房款监管是体制下的畸型产物
(2008-1-22 11:24:38) [发送到微博] 
经历中天事件和创辉事件后，政府部门狠下决心提前推行二手房款资金监管制度，防止再有中介公司挪用客户房款资金进行扩张经营，甚至卷款潜逃。对于广大消费者和规范经营的中介公司来说，无疑是一件好事情，起码有政府出面规范行业运作，提高消费者对中介公司的信任。
房款资金监管制度，源自一手楼买卖过程中而产生，是在所谓房地产二级市场上运作成熟的制度，是行之有效的制度，在一定程度上减少买卖商品房纠纷，保护消费者的合法权益。而这种制度产生的背景是预售制度，即楼盘还未完全晋工，没有初始登记的情况下，发展商预售“楼花”的过程，政府对发展商预售所得房款进行监控，规定专款专用。
在二手房地产市场是否真的适用房款监管呢？要知道一手楼中的卖方发展商与二手楼中的卖方私人业主有根本的区别。相信政府能够很好地管理为数不多的发展商，但是没可能也没必要针对私人小业主进行强制性规定，在这次最近颁布的管理措施可以看出，政府也是留有余地，可以选择除银行托管外的其他方式进行房款交接，当然是中介主体就不能再沾房款的事。这种措施无疑是务实理智的，通过消费者的明智选择来推动房款监管制度，总比一些外地政府部门强制推行而产生反效果要好。
但是，这种房款监管制度是否能够如理想般推行，消费者、中介和银行又乐意接受呢？
1、银行不收费，是否有动力提高服务水平
经房管部门与人民银行协商，在广州市各间银行托管房款可以不收费，为实施房款监管扫除一大障碍，是值得庆贺的事情。但是所谓“一分钱一分货”，没有收费，也就没有利润，银行是否有动力提供好的服务呢？没有好的服务，消费者是不愿选择托管的。
最近有新闻报道限价房购买人想办理公积金贷款，结果没有银行愿意接手，不管消息是真是假还是另有内情，现实是银行总会倾向于商业贷款，相比之下公积金贷款不太受欢迎。当托管人不在该银行办理二手楼贷款或者购买银行理财产品时，只有短短几天频繁进出房款，银行乐于见到吗？
2、效率、效率、还是效率问题
在一些已推行房款监管的地方，业主要凭房管部门的《办结单》再到银行取款等等这些相类似的流程设计，结果容易出现银行、房管、中介之间互相推诿，消费者无辜受害的情况。如何避免这些情况的出现，如何具体执行细节（例如银行不托管定金、交楼押金这些小额房款，银行如何与中介沟通协调），如何最大程度方便消费者，统统都是办事效率的问题，没有市场化运作的效率，也就没有房款监管的生存空间。所以，效率的高低决定着房款监管能否顺利推行的关键。
3、灵活度问题
房款交接产生的投诉，在中介公司内部也时有发生，除了中介公司财务人员坚持一些必要的原则外，实质上有些人员欠缺一些处理事情的灵活变通手段，有部分原因是财务人员不太了解前线的运作具体流程。中介公司都有这种内部矛盾冲突，银行经办同样会面消费者各种想得到和想不到的要求，银行能够灵活处理吗？这是一大考验。当出现一些死板不变的或者大爷式的态度，房款监管就难以推行。
4、银行监管房款并非是最佳选择
银行角色监管房款有其信任优势，也有其天生的劣势，例如银行动机不纯，只会着重贷款业务，办事效率不高，原则有余灵活不足等。假使真的出现这些情况，也不能责怪银行，原因是真正负责工作的人，才知道案件的办理进度，才知道风险点在哪里，才会有更好的灵活对策，才会有更好服务带给消费者，银行不是办案负责人自然有其制定“麻烦”措施依据。其实，偏面地说，银行只是交易过户流程中可有可无的角色，除了增设障碍外并没有实际利益带给消费者，为了“安全”而换来“麻烦”，业主会接受迟拿房款吗？中介会接受迟拿佣金吗？起码今时今日银行的服务态度，并没有给人充分信心“做好呢份工”。
5、行业自律自管才是上上之策
笔者曾倡议三大中介牵头，联同中小型中介公司，一齐成立产权公司，代办交易监控房款，利用各间公司长久过往丰富的房款交接实践操作经验，提供高质量服务水平给消费者的同时，节约中介公司运营成本。这种自律自管方式，是用全行业的信誉保障消费者的权益，甚至可以通过建立执业保险制度来规范行业运作。可惜，业界没有意识也难以达成共识，政府也不会推动创造市场，房款监管制度行业自律的上上之策也就难以实现。
明显，二手房款资金监管的思路，是参照一手楼预售的经验，在倡导自由市场和产权人意思自治的今天，推行二手监管可以说是无奈之举，做总比不做要好。在这行业出现如此之多的弊病，深层原因终归体制问题，体制一日不改革，问题就一日不会变，此起彼落，问题永远都是问题，曾经中国人民银行发表研究报告指出，预售制度的存在是金融问题泛起的根本原因，预售制度一日不废，问题矛盾就不会有彻底解决。
二手行业问题何尝不是体制问题呢？如果政府部门都能够以杭州房管局为榜样，
40分钟搞掂交易过户、抵押登记手续，又怎会存在房款被中介挪用的问题呢？如果政府部门都能够像香港政府那样，将行政权力外判，将公共服务市场化，赋予类似律师角色见证买卖双方合意自治物权的审核权能，做到“一手交钱一手交楼”，又怎会令市民不满意房屋交易制度呢？相信这才是政府应该努力的方向。如果继续着重于如何控制如何管理房款层面，只会是本末倒置，南辕北辙，难以达到和谐共赢。
可以说，将要推行的二手房款资金监管是现行制度底下无奈的畸型产物，希望能尽快完成其历史使命罢。(
黎明 )
