解读：呼和浩特房价未来趋势

纪永明/文

经过08年金融危机和09年房价持续上涨，购房者对2010年的房价已经看不清楚。笔者经常会被问到：“房价还会涨吗？”或者“某某楼盘现在卖多少钱？”。购房者们并不专业的问法让笔者无法用简明的语言回答。于是，著文述之，以求准确。

揭起房价的盖头来

从理论上讲，房价包括（1）土地成本。包括土地出让金及相关费用，如耕地补偿、拆迁补偿安置费等。目前呼市二环内的土地出让金在每亩200万—320万元之间（2）建筑安装费用。如设计、招标、监理、材料、施工等费用。（3）开发商经营费用：广告费、销售费（4）开发商经营利润。经过业内人士的估算，一般楼盘的开发成本基本固定：二环内的多层在1900元/平米左右，高层在2600元/平米左右。

但是，开发成本外的经营费用每个楼盘都不一样。比如呼市万达广场，据说每天的广告费就高达十多万，住宅均价约6000元/平米。而位于石羊桥路的上上城，除了参加房展会基本不打广告，住宅均价仅仅是3700多元/平米。2个楼盘的成本自然就相差很多。所以专业购房者选择的目标大多选择广告偏少，不善于炒作的楼盘。这种楼盘的价格往往和价值相吻合。而那些买到知名楼盘的购房者，往往是把自己很大一部分购房款替开发商支付了广告费。

 知道了房地产开发成本和经营费用，我们就可以衡量出楼盘的价格与价值的比，即性价比。同样的价格下，价值约大，其性价比越高。反之，价值越低，性价比就越低。一样的地段、一样的建筑成本、一样的配套，价格高的房子性价比低，价格低的房子，性价比高。当大家都只会问“****楼盘价格如何？”时，说明大家并不关心房子的质量、并不了解房子的价值，并不知道什么样的房子是好房子。

所以，当购房者开始问“****楼盘的性价比如何？”时，说明大家成熟了，这个市场成熟了。我心飞扬。

没有价格一样的房子

购房者经常问的房地产价格，我认为大致有四个概念：一个是起价，即该楼盘现阶段的最低楼面单价。二是均价，即该楼盘中某个单元从底层到顶层的平均单价。三是开盘价，及某楼盘首次销售的部分房源每平米售价。第四个是某套住宅的实际价格，即所选单位的总价减去折再扣除去公摊面积后算下来的实际每平米价格，也是绝对价格。而购房者问：“****楼盘价格现在多少钱？”笔者不知道是在问“起价”、“均价”、“还是实际单位价格”，所以只能无言以对或者掰着指头开始普及购房知识。

每个楼盘因为地段和成本不同，价格不同；同一个楼盘中的不同楼栋由于结构、采光、封顶先后不同，价格不同；同一单元的不同楼层的单位价格也不同。所以开发商往往会制定一套复杂的价格体系，让购房者头昏脑胀。所以，一定要把自己打造成专业人士或者借助专业人士的力量购房置业。

但就目前呼市房地产价格还是有规律可循的：一般楼盘从开盘到封顶，随着工程进度，房价也会水涨船高。据估算，上涨幅度在40%以上。所以，专业购房者选择目标楼盘大多是期房，这样拿到的价格会便宜一些，升值空间也大。当然，由于目前呼市大多数楼盘期房手续都不全，为了防范风险，建议大家选择楼盘时要考虑两大因素：一是可以能够办理按揭的；二是实力开发商开发的。由于银行在办理按揭贷款时会审查楼盘的五证。如果手续不全，交房后是办不了按揭的。　

房价猛于虎                            

笔者在2008年冬天楼市最低迷的时候对呼和浩特及周边城市的房价提出了自己的判断：总体长期上涨，局部阶段性回调。

所谓“整体长期上涨”，就是指随着未来呼、包、鄂城市化进程加快，城市内房价将持续稳步上涨。

宏观来讲：房价是由供求关系决定的。需求方面，随着内蒙古城市化进程的加速，城市人口快速增加和收入的稳步上升，购房者的需求在不断增加。供应方面，由于国家“18亿亩耕地红线”的控制，城市建设所需要的土地是相对有限的。而土地这种不可再生资源，具备与生俱来的稀缺性。在供应有限，需求不断增加的情况下，土地价格推动房价长期上涨就成为必然。

中观来讲：内蒙古经济正在高速发展，GDP年增长率在25%以上。呼和浩特及周边城市所形成的城市群也处于高速建设期。农村人口城市化愈演愈烈，过去几年呼和浩特每年新增人口达15万，按照此速度10年后人口将增加一倍。住房刚性需求巨大。此外，各地方政府出于经济发展的考虑，对房价也持保护态度。更重要的是，呼和浩特新城区、赛罕区等配套完善的区域，有数万亩土地已经控制在个别大房地产商手中。这些地产寡头们完全可以操纵未来若干年的商品住宅供应量和价格。

微观来讲：房价是由开发商一手控制的，在满足开发商利益最大化目的同时，不断推动房价上涨也是开发商重要的销售策略。只有房价不断上涨，才会推动购房者交定下单；只有该楼盘价格不断上涨，才会让之前交了部分定金的购房者下定决心不退房。所以，一个中等规模的楼盘，从开盘到售罄，要经历5—10次价格上调。

由此分析，呼和浩特房价总体长期上涨已成定局，房价猛于虎！

所谓“局部阶段性回调”，是指在受国家宏观调控影响，或者大范围经济滑坡、成交量萎缩等阶段，会有个别房企为缓解资金链紧张的局面而选择以优惠折扣的形式进行降价促销。以呼和浩特为例，由于冬季项目停工期间房价上涨乏力，购房者观望气氛浓厚，加之银行年底银根紧缩，不少楼盘会选择打折促销的策略。所以专业购房者一般会选择年底、年初时购买新开盘的期房或打折的现房。内蒙古楼市购房团之前的几次活动都是选择在这个时间段。

笔者预测，未来以折扣形式变相降价的楼盘一般会出现在远离市区的二环外。这些地段配套相对落后，交通相对不便，地价偏低。房价相对下调的空间较大。但这些地段的在售老盘，开发商不会进行自杀性降价。只有个别缺乏启动资金的新楼盘放水可能性较大。希望那些想买低价房的购房者密切关注金桥、金川、机场路两侧的新盘。

综上所述，未来随着房地产价格的持续高涨，房地产市场的复杂化，开发商的销售策略也层出不穷。仅仅一个“房价”就让笔者鳌述两千字，还会有家居风水、升值潜力、房屋质量、产权办理等若干问题困扰着购房者。恐怕万言难以述清。所以，要想虎口夺食，买到称心如意的房子，参加专业的购房组织（购房团）或聘请专业人士指导购房不失为一种有效途径。

希望本文能够帮助那些即将成为房奴的购房者们多少了解一些购房置业的规律，减轻一分做房奴的痛苦，增加一分安居的喜悦。

编后语：“内蒙古楼市购房团”作为内蒙古最专业的购房者团体承载了众多购房者的利益和期望，在为购房者争取购房折扣（优惠）的同时，也在维护和争取购房者应得的权益。可以提供诸如：媒体信息平台、购房指导、购房维权、异地置业顾问等服务。我们的口号是：“与高房价斗争到底！”

内蒙古楼市购房团咨询电话：0471-6946363  13604715283