冷眼看楼市，09楼市动向漫谈

进入十一月，本轮楼市的低迷已持续了有一年时间，这一年中，对开发商来说可以说是煎熬，而对于广大购房者来说则更多体现出来的是期待，开发商期待楼市回暖，然而回天无力，购房者期望房价下降，然而下降有限；再看看08年，对于所有中国人来说，这个吉祥的年份数字带给中国人的不是惊喜，相反却似乎意味着更多的是磨难，雪灾、地震、楼市低迷、经济衰退、全球金融危机，这一切都深刻的烙刻在08年的记忆里，并深刻地影响着中国的房地产市场，面对灾害，我们有了“多难兴邦、多灾兴企”来安慰自己，然而，作为房产行业，面对目前支离破碎的楼市，僵持战仍在继续，面对消费者期望的降价，开发商坚守不从，面对开发商希望的成交量，购房者执拗不下；与此同时，全球性的金融危机迫使中央政策向挽救经济促进发展的轨道倾斜，压在房地产上的金融之手慢慢松开，政策之棒也悄悄移位，政府期望依靠房地产业带动国内经济前行的意图已十分明朗，然而，经过长时间效力积累的房地产市场局势似乎积重难返，各地救市政策的出台又仿似石沉大海，房地产交易市场仍然一片清冷，面对目前的经济形势，面对即将到来的09年，更多的疑惑摆放在所有人面前，国内楼市究竟何时探底？明年局势又将怎样？目前可以说是众说纷纭，业内存在众多猜想，却没有一个人能给出一个准确的结论，那么，明年的楼市会是怎样？

弄清这个问题，我们要从几个方面来看，也许能看到一个模糊的思路

政策态度方面

近几年来，不断出台的房地产调控政策可以说基本都是以遏制楼市为宗旨，限制其非理性发展，从05年到07年，这一政策倾向一直未曾变过，从“国六条”到去年的连续加息，无不是在不断收紧房地产市场的缰索，然而房地产市场却如脱缰之马奋勇直前，一次又一次地把政策及政策的决策者置于尴尬境地，在不断加强的政策顶头风下不但没有平静下来反而持续疯狂上涨的房价使人们在为房价叫苦的同时也清楚地看到在中国房地产的确是一个牵涉面庞大的综合性产业，牵一发而动全身，从而造成了中央政策制定上的谨慎和小心。08年以来，在连续几年政策效力积累的综合作用下，几年来一片朝阳的楼市终于变天，成交低迷，全国上下一片观望，由于前期盲目的土地储备占用大量资金，资金紧张的困窘使开发商在与购房者的浓度观望中度日如年，降价还是不降，开发商犹豫不决。在此期间，经过大半年的对峙和观望，房价最终没有从根本上降下来，却迎来了全球性的金融危机和经济衰退，中国作为世界经济一体化的重要组成部分自然不能独善其身，后奥运时代，国内经济增长的放缓、就业问题、收入问题等各方面的问题接踵而来，促使中央政策保稳定促发展成为当前压倒一切的重中之重，因此，作为关系国计民生的房地产行业在中国经济中担任着不可替代的作用，从政策层面上说也不可能让其受到重创，从经济发展的角度考虑，政策同样也不允许房地产市场一直清冷下去，由此，近段时间以来政策的不断放松已预示着中央对房地产的态度和期望发生了明显的改变，不是打压，而是促使稳定健康发展。由此，政策态度及尺度上已发生了根本性转变，这对房地产市场的恢复将起到关键性作用。

国际国内经济形势

经济状况与房地产市场的兴衰息息相关，活跃的经济发展局势下，人们的购买力增强，相对来说房地产市场就会比较活跃，反之，则相对会比较低迷，今年国际金融危机及全球性经济衰退，需求减小，影响到国内众多产业的发展，从而对众多人群收入产生极大影响；同时，今年国内雪灾、地震、后奥运经济下滑、产业不景气等都会国内企业及个人收入状况产生重大影响，企业裁员、减薪不断蔓延也对消费能力和消费信心产生负面影响，置业及资金支出更加谨慎，这势必会影响到后续楼市的成交和楼市温度的恢复。

开发商支撑能力

近几年来房产市场火爆的形势成就房产商欢乐时光的同时也为今年以来房产商的悲凉埋下了伏笔，前几年为开发商赚足利润的土地突然间成为目前让开发商闹心不已的灼手山芋，由于大量资金积压于土地投入上，今年以来房地产市场的突然变天让开发企业措手不及，一年以来寥落的成交量更让不少膘肥体胖的开发商日渐见瘦，在缺乏成交雨露的沙漠上究竟有多少能坚持走到最后目前还不得而知，据有关资料显示，今年以来，浙江省内已有六分之一左右的开发企业轰然倒下，权威人士预计，到明年如果房市成交没有根本性好转，又将有一半甚至更多的开发企业濒临死亡，那么，面对如此局势，可以看到，更多的开发企业已达到生死存亡的关键时刻，未来半年到一年时间，资金问题能否解决决定其是否能够继续支撑下去，一旦难以为继，楼市将面临着进一步的价格下行调整的可能性。

开发商心态变化

从开发商心态上看，可以说，经过此次市场盘整和考验，开发商备受煎熬，也充分认识到市场的惩罚和资金链断裂的致命风险，从而在企业运营上会更加避险求稳，抛弃以往的剑走偏锋，这将导致开发企业心态的逐渐放平，单纯追求最大利益的天平会向保安全稳定的一方回位，从而使新开发楼盘开盘价格及在售楼盘价格都趋于理性，这将有利于市场可接受价格与楼盘定价的融合，落差减小，有利于市场信心的恢复。

 楼市价格的调整

经过一年时间的市场博弈调整，国内大部分城市楼市价格基本都有一定程度的回归，部分城市及其他一些城市的部分楼盘价格回位幅度较大，如深圳、广州、杭州、上海等，由此，虽然国内整体房价并未出现实质性的价格回归，多数城市价格泡沫并未挤压到位，但毕竟也已经出现了较多楼盘的价格基本接近正常水平，与消费者可接受的心理价位开始接轨，这样，当市场信心一旦有一定恢复，部分刚性需求难以继续积压撑托的时候势必会得到局部的释放，从而带动楼市开始从局部回温。

近年楼市购房人群及需求特征

从近年国内楼市需求方组成特征来看，我们可以明显的看到，楼市的主力需求主要由以下几种人群构成：新组成家庭及城市化需求购房者、改善居住条件的二次置业购房者和投资购房者，前者基本属于刚性需求，后两种相对来说需求弹性比较大，可归结为弹性需求，也就是说，在市场条件变化的情况下，第一种购房需求积压的可能性比较小，最终需要释放出来形成楼市交易。比如一对新人要结婚购置新房基本不可能推迟2年以上；而后两种需求就有可能因为楼市形势关系大量消失或隐藏起来短期内不形成楼市交易，而根据近年来国内购房人群构成来看，后两种需求在整个楼市需求中所占的比例应该在一半以上，而经过此次的长时间调整，这部分人的出手会更加谨慎，没有足够的市场信心不会轻易入市，由此就导致了未来一段时间内在楼市没有急转直上的情况下整个市场需求量基本不可能会达到07年之前的程度，需求势头也不会那么强劲，市场信心是一个缓慢恢复的过程，楼市回温也是一个平缓的曲线。当然，由于今年以来大量的需求积压，不少刚性需求也相对短期冰冻，由此，进入明年，一旦市场信心适度恢复，积压的刚性需求将可能释放并会导致有一个短期的成交小高峰出现，给正常的市场需求带来假象，随后进入正常的稳定恢复期。

消费者心态

目前房地产市场的现状是投资需求基本消失，供大于求严重呈现，消费者选择空间宽阔，开发商面对销售不佳和资金压力如坐针毡，降价打折声声不断，也正应了房产市场的买涨不买跌的购房者心理规律，也是过高的房价导致购房者难以支撑坍塌后留下的惨局，从而形成了目前的购房者拒不买单，各地救市政策泥牛入海。 也许这种现象并不难理解，毕竟，政策让楼市冷静下来经历了一个长期的过程，而此时，要使进入冰点的楼市立马再暖热甚至沸腾起来也可能是不切实际的，再看看目前的房价，不少大城市及不少楼盘到目前为止仍至少有20-30%的削价空间，在这个水分没有被充分挤去的时候让一直以来让房价穷追猛赶惯了的购房者在开发商就要掉下峡谷的时候赋之以怜悯和同情也基本是不现实的，也许只有楼价的继续下探和落底才能博得他们的认可和接纳。

总之，需求是有的，中国不断加快的城市化进程将不断促生大量的刚性需求，而这个需求是和趋势是势不可挡的，也不会受短期经济不景气太多的影响，然而，对于国内不少城市来说，当前的房价毕竟已超出人们购买能力太多，而今年以来的楼市僵局也尚未从根本上改变房价畸高的现状，购房者有理由继续期待，而此时在全球经济衰退的大背景下楼市政策的松动又似乎给了开发商一些渺茫的信心，明年楼市将会怎样？也许，更多的要看接下来政策对开发企业的扶持力度，能否挺过最后一场暴风雪，总之，冬天已经在了，春天是否还远？我们期待着明年的上半年这种局势会逐渐明朗。