| 聊聊北京万达广场
伴随着“万达影城”和“沃尔玛建国路店”的开业，北京万达广场正式落成，这也标志着万达订单式地产又结出了新的结晶。怀着对万达订单式地产的崇敬心情，作为一个商业地产研究人员，我前往新开业的万达商业广场去考察。
由于万达的订单式商业地产近年来出现了一些问题，在业内引起了一些争议。那么在新落成的北京的万达广场是否也存在一些问题，在考察过程当中，我发现了两点问题：
一、对万达商业广场未来人流的忧虑
从地理位置来看，万达商业广场位于大望桥和国贸桥之间，因为它更靠近大望桥，因此其主要的人流出入应该是在大望桥这一侧;但是从目前来看，大望路作为一个主要的交通枢纽，来往的人流很难给万达广场带来人气的支撑。
万达商业广场之所以选择这个位置，一个重要原因是看重CBD区域高端的商务楼群里的消费者。这一地区的人群特点应该有两个方面：1、高端，但数量有限;2、客流量大，但难以形成固定的消费群体。目前来看，整个CBD商圈的在建项目陆续落成，各类商家门店也将陆续开张。除国贸以外，对面的现代城已经形成很好的商业氛围，吸引了很多年轻的SOHO一族前来消费，待华贸和金地两项目落成，则该区域的商业将趋于成熟。但是从万达商业广场来看，它的消费群体未来将会是万达商业广场本身的业主和在此办公的客群，以及金地国际花园未来的业主及办公的人群。这一部分人群将会是相对稳定的消费群体，但是这一部分稳定的消费群体不足以支撑万达这么大的商业面积，势必还要依靠那些来来往往的人流。这样，如何把这些人流留住，使这些人成为自己的消费者，进入广场消费，在未来将是一个难题。
首先我们来看一下该区域的交通特点。
车流：项目位于通往通州和燕郊方向的京通高速的出入口，虽然车辆川流不息，但是由于主辅路出入口不大，且由西向东方向的车辆需绕行桥下折返，加之该区域原本就是京城著名“堵点”，因此，将使自驾车消费群望而生怯。
人流：其实，在这个区域更多的流动人群是每天上下班在此换乘的上班一族。这些人应该是该商业区域的主流消费群体。但是经过我们观察，目前的交通状况很难使上班一族方便的进入万达商业广场。
上班一族的交通工具基本上是地铁和公交车。大望路实际是一个很重要的地铁和公交车的换乘枢纽，是通州、燕郊、东南四环方向上班族的必经之地。现在大望路地铁站有三个出口，A出口是东北口，B出口是东南口，C出口是西南口，无D出口，即西北口--通往万达广场这一侧无出口。那么经过笔者观察，每天16点到19点之间，每小时的往返车流量大约在35-40辆车，每辆车的上下人次约200-300人，粗略统计了一下，此时段有2万多的流动人口出入，进出地铁的通道主要是A口和B口，尤其是B口的人流更多。从B口出站的人流，一部分留在现代城继续消费，另一部分前往现代城南侧和大望路口东南侧的公交车站换乘公交车返家。从A口出去的人均赶往华贸下面的公交车站，沿着大望路向北返家。这个特点说明该地区虽然人流很稠密，但流动性非常强、时间性非常强。由于商家上午开业时间较晚，故早上的来往人群是无效人群。此时我们需要考虑的是如何留住16——19点这一时间段经过此地换乘公交的人流，使之形成有效的消费人群，我想，这是万达商场应该考虑的重要问题。
交通示意图（虚线为地铁站示意图，阴影部分为公交车站）
购物，是需要消费者支付时间成本和精力成本的。如果一个商场没有足够的吸引力的话，他是不会花费时间和精力去消费。从A口出地铁，向西折返（且步行环境不好）500米进入万达广场，购物后再横穿过马路乘公交……，人是比较懒惰的动物，如此的不便，足以打消相当一部分消费者的购物欲望。从一般顾客的消费心理来说，随机性消费当以购物的方便性为主。
针对这个问题笔者建议：增加人流引导通道。万达商业广场是否可以考虑追加一部分投资，增加一段商场通往地铁站的通道，形成大望路地铁站的西北出口;或者将万达广场与金地国际花园地下联通，然后金地国际花园再与地铁站联通，使金地国际花园与万达实现客源共享（这个方案似乎成本更小一些）。如此，更可实现该区域各项目间的客源共享，达到共赢的效果。
二、高端物业当以高端业态相配——对沃尔玛的担忧
随着“沃尔玛建国路店”的开业，有的媒体以 “沃尔玛把店开在了CBD核心区”为题予以报道，言语间充满了疑惑与担忧。笔者也深有同感。
其实，沃尔玛虽贵为全球零售业老大，但其经营的商品仍以大众化商品为主，如日常用品、食品等，商品的产品附加值相对比较低。在这个CBD核心区建店是否适合，我想沃尔玛应该是看中了这里的高端消费人群和流动人口，但我们是否要反过来想想，这里的高端消费人群是否会在此消费这些日用商品？是否会仅仅是因为这些食品、日用品比其家门口便利店的看上去好看一些，而多花一些钱，带着这些东西去挤公交车？我想，不会有哪个理性的消费者出于这样的消费心理来消费，在此消费恰恰是不理智的。
另外，级差地租台升了该区域的土地成本，其结果也必然商家场租成本。所以，作为一个CBD核心区的商业，应该销售一些更高档的产品，附加值更高的商品，以获取较高的商业利润，进而弥补付出的高场租。我想，从这一点上看，万达和沃尔玛的这种联盟形式在这个区域开店是否合适有待商榷。
针对这个问题也可以做一些调整。建议沃尔玛在业种和商品的种类上进行调整，销售一些产品附加值高的商品，有别于其他的社区便利店的商品。针对高端消费者的消费特点，有针对性地来采购所销售的商品。
综上所述，一个项目的成功源自于每个细节的成功，但是一个项目的失败往往由于某一个细节的失败。这好比木桶原理，木桶的盛水量取决于最短的那块木板，但是导致失败的那个细节往往并不仅仅是最短的板，而有可能是板下的某个看不见的“洞”（我们暂且戏称为“底洞原理”作为木板原理的补充），恰恰因为这个，致使虽然“板子”看起来很整齐，但因为那个“微小的洞”无法承受水的压力而使木桶成为废桶。针对这个“洞”，我们要及时采取措施来弥补则桶依然是好桶。正如万达商业广场这样的大项目，很可能会有某些的不足，但如果我们及时地进行弥补，才不会使它成为永久的遗憾。
但愿我所说的问题能够是万达广场的策划人员和设计人员早已考虑到的问题，使我成为忧天的杞人。最后祝万达商业广场和沃尔玛成功。
2007.1.18
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