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论“旅游地产是地产经济发展的必然产物” (2007-6-10 17:13:41) [发送到微博]

分类：行业见解　标签：旅游地产开发商房地产必然产物小镇经济 |

　　加速发展旅游产业，有效建立旅游资源价值体系，发挥资源、物业与商业三者优势富极效应，发展旅游地产经济，走多元化经济模式，已经成为很多地方政府经济工作的重点。

近年来，针对房地产市场，国家出台多项政策进行宏观调控，传统房地产开发商利润逐步削减、投入增加。为实现利润产出，开发商一方面增加经营项目如在物业管理基础上增加商业管理版块，另一方面改变经营方向，如以GOLF地产模式为基础的或其他以旅游、文化等国家扶持产业为依托的土地市场开发。

其中“旅游造镇”是这场运动中的热门词汇之一。但是真正行动的并不多，这主要是目前旅游地产还比较生僻、从业习惯做熟不做生以及目前房地产还能保持一定赢利等方面原因；其次旅游地产投入大，回报周期长，设计到的产业结构复杂，开发商不可能垄断一个旅游区的地块来开发，这就要求政府协调能力和支持；再次，概念问题，旅游经济的主体是旅游资源、房地产经济的主体是土地，没有形成地产也旅游资源结合的概念。

利益是发展的永恒主题，在不断追求利润的过程中，企业集团化、资源多样化、多种经济模式复合是经济发展的必然产物。

旅游地产将作为地产经营的一个重要分支

首先，土地政策的变化，明确了政府规划的作用，开发商和运营商的经营都必须从属于这个规划，这也是体现区域市场竞争力的最佳方式；

其次，在城市经营这个概念中，包含多产业经济体系，如旅游、文化等，旅游地产是旅游开发的延伸经济体，也是价值产出的重要体现之一；

再次，社会发展使人们对生活需求不断提高，追求生活质量，旅游不单是观光同时也是休闲度假，住所不只是居住的地方也是生活品位、价值取向的体现，高收入群体增加引发高端物业和消费市场细分；

最后，旅游开发进程进入情境设计与体验旅游向休闲度假与生活方式过度，原产业结构、物业类型不能满足需要，资源丰富、市场巨大，基本上所有旅游资源都需要后期开发。

因此说，旅游地产是一个地产概念，旅游是概念、地产开发才是实体，是健康生活方式的代名词。

旅游为房地产带来的富极效应

旅游规划首先是一种政府行为，旅游开发的目的是发展经济，如海南旅游业对GDP的贡献超过15%，物业开发首当其冲，旅游中心功能细分为观光、度假、休闲、会议和购物，对应的物业类型有商务、商业及度假型物业，物业产生就要求物业管理，商业行为就要求商业管理；地产商得到政策上的优势、土地市场优势；其实旅游地产的开发转变了政府与开发商之间的关系，由原卖方市场转变成商业合作；通过政府规划获得区域市场支持，获得融资、筹资、营销等方面的优势。

这就是房地产经济新增长点，开发商、投资商的资金会大量向该点转移，竞争促进产品市场细分，可能会出现以会议、生态养生、运动……的特色旅游区，消费者可以得到另一种生活方式，他们置业的可能会增加。

旅游地产现阶段是发展城市周遍的旅游小镇经济（城市郊区化）

中国经历SARS以后，人们开始重新认识自己的生存环境，自然、健康成为今天消费的主题，节假日外出旅游成为一种习惯性休闲方式。

城市周围旅游资源是旅游地产发展的主要方向，旅游小镇经济是目前房地产向更高层旅游地产经济的过度环节，一方面满足市民对生态健康的向往，另一方面满足人们日常生活所需。

如成都青城山一带的楼盘，距成都60分钟车程，算旅游小镇经济吗？肯定是不能的，一批开发商用健康的概念欺骗的一批有钱的人，其实这样的开发是非常错误的，房屋利用率极低，生活配套严重不足，说难听一点就是漂亮的村屋。我们说的小镇经济是统一规划，遵循提升旅游人次为目的的小镇建设，让都市市民就近休闲的地方，不以破坏生态、侵占耕地为代价，这就是我们追求的宁静都市山村生活。

我们的郊区化之路还有多远

房地产的发展离不开城市的发展，美国居住郊区化始于20年代；50年代，纽约东部大规模的住宅开发，成为战后美国郊区化的标志；70年代，一些大公司纷纷迁到郊外，成为城市功能郊区化的开始；80年代后，大都市圈形成。

中国的房地产发展，从商品房出现开始算也不到20年，处于探索阶段，郊区化道路不是盲目地在郊外修楼，因此，我认为应当以旅游资源为亮点，以大家熟悉的概念吸引消费者，走正确的郊区化道路。

--THE END--

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