商业房地产展览会），被誉为国际商业房地产的嘉年华，是目前全世界规模最大的商业房地产专业性展览交易活动。会上颁发的奖项，被誉为国际商业房地产的“奥斯卡”。
     世界各地最具竞争力的商业房地产和零售业精英聚集一堂：300多家国际投资商、400多家地产开发商、1400多家商业零售商以及众多专业服务提供商形成了一条完整的商业地产链条，同时还有各大城市代表、各国行业协会、连锁经营协会、商会等参与其中。MAPIC展会引领着国际商业房地产行业发展趋势，参与者将获得最优秀、最广泛的国际合作机会。作为公认的专业、权威、多元化的国际服务交易平台，MAPIC为各国商业地产开发商、投资商、商业品牌商和各种专业服务商（建筑师、设计师、材料供应商、物业管理专家）提供资源整合平台和创造价值增值机会。
     展览会在大名鼎鼎的举办嘎纳国际电影节的影节宫举办。影节宫面对大海，坐在防浪堤上，不时会看到硕大的海鸟从眼前飞过；如洗的沙滩上躺着赤裸着身体晒太阳的当地人。突然，我们发现了一位被导游无数次渲染的“天体浴”者，身材很好，为了尊重人家的隐私，我控制住双手没有拍摄，饱饱眼福就得了。虽然是阳光普照，但毕竟是11月中旬了，加上微微的海风吹拂，使穿着保暖内衣的我们并未感觉到热。可看看赤身裸体的老外，叫人不得不佩服。这吃巧克力长大的，身体就是棒！
     影节宫西侧是停满了游艇的小海湾，不远出是一座屹立着城堡的小山。北侧紧邻具有购物天堂和时尚之都之称的安提布大街，邻街那些名牌精品店的主要客户都是来自中东的富商巨贾的夫人们。
     办过登记手续，通过安检，我们进入了会场。展厅里人流如织，展台密布，法国欧尚集团商业地产 IMMOCHAN SAS、英国RODAMCO EUROPE 欧洲商业地产集团等都占据了相当大展区。家乐福集团 CARREFOUR EUROPE、德国欧倍德家居装饰 OBI- HISAG INTERNATIONAL等著名零售企业的展位前汇聚了很多人。由于我的英语水平有限，无法沟通，所以只好用手中的相机来记录了。一边拍照，一边在个展位上搜集资料。嘿嘿，当然也搜罗些小纪念品。由于忙于拍照，搜罗的纪念品比其他人少多了！有点对不住那一万多元人民币的门票。
     参加这样的展览会，各参展商自然会把美女一同带来吸引眼球，所以，会场内外自然也就美女如云了，我手中的相机也自然会对准她们不停地咔嚓。

 

（十）移步换景的EZE小镇
     从尼斯到小镇EZE只有不到半小时的车程。中途，在半山腰间，导游叫司机停下车，把我们带到了一处观景台。透过树丛，指着山下的海湾说，看，那里就是私家浴场，夏天可以看到一丝不挂的天体浴。呵呵，他就对那个感兴趣！
私家浴场.JPG

     说EZE是古镇，是因为它的建成历史可以上溯至公元前500年，最终成为法国领土仍然是1860年拿破仑三世时期。小镇旧城建在海拔400米的山顶，周围大都是悬崖峭壁，世人形容小镇像一只匍匐在山岩顶端俯视地中海的鹰巢。所以又被称作“鹰巢村”或“老鹰村”。孤立于高高丘顶之上的村庄，周围建有城墙，以防外敌入侵，这是该地区所特有的要塞村形式。建于12世纪的山顶城堡在1706年被拆毁，留下的建筑遗址至今仍留在山间峭壁之上，城堡原址上著名的“异国花园”是俯瞰地中海岸美丽风光的最佳去处。

     当我们走进这个从山下看着不起眼的小山村之后才发现，原来是别有洞天啊！

     小镇内的古建筑和道路都得到了精心保护，狭窄的用小白石铺成的石径和两侧高高的石墙，激发着人们探幽访古的好奇心。村子虽小，但道路却多而复杂，犹如迷宫般。有时候眼看到了小路的尽头处，突然拐了个弯，又是一段的天高地阔。建筑物上普罗旺斯风格的百叶窗色彩鲜艳，布局精致，错落有致，风景优美。教堂边两层高的钟塔总是在地中海的阳光下呈现丰富的光影变化，古老的喷水池静流汨汨，如此风景令它成为许多电影的外景地。那黄顶，白顶，红顶的欧式小宅在绿树的掩映下，面朝大海和阳光，静静而慵懒的卧在那里，仿佛永远躲开了世事的喧嚣，自顾自的享受着大自然慷慨的馈赠。
     从山城的每一个间隙处都可眺望菲拉海峡和地中海，极目都是蓝白二色的天空和大海，景色怡人。小路旁和拐角处、房屋上的墙壁裂缝、民居的窗户和阳台，每一处的都有鲜花和热带植物都热烈地茂盛着，不管是否名贵的品种，在这里都是一律的带着浓浓的生机，茁壮得令人欣喜。
     阳光、大海、石径、石墙、百叶窗、墙壁裂缝、插满鲜花的阳台……共同构筑着移步换景的梦幻世界。
     这里的房屋和道路都是顺山势而建，石料明显是就地取材，大小参差不齐，形状千奇百怪。按我们的标准，这里的房屋都应属于“危房”了。按我们的做法，都应该被“拆迁”了，然后全部换成钢筋混凝土的，外面再贴上毛石。呜呼，那这里今天还会有人来观光吗？可咱们北京兴这个，咱们的口号是“新北京，新奥运”，一水儿都得新，但凡旧一点有现眼嫌疑的全都得拆掉，咱们现在有钱了，不能再叫人笑话咱穷！
EZE18.JPG

    这小小的山村里还是个藏龙卧虎之地。它拥有两家超五星级的酒店，很多欧洲的贵族明星都常常会进住度假。从高出可以看到其中一家的院子里停放着一辆法拉利跑车，幽蓝的光勾引得我狠不能捡起颗小石子丢下去，刨它个小坑！我“仇富”啊！

    导游说，这里是印象派画家的圣地。我不知道印象派画的“印象”出于何处，但当我走下山时，那古朴幽静的景色已在我的脑海中留下了挥之不去的印象。
 Eze小镇的山间小路两边还有不少风味绝佳的小餐馆和出售香料的小店，氛芳四溢，更有一些精致的小手工艺品店，令人难以抗拒。小镇四周遍布种植园，有香蕉、枣椰子、角豆、橙子和柠檬等，而绵延不断的棕榈树林更是一直延伸到海边。
餐馆里的快乐老人

    中午，我们就在村口的一家小餐馆里享用乡野气息浓厚的法餐（不是法式大餐），席间有大个的牡蜊，还有用平均年日照达到300天的葡萄酿制的美酒。餐馆一个角落里，十几位法国姑娘正在举行生日Party，不时传来欢快的笑声。一位法国老人抱着手风琴在各餐桌前弹唱，歌声清澈明亮，令人沉醉。歌声笑声，无不散发着法兰西的浪漫。

     甘醇的酒，欢快的歌，我醉了！
     EZE，一座叫人流连忘返的小镇。
（十一）在摩纳哥，未能体验纸醉金迷
    Eze小镇的匆匆之旅，在酒香与歌声中结束。我们登上了大巴车，去往下一站——摩纳哥公国。车在地中海岸的山间高速公路上疾驰，地中海在车窗外时隐时现。海随山转，车绕山跑。远处，蔚蓝的海上水天一色，山影光影、日光水光交织成一片。
蔚蓝的海上水天一色.JPG

     摩纳哥，作为全球第二小的独立国，面积仅有1.95平方公里，並与法国南部紧密接合。西距法国尼斯18公里，东离法意边界12公里。这个弹丸小国之都位于滨海阿尔卑斯山脉延伸入海的一处悬崖顶上，因而人们通常称其为“悬崖顶上的首都”，城内只有两条主要街道，但位于市内的王宫与著名的海洋博物馆都堪称建筑上的奇观。

     别小看这个世界上版图最小的国家之一，它却是非富即贵一族的聚集地。尤其是海滨山崖上一排排的豪宅，更是世界上超级富豪的度假别墅。
     原本，摩纳哥是欧洲一个穷国，但自从1865年蒙地卡罗赌场开设之后，它渐渐成了欧洲最富有的国家，这里也成了一些人心目中梦幻的代名词。那天处身其间，也感染到该地的空气中飘浮着醉生梦死般的迷幻。
大巴车进入摩纳哥，导游说，我们正走在F1一级方程式赛车的街面赛道上。前方群山矗立，路旁的松柏、商店橱窗和一幢幢建筑电闪而过。转过一个弯道，又一个急弯道——“唰”一下钻入隧道。不一会儿，突然一道亮光乍现，车停了。我们已经来到了王宫下面的停车场。
     走下车，进入电梯，我们来到了上层的一个平台。
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     站在平台上一眼望去，碧蓝大海，开阔壮美。地中海今天格外的宁静美丽，万顷碧波，幽蓝剔透；海上没有风，海中清楚地倒映着蓝天白云，几只海鸥在低空盘旋，有的飞起又落下。太阳柔和明亮，从我们的正面照射过来，我们看远方的大海，水天极目之处，一抹透明的轻烟，正是“秋水共长天一色”。回头看，背后连绵起伏的山峦到这里陡然高了起来，山峰高耸，峭壁陡立，气象巍峨。巍峨壮丽的王宫呈现在我们眼前。它耸立在悬崖绝壁之上，宛如一面盾牌，抵挡着波涛和风暴，抵挡着外敌的火炮。

    王宫已有一百多年的历史，位置独特，建于1215年热那亚人修建的防御工事旧址。今天，游客可尽情观赏这座王宫的奢华:十六世纪意大利风格的长廊和壁画;路易十五金光灿灿的客厅、金蓝相间的蓝厅，彩色细木镶嵌的Mazarin客厅，装有文艺复兴时期大壁炉的王位厅；十七世纪的Palatine教堂，白石修建的Saint Marie塔，十七世纪的Carrare大理石双螺旋楼梯和大殿……
     穿过王宫，我们来到了海洋博物馆门前，在世界上第一艘潜水艇前留了个影后，便随着导游继续穿过几条街道，来到了王宫广场。由于恰逢摩纳哥的国庆日，所以，大街小巷都插满了国旗。
海湾里整齐地排列着大大小小的游艇.JPG
      站在广场上俯瞰，摩纳哥真是个天赐地送的地方。地中海蔚蓝海岸在这凹进了几度，前边在青山和碧海之间，造物主给了一个美丽又比较宽阔的斜坡，摩纳哥就诗意地散落在这块斜坡上。

     那一座座高贵典雅又精致的房子，依地势从下往上，高地错落的分布着。房子都不高，日照、采光、空气很充足。面海揽绿，倚窗观景。建筑风格属法国式的，宽畅、坚固、厚重又高贵大气，颜色很鲜艳，红色的房顶，白色或淡黄色的墙壁，新鲜得仿佛摩纳哥是才建的新城，即使是背光的一侧也可以让你感受到阳光的温暖。楼与楼之间穿插着小公园，小公园里绿草茸茸，艳阳下挺拔的棕榈树迎风招展。海湾里整齐地排列着大大小小的游艇。F1一级方程式车赛的起始点尽在眼前。

摩纳哥小巷.JPG

     摩纳哥虽然是旅游胜地，但街上并不拥挤，街道如水洗般的干净。街上没有那么多杂乱的店铺，没有很嘈杂的商业气味。

     由于时间很紧，我们没能进入王宫，没能走进海洋博物馆，更没时间去蒙的卡洛去体验那份纸醉金迷，心中难免有些遗憾。但那蔚蓝的天，碧绿的海，和煦的风，苍翠的山，茂密的树，贵族式的建筑所围合美丽与浪漫，早已另我心旷神怡！
地中海之光

     摩纳哥，富翁玩乐的地方，有钱人的天下。

（十二）在里昂当“过客”
     告别了地中海的温暖阳光，大巴车带着我们向北一路狂奔，目的地是此次欧洲之行的最后一站——巴黎。由于路途遥远，必须在里昂住一晚，所以我们便做了一回“过客”。

     欧洲的交通管理很严格，有很多值得借鉴的经验。

     我们发现，在每辆车的尾部都有一个标有80、100、110、120等数字的圆贴，导游告诉我们，那是这部车的限速标志。大白天的，高速公路上行驶的车辆都开着车灯，意味着该车在行驶当中。此项规定减少了许多车祸的发生。在每辆车上都装有类似刻录光驱似的记录装置，记录着该车每一时刻的行驶速度及行驶时间。因为，欧洲的交通法规规定，在高速公路上的连续行驶时间不能超过两个小时，所以，长途驾驶就必须在接近两个小时时找到服务区，并在此休息15分钟以上。
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     高速公路旁有很多具有特色的服务区，配有如国内四星级酒店里的自助餐和小超市，周边的风景也很好。服务区里有很多人性化的设计。如在卫生间外的洗手池旁放置着一块海面垫，为抱婴儿的旅客提供方便。在小超市看上了一个精美的笔袋儿，才10欧元，狠狠心，打算给女儿买一个。拿在手里仔细一看才发现，远来是Made in China，在国内也就10元人民币，所以又赶紧放下，等在国内看到了再说吧。

进入里昂(是不是看着眼熟？）

     坐了一天的大巴，下午四点多钟我们到达了里昂。

     里昂位于法国东南部，索恩和罗讷河会合处。是历史悠久的古老城市，1998年被联合国教科文组织列为世界人文遗产城市。
     进入市区前，车在与河道并行的公路上缓慢地行使着，一如我们在国内进入某个大城市一样。河面上往来穿梭的集装箱货船和豪华游船告诉我们，这河流如今仍然承担着繁重的航运使命。
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     索恩河静静流淌，横穿过里昂，一座硕大的桥梁傲然矗立在河面上，贯穿连通着两岸，桥栏上照例是精致的雕塑。河的两边几乎全是哥特式的老建筑，诉说着历史的沧桑，骄傲而自在。有点像上海的外滩。
     里昂旧城的中心布满了中世纪的建筑和教堂，这使它获得得了“拥有一颗粉红的心脏”之城的美称。在索恩河畔可以看到斑剥古老的圣让首席大教堂。
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     里昂的城市中心是巨型的白莱果广场，广场正中是一座高大的路易十四国王的青铜塑像，年轻俊美的国王骑在高大威武的骏马上，和背景山丘上纯白的弗尔威尔教堂交相辉映，颇有太阳王的威风。塑像四周有宽大的石头平台，塑有青铜狮子、女神的雕塑，令这一组雕塑更加完美、丰富。广场的地面全部是由红土铺成，同里昂旧城建筑的红屋顶及其他温暖的色调极为和谐。广场周围尽是19世纪初建造的四五层楼房，花店、咖啡座、餐馆林立，是市民的最佳休憩场所。广场上来往的行人，虽然风衣的衣角在风中舞动，但脸上并没有匆匆的行色。

商业步行街.JPG
     广场旁边是一条商业步行街，街两边的建筑都是200年前的四五层楼房，所有的房子都是石头造的，底层的商铺也是家家独具匠心，布置得精致玲珑。和国内的商业步行街一样，在街的入口出也固定着阻挡机动车辆进入的金属桩。小咖啡馆毫不张扬地开在街角，里面却坐了不少客人，他们悠闲的喝着饮料，翻着报纸，目光都很平和，一幅与世无争的样子。礼品屋的东西很多，小巧的瓷器盘子上画着里昂的历史和名胜古迹，漂亮的明信片向你讲述了这个城市美丽的所在，还有很多小挂件，摆设做工都很精细，富有法国风格。
里昂的黄昏.JPG
     入夜，我们走进了一家很有中国气息的小餐馆。老板是个曾旅居柬普寨的老华侨，见到家乡的亲人十分热情。我们一边吃饭，一边听他喋喋不休地介绍着法国和里昂，言语间流露着许多对共产党的误解。
     里昂是国际工人运动的发源地，许多传统保留至今，经常会有为争取权益而发生的罢工游行事件发生。这里的社会福利保障制度很好，事业后的政府救济依然可以使你过的很安逸，而且劳资部门会主动为你协调找工作。他说他不敢随便雇佣工人，稍有不甚就会扯上官司，不管输赢，打官司其间你也要为这个工人开支，无论他工作与否。
     深夜，朦胧中听到宾馆楼下的街上传来嘈杂的喊叫声，走到窗前往下看，只见几十个人扛着几面旗帜正逐渐消失在夜色中。
     吃过早餐，天刚蒙蒙亮，我们再次登上大巴车，一路向北，向着巴黎狂奔而去。
暮霭中的原野

     车窗外，初升的太阳透过薄雾把阳光倾泻在绿色的原野，薄雾在地面凝成霜，宛如那绿地毯上泼洒的牛奶。天气凉了！

（十三）在巴黎，品味艺术与浪漫
     经过一路奔袭，下午三点多我们进入了巴黎市区。大巴车首先把我们带到了协和广场。
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     协和广场位于巴黎市中心，是法国最著名广场和世界上最美丽的广场之一。广场中央矗立着一尊２３米高、有3400多年历史的埃及方尖碑，这是路易－菲利普于1831年从埃及卢克索移来的著名文物，碑身的古文字记载着拉美西斯二世法老的事迹。石碑两侧各有一座喷水池。池中精致的雕刻也是希托弗的作品。广场四周放置了８座雕像，分别象征着８座在法国历史上起过重要作用的城市：里昂、马赛、波尔多、南特、鲁昂、布勒斯特、里尔和斯特拉斯堡。广场至今仍然保持着18世纪的建筑风格。绿铜色的神物雕像，手里或捧着鱼，或抱着心爱的乐器。有的表情庄重，有的悠闲自得，而期间的装饰及点缀竟然配上的是颜色鲜艳纯金。让游览者对这样的设计和搭配先是一惊，而后又不得不赞叹欧洲18世纪的文明与创造。广场西面就是以富丽，奢华而闻名的香榭丽舍大道。从广场向西望去，香榭丽舍就在眼前......

     车辆穿流，宽阔的大街配上期间起浮凹凸的地势，使这条大街气度非凡。极目远望，闻名暇耳的凯旋门依稀可见。
     离开协和广场，大巴车在香榭丽舍大道上缓慢的行驶着。深秋时节，路两旁粗大的梧桐已是落叶缤纷，更增添了几分妩媚。这是一条集高雅及繁华，浪漫与流时尚于一身的世界上最具光彩与盛名的道路。香榭丽舍始于卢浮宫正门前的协和广场，止于矗立在星型广场中心的凯旋门前。道路两旁商贾云集，从车窗向外望去，各类顶级奢侈品的门店尽收眼底。导游告诉我们，这条街上商业的展示作用远远大于它的交易作用，是最有效率的广告。因此，世界各国的顶级奢侈品生产厂商都蜂拥到这里寻找门店。
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     须觎，我们在戴高乐广场旁下了车，宏伟、壮丽的凯旋门就耸立在广场中央的环岛上面。它只有一个拱洞，上为桶形穹隆，每一面上都有巨幅浮雕。巴黎共有三座凯旋门，都位于城市主轴线上，另外两座一个是位于卢浮宫旁的小凯旋门和位于巴黎新区拉德芳斯的新凯旋门，最著名的便是眼前的这一座。

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     一只眼睛欣赏着凯旋门，另一只眼睛欣赏着路人。有贵妇，有绅士，还有情意绵绵的情侣旁若无人地拥吻……

     在巴黎，无论是塞纳河畔，还是香榭丽舍大道，无论协和广场，还是卢浮宫前，到处都有情意绵绵的情侣旁若无人地拥吻，每对情侣都深深陶醉在巴黎的天空下，就算造成交通堵塞也没人抱怨，仿佛在巴黎享受爱情、浪漫一把是头等大事。要是发现被人注意，陶醉的脸上甚至再添上“骄傲”的神情。他们的神情和举动都带着优雅和诗意。
巴黎香吻（凯旋门下）

     一对等候公共汽车的情侣在距我不到三米远的地方忘情地吻着，我迅速端起相机拍下了我几年来最好的一张“作品”——《巴黎香吻》。晚霞染红了他们的头发，寓示着那火热的爱情！

     告别凯旋门，我们来到老佛爷百货。
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     莱法耶特(老佛爷)百货公司拥有100多年历史。巴黎旗舰店共7层楼，占地达6万5千平方公尺。另与两座配楼（兼并过来的）通过天桥相连。在拜占庭式豪华圆顶下，在古典豪华的环境里，购物真正成了一种享受。

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     今天老佛爷的含义早已经超出一家百货公司，成为巴黎时尚文化的缩影和策源地。商场里的时尚品牌极其丰富，几乎所有叫得上名的牌子都可以在这里找到。新落成的化妆柜台除了装饰一新，更有知名造型师坐镇，带给顾客最新的流行时尚。

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     由于临近圣诞节，正是欧洲一年一度疯狂打折的冬令折扣季，平时高不可攀的顶级品牌打折退税之后，价格总是令消费者大呼划算、恨不得再拖几只皮箱通通搬回家，所以，店内人头攒动，热闹非凡。

     就要结束此次欧洲之行了，吝啬的我终于开始掏腰包了。不过也仅仅是香水、巧克力、鹅肝酱（我比较好吃）之类的小东西而已，以备回国应对家人和亲友。
     夜色中，我们被带到远离市区的一个四星级宾馆休息，也不知是个什么地方。
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    由于我们这个旅行团里都是搞房地产开发的，所以第二天一大早便被带到了浪漫的巴黎新区——拉德芳斯。
    巴黎新区拉德芳斯位于巴黎西侧赛纳河边，60年代才初步建成。这是老城边的新城，是古典建筑群旁的现代建筑群。它没有破坏甚至丝毫没有触动老城的古朴，又创造了现代的生活环境,给老城注入了活力。
     新区的建设充分体现了法国科学合理的现代城市规划和现代建筑艺术的理念，是世界城市副中心、CBD建设的典范，是现代巴黎的象征。这里没有许多大城市建筑通常有的那种千篇一律，枯燥乏味的感觉。错落有致的建筑群一座楼一个样，从外形到色彩非常讲究。既追求明显的多样化，又达到一种和谐的浪漫。这里的楼群给人的视觉效果好像巴黎女人的服饰，很有欣赏价值。在这里散步浏览简直有看模特时装表演的感觉。到了这里，身临其境，可见法国现代建筑艺术的魅力和震撼力。难怪世界上许多建筑业人士将巴黎拉德芳斯区当作观摩之处，到这里寻求灵感，获取启发。欧洲最大的商场——四季商场就坐落在拉德芳斯区（可惜，由于时间紧未能参观）。
站在新凯旋门上，感觉有点像北京的国贸和中关村。
     离开拉德芳斯，我们再次进入市区，走进了卢浮宫。
卢浮宫（原创）
     无论你是否喜爱古典艺术，到了巴黎，卢浮宫是必须看的，因为她不仅是欧洲古典艺术的宝殿，更是一个能让人明白什么是崇高的所在。那一幅幅巨幅油画和细腻的雕塑，都能震撼你的心扉。
维纳斯.JPG
     我们像许多第一次进卢浮宫的游客一样，开始寻找3个女人：一个微笑的蒙娜丽莎，一个断手的维纳斯和一个无头的胜利女神。
     神秘的蒙娜丽莎被罩在玻璃墙里，四个警察（或是保安）象保护国家元首一样保护着她。拍照被严格禁止，游人只能在五米开外的地方“欣赏”。就凭我这眼神，根本无法看清那从不同角度看去变化着的神秘笑容。
在卢浮宫，许多日本和韩国的游客耳中都塞着耳机，手中握着个感应器。每走到一幅展品前都会自动有母语解说。我问了一下没有汉语的。嘿嘿，就是有我也租不起啊！
埃菲尔铁塔.JPG

     出了卢浮宫，我们直奔埃菲尔铁塔 —— 一座钢铁铸成的艺术之魂。

     埃菲尔铁塔是值得一抒的建筑。它挺拔着，高耸入云霄。如果说波光粼粼的塞纳河是一个多情的女子，那么埃菲尔铁塔就是一个伟岸的美男人。它铁的质地，灰褐色的躯干和中间交错的三角形给人的感觉是坚定，洗练和义无反顾地向上。它的基座予人以稳固的感觉，牢牢地匍匐于大地，托起的是一个坚强而又自信的身躯。这身躯里有高贵的魂灵和坚强的品格。
中法混血儿小姑娘.jpg

     临近中午，导游带着我们去位于铁塔附近的餐馆吃饭。在街角，一位漂亮的小姑娘正用标准的北京话与行人打着招呼，并散发着什么。

     我走进后好奇的问她：“你怎么会说汉语？”
     “我是混血儿，我妈妈是上海人” 小姑娘的声音好听极了！
     这时我才注意到，她有很多“中国特色”。
     “去过中国吗？”
     “去过！每隔两年就去一次。”
     “那我们应该算半个老乡了？
     “不是半个，就是老乡！” 小姑娘笑着回答。
     “你长得很漂亮，可以给你拍几张照片吗？”
     “可以呀！谢谢你！”
     说完，她微笑着摆好了姿势。
     接过她手中的资料才发现，呵呵，原来是“XX功”宣传资料。
     吃过午饭，我们乘车前往戴高乐机场。到达机场后，先与带着我们一路狂奔的大巴车告别。
法国戴高乐机场上的协合飞机.JPG

    在候机大厅，我们看到机场上停放着一架业已全面停航的“空中骄子”——协和客机。这个昔日的空中奢侈品，如今虽摆出了展翅欲飞姿态，但却被牢牢地锁在了地面。

     依然是俄航的班机，“007”和“冰嘎儿”都换成了新的。
再见巴黎,再见欧罗巴.JPG

     飞机，在发动机的轰鸣声中离开了地面。透过眩窗俯瞰法国山川河流，心中暗自与她们道别：

     再见，法兰西！再见，欧罗巴！
飞跃西伯利亚.JPG

 

 

]]>梁丞http://blog.soufun.com/11746841/1317749/articledetail.htm#comment2007-10-10 15:02:01http://blog.soufun.com/blog_11746841.htm关于“SOHO尚都事件”答记者问http://blog.soufun.com/11746841/1157883/articledetail.htm关于“SOHO尚都事件”答记者问

     中国房地产报评论部见习记者 文伟：
     2007年7月27日，潘总的一篇题为《SOHO尚都还是个刚出生的婴儿》的博文又再次刷新网络点击率，一时间“稳坐”各大地产博客排行之首。事件的由头是这样的：7月24日，率先开业的SOHO尚都西塔的大部分租户集体停业与业主对抗，要求减免试营业期的租金，并要求与“潘总直接面对面”。潘总在该博文中也回应了众多商户，郑重承诺将投入600万元帮商户做宣传。本次SOHO尚都遭遇的商铺业主抗议事件之时，正值SOHO中国海外上市敏感期，因而引发各界人士的格外关注。
     自SOHO尚都7月份开业以来，“人气冷清、业态混乱、开业日期有差别、项目名不清晰”的情况被一些媒体称为SOHO尚都的“四宗罪”。根据本报记者的现场采访，发现这些报道确实是所言非虚。可以说，整个四层数百家商铺只有几家从事餐饮业的店铺在营业，人流非常少，歇业的商铺也毫无规划布局可言，如餐厅旁边就有发廊和美容院等等。其实，该事件的发生也让一些长期困扰着我们的商业地产问题浮出水面。比如选择何种商业地产的销售体制，出售好还是出租好，或是零售好还是整售好；如何在前期统一布局，培育商业氛围；以及如何做好商业地产后期的经营与管理。说实话，这些工作也并不比潘总在一天内创下13亿的“销售神话”简单多少！为此，本期地产圆桌邀请相关人士共同进行探讨。
     问：什么原因导致SOHO尚都商户集体歇业？
     潘总把SOHO尚都比喻为“婴儿”，但从目前情况看，我担心是“畸形儿”。由于未亲历该项目，所以对“商户集体歇业”的深层次原因不甚了解，也正因为如此，还是少胡说八道的好。但我想问题总还是存在的，因为“商户集体歇业”的现实明摆在那里。其实，这在中国的商业地产界已不是什么新鲜事儿了，之所以在业内引得哗然，我想也是潘总的名人效应使然吧？
什么原因？粗浅点说，是不适应市场需求，至少是暂时不适应市场需求。所谓的“SOHO尚都的四宗罪”其实只不过是一种表面现象，称其“无规划布局”也着实有点冤枉人家。在我看来，问题既非在于“前期宣传不好”，也不是“商铺产权零售引发的经营危机”，而在于前期市场调研不细不深所致，未能把握该区域的市场需求特征。
     问：请问您将如何给SOHO中国支招呢？
     支招？潘总又不给钱，不干！呵呵，开个玩笑。给潘总支招不敢，到是想帮潘总检讨一下商业地产的运营思路。从总总迹象来看，潘总运作商业地产并未摆脱住宅地产或商务地产的运作思路，仍然把“成功销售”作为运作成功的标志，这是很可怕的事情。商业地产带有金融属性，它需要为投资人带来丰厚的投资回报，绝非开发商盆满钵溢圈钱走人那么简单。
     问：从现阶段的情况来看，商业地产的运作模式主要有两种，一种是“先卖铺位，再搞经营”的“房地产模式”手法，另一种则是走“只租不售，统一管理”之路。您觉得这两种模式的利弊在哪？是否有优劣之分？还只是公司之间的差异化战略呢？是不是商铺定位不同，选择的模式就不一样？
     现在来看，两种模式都出现了问题，前者的问题更大一些。无论选择两者中的哪一种模式，都不能从根本上解决问题。中国商业地产的出路在于“资产证券化”，在我的博客文章中已明确地阐述了我的观点，欢迎业内同仁指正。既然两种模式都不是解决问题的良方，那么评价孰优孰劣也就没有意义了。未来商业地产开的矛盾将是“长期持有”和“资金（资本）不足”的矛盾，解决这一矛盾的钥匙，将是“资产证券化”（REIT’s）。“为资产证券化定制商业地产”将成为商业地产开发的主流模式。这一模式，以未来股东利益的最大化为目标，以商家的需求为条件，以消费者的需求特点和喜好为设计原点，以资本市场上市为目的，进行专业的、系统的开发。这也是目前国际化的主流开发运作模式。谁率先抢得“先手”，谁就是未来商业地产的赢家。但无论哪种模式，都要请开发商记住，商业地产是要依靠商业运营获利的，而商业运营又必须要符合消费者的需求的。
     问：您觉得如何操作才能既平衡好开发商、业主和商户这个“三角关系”，又能保证商铺的长远发展呢？
     这个问题提到了点子上。商业地产的运作，不仅仅需要平衡好开发商、业主和商户这个“三角关系”，而且要平衡好产业链条上所有利益主体的关系。要让消费者在舒适的购物环境中便利地选择、购买到质优价廉的商品，这样才有人气，商家才有钱赚，地产才能增值，千万不可把商业地产的利益让开发商独吞。最重要的是满足消费者需求，这个需求既包括现实需求，也包括长远需求。要在满足消费者现实需求的基础上，为消费者的可能变化的长远需求留足调整空间。问题的关键还是要看开发商能看多远。实际上，现在很多开发商看得很远，只是迫于资金的压力，不得已而为之。这里再给开发商一个忠告：没那金刚钻，别揽这瓷器活儿！
     问：您觉得我们应该向国外借鉴点什么经验呢？
     我觉得，吸收国外商业地产运作的经验不可照搬。中国有中国的特色，中国不同地域也存在相当大的差异，香港的模式搬到大陆就不一定能成功（实际上是不成功的太多了）。人家造MALL,我们也跟着造MALL；人家把MALL造在郊外，我们也跟着建在城乡结合部，人家家家有车，而我们却达不到，顾客难以到达，结果造成客源稀少，最终因无法经营而倒闭；香港卖铺，我们也跟着卖铺，但香港是国际自由贸易区，有得天独厚的商业条件，这种条件并非内地每个城市都具备，那么你卖的商铺就很可能接近失败。国外商业地产运作的前期市场调研方法、市场分析方法是很值得借鉴的。我们学人家的东西，要学内核，别学外表。
     问：您认为中国商业地产是否存在发展上的薄弱环节？您觉得地产商们应如何在商业地产问题上突破这些瓶颈呢？
     我认为中国商业地产发展的最大薄弱环节就是缺少完整系统的理论体系的支持，大家都在摸着石头过河，试错的成本太大了。中国商业地产开发缺乏的不是投资热情，而是投资的成功模式——一个从资本投入到资本增值后产出的全部运作方式；不是花样翻新的概念，而是完整系统的理论体系——一套既能降低投资者的投资风险，又能降低开发商的开发风险的商业地产运作指南。正是由于缺乏完整系统的商业地产开发理论，缺乏战略上的研究，致使中国商业地产的试错成本呈几何级数般的递增，从“一铺养三代”概念蛊惑下的产权式商铺销售到带租约销售、售后包租、售后返租，再到“订单式开发”，到今天也没探索出“成功模式”。
     正是由于缺乏完整系统的商业地产开发理论，缺乏城市经营上的研究，导致政府在制订城市规划和发展战略时存在相当大的盲目性；加之政府官员的“政绩”压力和好大喜功的特性，形成了城市建设欲速则不达的局面。
     过高的试错成本，不单是开发商的损失，不单是某届政府班子的损失，也不单是商铺投资者的损失，它是社会资源的巨大浪费，是民众的损失。因此，一切有责任感的商业地产界人士和理论工作者都应为建立和完善商业地产理论体系而尽心竭力。
     正是由于缺乏完整系统的商业地产开发理论，致使我国商业地产的复合型人才奇缺。目前，从事商业地产运作的学什么专业的都有，但主要是两类人，一类是以前从事商业经营的，另一类是以前从事住宅地产开发的，而真正能同时懂得商业、地产、和金融专业运作的复合型人才，可谓是凤毛麟角。什么原因呢？因为我们的各大专院校从来就没有培养过此类复合型人才。笔者通过网络搜索，查看各财经类大专院校的专业设置，竟然没有找到一所设置此专业的学校，甚至连商业管理专业都很少。为什么此类专业呢？因为尚未形成完整系统的商业地产理论体系。试想，缺少复合型专业人才培育的中国商业地产，其试错之路还将走多远？我曾为此撰文《论我国商业地产理论体系的构建》，呼吁有识之士着眼商业地产理论研究，结果没有媒体理睬，大家都喜欢“案例”，喜欢拿来就能用的“实战”经验。既然没人理睬，我就把它发在了自己的博客上了，欢迎有兴趣的朋友与我共同探讨。
 
    注：本采访已发表于2007年8月6日的《中国房地产报》
]]>梁丞http://blog.soufun.com/11746841/1157883/articledetail.htm#comment2007-8-7 10:09:12http://blog.soufun.com/blog_11746841.htm调查：您梦想中的房价http://blog.soufun.com/11746841/1111519/articledetail.htm调查：您梦想中的房价
     为贯彻落实胡锦涛总书记的讲话精神，体现“权为民所用，情为民所系，利为民所谋”思想，树立全心全意为人民服务的思想和真心实意对人民负责的精神，做到心里装着群众，凡事想着群众，工作依靠群众，一切为了群众，坚持权为民所用、情为民所系、利为民所谋，为群众诚心诚意办实事，尽心竭力解难事，坚持不懈做好事，彻底解决近年来人民群众反应强烈的房价高的问题，现对北京地区的房价展开民意调查，以便日后根据人民群众的意愿制定调控房价政策依据，请广大人民群众根据自己的要求填写下表。
 
                                                              北京市人民政府房价调控委员会
 
您梦想中的房价
 
金额单位：千元
 
 
 
东
西
南
北
二环以内
 
 
 
 
二环——三环
 
 
 
 
三环——四环
 
 
 
 
四环——五环
 
 
 
 
五环——六环
 
 
 
 
 
 
 
（纯属搞笑，切莫当真）]]>梁丞http://blog.soufun.com/11746841/1111519/articledetail.htm#comment2007-7-19 16:24:19http://blog.soufun.com/blog_11746841.htm中小房企，明天咋活？（二）http://blog.soufun.com/11746841/1110156/articledetail.htm中小房企，明天咋活？（二）

众人划桨开大船——组建“区域房地产辛迪加”
     辛迪加是市场经济名词，源自美国，是市场竞争脱变的企业组织形态。它的特定意义在于行业内由一定数量的企业出资设立共同销售公司，实行单方面销售，成为垄断者，避免因个别竞争而造成资源浪费，从而达到规模经济和利润最大化的效果。
     就房地产行业而言，呼唤辛迪加已经迫在眉睫，因为只有辛迪加才能使中小房地产开发企业找到生存根基。
     房地产辛迪加是一个同行业联盟利益共同体；是同行业“竞争与合作”精神的结晶。房地产辛迪加的建成将汇聚同行力量,开发超大型项目，开拓广阔的融资渠道,在工程建设方面进行流水化作业，形成真正的规模效益；房地产辛迪加将淘汰其他市场参与者,整合房地产业，形成秩序，即由辛迪加成员分享相对垄断的市场利润；房地产辛迪加是经济金融化的实践者，以房地产开发为核心将商业资本，产业资本、金融资本深层磨合，在经营上遵循的是“浚其源头，固其根本”的作法，是“合纵连横”、“联吴抗曹”政治谋略的现代经济版。
     房地产的辛迪加会使融资成本降低、管理成本降低、采购成本降低、人力资源成本降低、能源物耗降低　、财务费用降低、营销成本降低、时间成本降低，从而达到可观的规模效益。
(引自杨万的《房地产各行业整合战略－－辛迪加提案》如何实现房地产辛迪加？请详见原文)
     房地产是资金密集型的行业，需要大规模多元化融资，而融资需要一个载体。“辛迪加”可以使这一“载体”变得强大，变得使金融机构乐于接受，从而使“融资”变得相对简单。从这个意义上讲，“辛迪加” 尤为重要。
     长期以来，我们对“辛迪加”有个认识上的误区，一直把它作为一种融资手段加以介绍，这等于是把“战略”当成了“战术”。目前，各区域内的中小房地产企业几乎都在“各自为战”，时不时的还自己内部发生“火拚”。
     作为区域内的中小房地产企业，一缺长远目标，二缺明确的战略，三缺可与“大佬”相抗衡的资本，四缺各类人才。而宏观调控使房地产市场的游戏规则正在发生变化，只有联合起来才能生存，才能实现优势互补，众人划桨开大船嘛！在同级别的中小房地产企业中，有的具有资金方面的优势，有的拥有土地，有的擅长操盘……。一个企业独占整条产业链的观念已经陈旧，尤其对于中小房企而言，找到自己最适合、最擅长的领域是其成功转型的先决条件，而这也可以成为与大企业联合的资本之一。
     三国时期，曹操统一北方后，雄心勃勃，企图一举南下，统一全国，亲率百万大军进犯赤壁。孙权深感不妙，于是派鲁肃前往荆州借吊唁刘表之机劝说刘备和诸葛亮，向东联合孙权。此时，诸葛亮见情况紧急，也劝刘备向孙权求救。于是便有了“联吴抗曹”，于是便有了“赤壁之战”，并最终形成了“三国鼎立”的形势。
     中小房地产企业若想在未来房地产市场上保有一席之地，只有走“辛迪加”式的联合之路。如此，才能成为“战国七雄”中的一“雄”；如此，才能在区域房地产市场上形成由“大型房地产企业”、“中型房地产企业”和由小型房地产企业组成的“辛迪加”构成的“三足鼎立”的局面；如此，那些“市场细分”、“产品细分”，那些“成本领先战略”、“标新立异战略”、“弥隙市场战略”、“差异化战略”等等才有意义。
     其实，用不着讲什么“三国故事”，讲什么案例，想想我们自己也会明白。
     小时候，打架打不过时还知道“会人”（找帮手，找哥们）呢，怎么长大了，做了企业，到把这招儿给忘了呢？
     多简单的道理啊！
组建“区域房地产辛迪加”必须要转换观念，转变意识
     之所以“区域房地产辛迪加”迟迟未在中国出现（也许是我孤陋寡闻呵！），我认为其障碍不在其操作的难度，而在于中小房地产企业经营者的陈旧观念和保守意识。一个是经营意识，一个是人才观念。
      1．听谁的？谁说了算？
     几年前，我为一小型房地产企业做咨询时曾向老板提出过采用“联盟战略”的建议。
     我说，你发现了一块“蛋糕”，自己够不着更吃不着，为何不找几个人帮你够，然后大家一起吃呢？虽然你没吃到整块的，但总比眼吧吧地干瞅着吃不到强啊？再说了，人家也不白吃你的，出力还得出钱。
     随即，老板问我：如果这样听谁的？谁说了算？
     一句话，问得我哑口无言，哭笑不得。
     “听谁的？谁说了算？”，一句话，道出了“辛迪加”难以实现的天机！
     时下，在众多中小房地产企业的老板中，沉湎于权利欲望的满足，过“指挥”瘾的不乏其人。这个问题值得好好研究，你是要做“官”，还是要做“生意”？要做“官”为何不去政府？要做“生意”，又为何把“权利”、“控制”看得那么重？生意场上来不得虚荣！要意识到虽然利润的高低与指挥艺术密切相关，但“利润”不是“权利”带来的，而是“资本”带来的。
      “辛迪加”，究竟“听谁的？谁说了算？”。
      听资本的，规则说了算！
      房地产行业是资本密集型行业，因此，资本的多寡决定了“话语权”。当然，这并不意味着资本少的参与者不能说话，不能参与决策。在筹建阶段，各家中小房地产开发企业肯定会经过反复磋商谈判，达成一致后才能实施。这其间，资本较少的开发企业就应尽可能的为自己争取些利益。待多方协议达成，一切便由“规则”说了算了。
       2.有了诸葛亮要会用
     人才是制约中小型企业发展的绊脚石。由于中小企业的特殊背景，中小型企业大多没有按照正规公司的形式组建，而是以家族式的股东与管理层合并的方式组建，这种组建方法在一定时期内具有灵活性等优点，但是随着房地产市场开发的风险性增加，已经成为制约人力资源储备及利用的原因之一。一方面是人才奇缺，另一方面是人才流失。
      现在，老板们常把“人才是第一位的”这句话挂在嘴边，但往往却把“人才”弃之一边。
      运作“辛迪加”这样的事，老板的身边离不开“诸葛亮”、“周瑜”这类的谋士。要想找到“诸葛亮”、“周瑜”，就必须要有一双识人的慧眼；要想让“诸葛亮”、“周瑜”发挥作用，就必须知人善任、大大方方（抠抠叟叟的大有人在）；要想留住“诸葛亮”、“周瑜”，就必须要尊重人家，就必须要相信人家，要让人家放开手脚去施展才华。他们的才华施展开了，你才有可能“独霸一方”。
      今日的“刘备”们对待“诸葛亮”应当说还算礼让有加，但却因其是“外人”，总有点防备心理，不肯让其涉入核心。于是“诸葛亮”便成了“刘备”的招牌，成了“刘备”宴请宾朋的陪侍，《隆中对》自然也就成了酒宴上的谈资。如此的“诸葛亮”怎会再有《出师表》？如此的“刘备”又怎么可能会雄霸一方？
      像“诸葛亮”这样的“高级人才”，他们看中的不是薪酬的高低，而是看“主公”能否成就事业，在“主公”成就事业的过程中自己能否一展才华。如果“诸葛亮”觉得，“主公” 成就不了事业，而且自己被谅在了一边，那么，再高的薪酬也挡不住“诸葛亮”的去路。因为他觉得，“主公”的钱花得太冤，自己也受之有愧。
      在中小房地产生死存亡的紧要关头，建立正确的人才观，合理选才，准确用才，必要时借助外部人才力量，使企业始终保持最强的竞争力，这是企业生存发展的关键。
      而要实施“辛迪加”战略，则必须学会使用“诸葛亮”。
 
 
参考文献：

《当前经济形势下小型房地产企业的开发思路》  作者：何震健

《中小房地产企业弱症探因》作者：高广庆

《中小房地产开发企业的竞争战略探讨》作者：周文国 韩国波（《商业时代》2006年第21期）
《日子不太好过中小型房企左右突围》（2006-12-19 民营经济报）
《银根再次收紧 中小型房地产企业或将被逼迫退市》（2006年11月01日  中国经济时报  周雪松）
《中小型房地产企业脱困之道 企业转型在所难免》（2006年09月21日  长江商报）
《中小型房地产开发企业差异化发展战略》作者：樊建伟
《房地产各行业整合战略－－辛迪加提案》作者：杨万
《房地产企业将走向联盟化》（2004年01月12日 名牌时报）
《中小企业如何成长战略对话》（2006年01月07日 新浪房产）
《新政大时代下中小房地产商的PK战略》（左农的博客）
《新政下成长型开发商的用人之道》（左农的博客）
]]>梁丞http://blog.soufun.com/11746841/1110156/articledetail.htm#comment2007-7-19 10:19:45http://blog.soufun.com/blog_11746841.htm中小房企，明天咋活？（一）http://blog.soufun.com/11746841/1110105/articledetail.htm中小房企，明天咋活？（一）
     一连串的宏观调控，一连串的政策调整，一连串的土地紧缩政策，一连串的信贷紧缩政策，一连串的打压，一连串的挤兑……
     今天，留给中小房地产开发企业的生存空间越来越小。面对这种局面，中小房企老总们都在思考一个同样的问题：明天的日子可怎么过？明天可咋活？
     什么是中小房地产开发企业？
    一个看似可笑的问题，背后却隐藏着悲哀。现实中，不少开发商在那“空手套”的年代里开发了几个楼盘，钱挣得比较容易，积累了一些资本，便沾沾自喜起来，便以为自己是多么的“大”了，尤其是在一些中小城市或经济欠发达地区，那就更是“大”得不得了了，全然没有意识到“危机”与“威胁”。
     房地产行业是资本密集型行业，企业的“大小”当然要以资本（或资产）或筹融资的能力论英雄了。
     目前我国3万多家房地产企业，只有70多家实现了在资本市场上市融资（包括买壳借壳上市的）。这些上市公司当属行业“老大”了。这些实力雄厚的房地产“大佬”倚仗资本利剑，南征北战，靠规模优势一口吃下这块发烫的蛋糕的二分之一。有专家预测，数年后，中国房地产市场有三分之二的份额将被上市公司占据。
     除了上市公司，余者当皆属“中小房地产开发企业”了。其中，也要分出个三六九等。
     那些由于历史原因而形成的一部分国有企业，或有某种“政府背景”的“股份制企业”（转制型），其企业的资产比较大，一般都在10亿元人民币以上（但是良性资产少、不良资产多），具有一定的“拿地”和融资能力（虽然土地都已实行“招拍挂”了，但仍不容否定某些“暗箱”的存在），开发资质一般为二级。这类企业应属于“中型房地产开发企业”。虽然这类企业的管理水平普遍不高，流动资金匮乏，但尚可苟延残喘，体力壮点儿的或可有与“大佬”们一搏。经过公司治理，提高管理水平，有些将挤入资本市场，成为上市公司。
     而对于那些2000年前后诞生的民营房地产开发企业，虽然企业的经营机制比较灵活，往往能够以较低的成本和较高的效率运做房地产项目，企业的市场化水平很高，但企业的资产太少，多者4～5个亿，少者千八百万的也能活（指全国范围内），企业的流动资金严重不足，靠建筑商垫付+银行按揭维持；由于资产少，企业信誉低，融资能力基本丧失；至于经营管理已是“粗放”到相当的程度。这就是“小型开发企业”的现状。
      实际上，真正处于危机边缘、生死存亡边缘的正是小型开发企业。
    
中小房地产开发企业咋就不能活了？
     不是说今天，咱说的是明天。首先，前面那几个“一连串”，证明了宏观生存环境急剧恶化；其次，为了强占地盘，那些无情无义的“大佬”开始向二线城市扩张，且扩张的速度越来越快，从“坐地炮”——本地开发商的地盘上虎口夺食，直接威胁其生存；第三，房地产市场已进入“大盘时代”、“精细化运作时代”，消费者已经在注重品牌、注重品质，而中小开发商的产品恰好在这两个方面相对比较薄弱，因此造成了中小开发商的微观生存环境的恶化。比资金，无法和“大佬”较量；比品质，那是要靠资金做后盾的；比价格，打“价格战”的结果是稍有不甚便会亏本；比关系，在今天“认钱不认人”的政府官员那里，中小房地产开发企业原有的那一点点优势也丧失殆尽。在这种形势下，您说，中小房地产开发企业还能活吗？
      中国房地产市场的格局，日后必然会由“春秋诸侯纷争”，向“战国七雄并举”的形势上发展（秦皇一统天下是不可能的）。如今，大型房地产开发企业，包括那些准备进入大型房地产开发企业行列的中型房地产开发企业，正在“南征北战”积蓄力量，待打完“三大战役”便将“宜将胜勇追穷寇”了，等到了他们“进山剿匪”时，能盘居“弹丸孤岛”者就已算是“胜利”了。您说，明天这中小房地产开发企业还能活吗？
     基于市场细分原则，北师大教授董藩先生曾预测：中小型房地产企业还是有自己的存活空间。但我想，那不过是针对中小型房地产企业中的强者而言。他们自身也将是被“大佬”们穷追的“顽寇”，或许能在“大佬”们“进山剿匪”时跟着起起哄，捞点儿残羹剩饭维持生存。
中小房地产开发企业真就不能活了吗？
     能活！中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端曾说过“大企业能够办到的，中小企业也一样能够办到”。
     目前，指为中小房地产开发企业路的“仙人”不少。主路有两条：
     一是自生自灭。有人曾预言，近10年以内是中国房地产企业整合的最快时期，有将近二分之一的企业经受不住经济市场的调整而自行倒闭。
     二是自强不息。这些企业不愿被淘汰出市场，就要首先求得生存，在生存中不断发展壮大自己。
     就自强不息、求生存、求发展而言的辅路就比较多了，总结下来大约有以下几条：
       1． 转型：转向与房地产相关的产业或其它行业。王志刚、任志强都曾预言，未来至少有70%的房地产公司会由于拿不到土地而歇业或者转行。究其原因，他们认为，土地问题是命门，有地没钱的将被大型房企兼并出局，无地少钱的则选择自动退市，甚至包括SOHO中国这样的公司都存在拿不到地的状况。
      2．  集群组织战略：中小房地产开发公司可以通过内部分工外部化，大量的聚集在某一地区，在某一开发项目的整个链条上进行分工，形成企业集群组织。几家或十几家小型房地产企业联合起来进行开发，“集各家之长，合众人之力”就可以解决资金不足的问题。
       3．  联合开发：可以考虑与大型房地产集团公司建立分工协作的经济网络关系。通过与大企业联手开发，解决资金压力、谋求发展。
      4．  避势开发：退出那些竞争激烈的房地产一线或二线城市，避免与大型房地产企业进行直接的竞争。开垦那些经济条件比较好，有专业市场的小城镇的中国房地产的处女地。
      5．  成本领先战略：要求中小房地产开发企业必须拥有最低成本的产品。例如，在一些大型房地产开发公司把开发目标瞄准高档商品房、写字楼、商场、娱乐性房地产时，中小房地产开发公司可以集中精力开发利润率相对较低的普通商品住宅、经济适用房等项目，通过价格领先策略挖掘出强大的顾客市场。
        6．  标新立异战略：彻底抛弃“小而全”的经营思想，围绕自身的核心能力进行开发经营，将并不擅长的开发业务以“转包”等形式，交给其他企业去做，专心致志地做自己最专长的业务，这是中小企业生存与发展独有的、其它企业难以模仿的能力。在具体开发过程中，中小房地产开发企业由于没有更多的资金、能力、精力去满足大部分的市场需求，所以要坚持自己的开发特色和市场定位，力求标“新”，即开发新的产品，更开拓新的顾客群，开展新的服务。
       7．  弥隙市场战略：要更加注重市场调研，善于挖掘市场弥隙，开发适合消费者需求不断变化的产品，为自己的生存能力增添法码。采取分层竞争的策略，拓展专业市场。把自己有限的资源与能力集中在某个细分市场上，精于特殊房地产产品的开发，力争成为这一类细分市场中的强者，从而形成自己的经营特色，进而更有效的拓宽专业市场。
       8． 差异化战略：企业在经营、开发过程中，将充分发挥和运用其产品、服务独特的某一部分直至全部，作为指导企业持续稳定发展的方向。企业经营、开发过程中的所有环节，都有一个差异化现象存在，其中，市场差异开发是整个运行环节首要的重要环节。要找准市场的差异并为我所用，经营者必须具备分析研究市场、开发创造市场的能力，打破思维定势，通过充分的市场调查，挖掘别人忽略的市场空间。
      9． 质量改进战略：要更加注重所开发产品的质量，遵循PDCA循环，增加房地产产品构成中“最短的那块木板”，致力于增强满足购房者质量要求的能力，以赢得更多的业主的信任和青睐。
       此外还有诸如“跟进战略”、“产品战略”、“个性化开发”、“借势开发”等等。这些“出路”皆具有可操作性，有些虽名为“战略”，实则是在“战术”层面上的解决办法。而“战术”层面上的“出路”，虽可解中小房地产开发企业一定时期之困，却绝非一劳永逸之策。因为，中小房地产开发企业可以采用这些“战术”，大型房地产开发企业更能采用这些“战术”，而且会比中小房地产开发企业运用得更好。这正应了张元端先生的那句话“大企业能够办到的，中小企业也一样能够办到”，而且反过来说似乎更贴切：中小企业能够办到的，大企业更容易办到。
      真正可称其为“战略”者，应该是前三条，即“转型”、“集群组织战略”、“联合开发”。
      然而，“转型”就意味着退出这一行业，这与“自生自灭”无异。况且，“转型”需要付出成本，将失去部分人力资源和社会资源，将丧失多年“精心培育”的市场。放弃多年来业已运作娴熟行业，到一个全新的行业里重新开始，我想这未必是中小房地产开发企业（特别是从创业开始就在此行业拼杀的中小房地产开发企业）的选择。
      “联合开发”，实际上意味着被“兼并”，给老虎剔牙缝，谈何容易？
     看来，真正有意义的“战略”就只剩下“集群组织战略”了。的确，这才应当是中小房地产开发企业“明天的活法”。然而，仅仅是“几家或十几家小型房地产企业联合起来进行开发”这种松散的组织还不够，要与“大佬”们抗衡，就必须在此基础上组建“区域房地产辛迪加”。
    
]]>梁丞http://blog.soufun.com/11746841/1110105/articledetail.htm#comment2007-7-19 10:01:44http://blog.soufun.com/blog_11746841.htm全国土地调查结果竟猜http://blog.soufun.com/11746841/1103364/articledetail.htm全国土地调查结果竟猜
 
        据媒体报道，国务院决定自2007年7月1日起开展第二次全国土地调查。据部署，至2008年上半年基本完成东部地区调查。至2009年上半年，完成全国调查工作。第二次全国土地调查的内容包括逐地块实地调查土地的地类和面积，掌握全国耕地、园地、林地、工业用地、基础设施用地、金融商业服务、开发园区、房地产以及未利用土地等各类用地的分布和利用状况等。2010年以后，全国还将每年进行一次土地变更调查，保持调查成果的现势性。
    此次调查工程浩大，时间甚长，其结果估计得在2009年下半年才能见分晓。此次调查无疑将对我国房地产市场产生深远影响。在调查结果公布前，我们是否可以就下列问题进行猜测？实际上，这也是影响房地产市场健康稳定发展的问题。欢迎各界朋友积极参与。
     问题一：可用于住宅开发的土地是多了还是少了？
     问题二：2010年后，土地出让价格是否会下调？
     问题三：2010年后，开发商的拿地成本是否会下降？
     问题四：2010年后，房价会下降吗？
]]>梁丞http://blog.soufun.com/11746841/1103364/articledetail.htm#comment2007-7-16 17:18:58http://blog.soufun.com/blog_11746841.htm北京房价 “跳水”有术http://blog.soufun.com/11746841/1100881/articledetail.htm北京房价 “跳水”有术
 
     日前，我写了篇题为《飘荡在“坟地”间——北京的一些地名该改改了》的博文，伤及几位“北京人”的优越感，引起了人家的不快。
     有回贴说：黄家坟、铁家坟、索家坟都有深厚的历史文化积淀和研究价值，只是您不懂罢了，再说那些地方不是住人的，只是现在人口太多了才住到那里去，这些不但要保留，还要把许多已经改为其他名称的坟地名改回来，如索家坟南叫侯家坟等等，明光桥那边叫松公坟，我们正在为改回来而努力。
     另一则回贴也说“外地的吧,什么都不懂”。
     看来，一篇短文着实刺痛了“守墓人”的神经。
     其实，我也当算是北京人。西南五环外也曾有个村子叫“梁家坟”，乃家族之墓地，只不过是先祖的遗骨已迁至公共墓园，村落也早已改成其它的名字。改了也就改了，作为梁家的后人，我并未感觉有什么遗憾，先祖的历史有些已进入历史博物馆供专家们研究，与“坟”也再无关联。
     其实，并非所有历史文化的积淀都具有保留和研究价值，这要看其是否具有传承价值。
好了，做为什么也不懂的外地人，我不想与“北京人”争论什么坟地文化的价值问题，“北京人”的一句“还要把许多已经改为其他名称的坟地名改回来”，到是给了我些许启发。
     众所周知，北京房价居高不下还天天见涨的一个重要原因，就是“外地人”在京置业者太多。这帮“老外”个个腰缠万贯，一买就是几套十几套，成心哄抬房价！然而，他们什么也不懂，更不懂咱北京的坟地文化，总认为代“坟”字的地名“不雅”、“晦气”，根本不如咱“北京人”那样对坟地的钟爱。
     既然如此，咱何不把所有地名都冠以“坟”字？把各项目的名称也都换成什么坟啊陵啊墓的。隔三差五的，咱再施点法术，煽点儿阴风，点点儿鬼火，整它个阴云密布，电闪雷鸣，飞沙走石，狼哭鬼嚎。如此，看“外地人”还敢不敢到北京抢房！老外们不买房了，势必会出现房市供大于求的局面，届时，房价必然大幅度“跳水”，从二万三万一直跳到二千三千。
     哈哈，这下咱“北京人”终于买得起房了！]]>梁丞http://blog.soufun.com/11746841/1100881/articledetail.htm#comment2007-7-15 16:12:55http://blog.soufun.com/blog_11746841.htm任（志强）潘（石屹）的嘴和王石的腿http://blog.soufun.com/11746841/1093208/articledetail.htm任（志强）潘（石屹）的嘴和王石的腿

     地产老总们注意了，全体，向王石看齐！

    在房地产界的老总里面，我最佩服的是：任（志强）潘（石屹）的嘴和王石的腿。按“性价比”取舍，当然首推王石。
     王总最令人佩服的有两点：
     一、玩儿我的山水，让别人（为我）挣钱去吧！
     二、你们吵你们的，我玩儿我的。用挑战极限的方式吸引眼球，比吵架实惠得多！
     高！实在是高！
     其实，当老板就应当象王总那样，在制定完企业大的战略以后，放手让下面的人去干。如果你总是事必躬亲，指手画脚，下面的经理们就会战战兢兢，如履薄冰，什么创意都没有了！
     同样是为企业做宣传，王总选择的是“用双腿丈量地球”。攀登珠穆朗玛峰，把万科带到了世界之颠。高吧？实在是高！蹋访两极，酷吧？那才叫玩儿的“酷”！王石真的是玩儿出了企业形象，玩儿出了企业文化，玩儿出了万科的品质与精神。同时，玩儿出了自己一副强壮的身板儿！
     相比之下，任（志强）潘（石屹）虽也在话筒前扩大着企业的影响，但多少有些"副作用"，而且是太累，实在是累！
     地球被王石踩得是越来越扁，所以万科的房子才越建越“高”！
     买房子就买万科的，因为他象王石一样“结实”，象王石一样经得起风雨的考验。
     只可惜我没钱，一时半会儿的还买不起！
]]>梁丞http://blog.soufun.com/11746841/1093208/articledetail.htm#comment2007-7-12 9:06:18http://blog.soufun.com/blog_11746841.htm聊聊北京万达广场http://blog.soufun.com/11746841/1093196/articledetail.htm聊聊北京万达广场

      伴随着“万达影城”和“沃尔玛建国路店”的开业，北京万达广场正式落成，这也标志着万达订单式地产又结出了新的结晶。怀着对万达订单式地产的崇敬心情，作为一个商业地产研究人员，我前往新开业的万达商业广场去考察。

     由于万达的订单式商业地产近年来出现了一些问题，在业内引起了一些争议。那么在新落成的北京的万达广场是否也存在一些问题，在考察过程当中，我发现了两点问题：
     一、对万达商业广场未来人流的忧虑
     从地理位置来看，万达商业广场位于大望桥和国贸桥之间，因为它更靠近大望桥，因此其主要的人流出入应该是在大望桥这一侧；但是从目前来看，大望路作为一个主要的交通枢纽，来往的人流很难给万达广场带来人气的支撑。
     万达商业广场之所以选择这个位置，一个重要原因是看重CBD区域高端的商务楼群里的消费者。这一地区的人群特点应该有两个方面：1、高端，但数量有限；2、客流量大，但难以形成固定的消费群体。目前来看，整个CBD商圈的在建项目陆续落成，各类商家门店也将陆续开张。除国贸以外，对面的现代城已经形成很好的商业氛围，吸引了很多年轻的SOHO一族前来消费，待华贸和金地两项目落成，则该区域的商业将趋于成熟。但是从万达商业广场来看，它的消费群体未来将会是万达商业广场本身的业主和在此办公的客群，以及金地国际花园未来的业主及办公的人群。这一部分人群将会是相对稳定的消费群体，但是这一部分稳定的消费群体不足以支撑万达这么大的商业面积，势必还要依靠那些来来往往的人流。这样，如何把这些人流留住，使这些人成为自己的消费者，进入广场消费，在未来将是一个难题。
     首先我们来看一下该区域的交通特点。
     车流：项目位于通往通州和燕郊方向的京通高速的出入口，虽然车辆川流不息，但是由于主辅路出入口不大，且由西向东方向的车辆需绕行桥下折返，加之该区域原本就是京城著名“堵点”，因此，将使自驾车消费群望而生怯。
     人流：其实，在这个区域更多的流动人群是每天上下班在此换乘的上班一族。这些人应该是该商业区域的主流消费群体。但是经过我们观察，目前的交通状况很难使上班一族方便的进入万达商业广场。
     上班一族的交通工具基本上是地铁和公交车。大望路实际是一个很重要的地铁和公交车的换乘枢纽，是通州、燕郊、东南四环方向上班族的必经之地。现在大望路地铁站有三个出口，A出口是东北口，B出口是东南口，C出口是西南口，无D出口，即西北口--通往万达广场这一侧无出口。那么经过笔者观察，每天16点到19点之间，每小时的往返车流量大约在35-40辆车，每辆车的上下人次约200-300人，粗略统计了一下，此时段有2万多的流动人口出入，进出地铁的通道主要是A口和B口，尤其是B口的人流更多。从B口出站的人流，一部分留在现代城继续消费，另一部分前往现代城南侧和大望路口东南侧的公交车站换乘公交车返家。从A口出去的人均赶往华贸下面的公交车站，沿着大望路向北返家。这个特点说明该地区虽然人流很稠密，但流动性非常强、时间性非常强。由于商家上午开业时间较晚，故早上的来往人群是无效人群。此时我们需要考虑的是如何留住16——19点这一时间段经过此地换乘公交的人流，使之形成有效的消费人群，我想，这是万达商场应该考虑的重要问题。
               
交通示意图（虚线为地铁站示意图，阴影部分为公交车站）
     购物，是需要消费者支付时间成本和精力成本的。如果一个商场没有足够的吸引力的话，他是不会花费时间和精力去消费。从A口出地铁，向西折返（且步行环境不好）500米进入万达广场，购物后再横穿过马路乘公交……，人是比较懒惰的动物，如此的不便，足以打消相当一部分消费者的购物欲望。从一般顾客的消费心理来说，随机性消费当以购物的方便性为主。
     针对这个问题笔者建议：增加人流引导通道。万达商业广场是否可以考虑追加一部分投资，增加一段商场通往地铁站的通道，形成大望路地铁站的西北出口；或者将万达广场与金地国际花园地下联通，然后金地国际花园再与地铁站联通，使金地国际花园与万达实现客源共享（这个方案似乎成本更小一些）。如此，更可实现该区域各项目间的客源共享，达到共赢的效果。
      二、高端物业当以高端业态相配——对沃尔玛的担忧
     随着“沃尔玛建国路店”的开业，有的媒体以 “沃尔玛把店开在了CBD核心区”为题予以报道，言语间充满了疑惑与担忧。笔者也深有同感。
      其实，沃尔玛虽贵为全球零售业老大，但其经营的商品仍以大众化商品为主，如日常用品、食品等，商品的产品附加值相对比较低。在这个CBD核心区建店是否适合，我想沃尔玛应该是看中了这里的高端消费人群和流动人口，但我们是否要反过来想想，这里的高端消费人群是否会在此消费这些日用商品？是否会仅仅是因为这些食品、日用品比其家门口便利店的看上去好看一些，而多花一些钱，带着这些东西去挤公交车？我想，不会有哪个理性的消费者出于这样的消费心理来消费，在此消费恰恰是不理智的。
     另外，级差地租台升了该区域的土地成本，其结果也必然商家场租成本。所以，作为一个CBD核心区的商业，应该销售一些更高档的产品，附加值更高的商品，以获取较高的商业利润，进而弥补付出的高场租。我想，从这一点上看，万达和沃尔玛的这种联盟形式在这个区域开店是否合适有待商榷。
     针对这个问题也可以做一些调整。建议沃尔玛在业种和商品的种类上进行调整，销售一些产品附加值高的商品，有别于其他的社区便利店的商品。针对高端消费者的消费特点，有针对性地来采购所销售的商品。
     综上所述，一个项目的成功源自于每个细节的成功，但是一个项目的失败往往由于某一个细节的失败。这好比木桶原理，木桶的盛水量取决于最短的那块木板，但是导致失败的那个细节往往并不仅仅是最短的板，而有可能是板下的某个看不见的“洞”（我们暂且戏称为“底洞原理”作为木板原理的补充），恰恰因为这个，致使虽然“板子”看起来很整齐，但因为那个“微小的洞”无法承受水的压力而使木桶成为废桶。针对这个“洞”，我们要及时采取措施来弥补则桶依然是好桶。正如万达商业广场这样的大项目，很可能会有某些的不足，但如果我们及时地进行弥补，才不会使它成为永久的遗憾。
    但愿我所说的问题能够是万达广场的策划人员和设计人员早已考虑到的问题，使我成为忧天的杞人。最后祝万达商业广场和沃尔玛成功。
                         2007.1.18
]]>梁丞http://blog.soufun.com/11746841/1093196/articledetail.htm#comment2007-7-12 9:02:56http://blog.soufun.com/blog_11746841.htm“博文”，无需“裹脚布”http://blog.soufun.com/11746841/1076744/articledetail.htm
“博文”，无需“裹脚布”
     近日，读一些“博星”（博客明星）的“博文”，使我忽然想起毛泽东的著名文章《反对党八股》来。毛泽东说：长文章“空话连篇，言之无物 ，真是‘懒婆娘的裹脚，又长又臭’”。 （他老人家的嘴比我损多了！）
     时下，有些“博星”的文章，尤其是那些兼具著名公司“老总”衔位的“博星”文章，着实有些“裹脚布”的味道。
     有些还好，长是长了点，但多少还使人有些收益；而有些却使你费了半天劲却不知其所云。你说这不是耽误事儿嘛！
     平时，最头疼的事就是看长篇报告。在银行工作时，几乎每天都要看报告，尤其是那些项目的可研报告，哎呦那个长啊！今天我说实话，没有一份我是一字不漏看全。在房地产开发公司工作时也是这样，虽然到不像在银行工作时那样天天要看，但看到各策划公司拿来的报告却都似曾相识。那就找“文眼”吧，可惜没有！说实话，很少有开发商把策划公司的报告认真研究并贯彻执行的，大多数是穿上精美的外衣，拿出去“忽悠”钱去了。
     我不爱看长文，更不愿写长文。从小最喜欢古文，因为它文字简练寓意深刻。父亲曾找出《古文观止》让我背诵，今日这点文墨还真得感谢老爸。
     其实，今天的人们工作和生活的节奏都很紧张，都有大量的知识需要学习，谁有那么多的时间看你的长篇大论？就连小说都如此，如果象贾平凹这样的作家的作品里不撒些“胡椒粉、芝麻盐”，我不相信会有那么多人看。
     我认为，“博文”以千字为宜，多则别过两千，如实在觉得“意犹未尽”，就分期登载，给读者一个咀嚼的时间。
     与人争辩，最实用的是中学时学的“三段论”，论点明确，论据充分有力，论证简明扼要。
发表感慨，想哪儿写哪儿，让明白你想啥就行了。完事儿，就这么简单！
     哎呀，我是不是也说多了？呵呵！
     还好，就算“绷带”吧，不够“裹脚”的。
]]>梁丞http://blog.soufun.com/11746841/1076744/articledetail.htm#comment2007-7-5 8:51:02http://blog.soufun.com/blog_11746841.htm