来源：内蒙古晨报房地产专刊（周四）  

四百年大召，与三个商业步行街的未来

           晨报记者：纪永明报道

缘起：

玉泉区位于呼和浩特西南部，是明朝归化城旧址，呼和浩特的发祥地。400多年的悠久历史沉积赋予了这座古城深厚的文化底蕴和宝贵的历史文化资源。座落在玉泉区腹地的大召，是全国重点文物保护单位，国家二级甲等旅游景点。然而，随着时光的流逝，大召耀眼的历史文化光芒埋没于一片危旧平房中。人们常用“矮房子、窄巷子”来形容这个蕴藏着历史文化的街区。为了改变这种低档商业主楼密集、市政设施落后、房屋拥挤不堪、道路狭窄不整的局面，呼和浩特市政府将投资20亿元对大召区块进行改造，并将其做为自治区成立60周年大庆献礼的重点项目之一。7月12日，呼市政府投资1.2亿元打造的蒙元文化特色景观街竣工。随着改造的不断深入，依托玉泉区旅游景观资源的大召商业板块也逐渐浮出水面……

大召商业板块：打造青城旅游地产联合舰队
近年来，呼和浩特市的旅游接待设施日益完善，旅游产业规模逐步扩大，各项旅游经济指标再创历史新高。2006年，呼和浩特市接待国内游客483.2万人次，与上一年相比增长23.3%;国内旅游收入达67.04亿元，与上一年相比增长46.2%;接待入境旅游人数达5.9万人次，入境旅游外汇收入2781.79万美元;实现旅游总收入69.21亿元，比上年增长48.7%。全市旅游人数、旅游业总收入、旅游项目总投资额居全区首位，并且进入中国旅游竞争力百强城市之列。大召块区，处于呼市最具历史文化特色的玉泉区。这里堪称“庙宇林立，比拟佛国”，素有“七大召八小召，七十二个免名儿召”之说。而大召旅游商业板块正是在这个大背景下，依托文物古迹密集的玉泉区所形成的呼和浩特最大的步行商业街区。
   就在颇赋盛名的大召寺周围，目前汇聚了“九久街”、“大召前街”、“阿拉坦汗广场”、“富临商业城”等四个商业地产项目。其中，大召九久街位于康熙御道东侧，大召前街位于康熙御道西侧，阿拉坦汗广场位于大召西侧、塞上老街北侧。据不完全统计，这四个项目，总商业建筑面积约10 万平房米。规划的主要业态基本相同，有餐饮、休闲、娱乐、古玩、旅游纪念品等。建筑风格都是以仿明清古建筑为主。建成后的大召商业步行街将接待来自全国各地，甚至世界各地的游客游览消费。
    同时，按照市政规划，在该商业街区周围还要有近40多万建筑面积的住宅项目，以满足拆迁后当地居民的安置和更多购房者的居住需求。这也给大召商业步行街区提供了扎实的消费市场。虽然在建的几个项目都没有正式开盘定价，但来此咨询并表示需求意向的投资者和经营者络绎不绝。

投资、经营者期待：大召商业板块能运营成功
做为呼和浩特旧城区的中心，玉泉区通道街、大召附近，历史上的商业几经辉煌。而随着城市配套的落后，从90年代起，开始走向萧条。虽然市政府也曾对其进行过改造，但由于后期经营不到位等原因，没有改变其原有的状况。玉泉区，曾经一度成为底收入者的代名词。在自治区60年大庆之际，市政府再次投入大量人力、物力、财力对其进行改造，可以说是一次凤凰涅磐的过程。大召商业街区做为这次改造的核心内容，能否持续经营，是其改造成败的决定性标志。
记者在采访过程中了解到，大多数投资者对这一商业街区今后的发展还是普遍看好。但也有部分投资者提出了一些质疑。
质疑一：虽然大召商业板块中的每个项目单体容量都只有2——3万平米，但总的商业建筑面积却达到了10万平米。从理论上讲，受制于消费者的疲劳极限，5万平米就是商业步行街的最大承载。大召商业街区10万平米的总体量，必然会稀释消费能力。如此能否保证经营者的利润？
质疑二：目前，在大召商业街区周边，原有的商业地产每平米年租金都在300——600元。比如，新开张的老绥远古玩城，1平米每天只有0.7元左右。而九久街、大召前街等几个项目预计定价都在万元左右。以市场现有的租金水平和其售价推算出来的投资回报率距离呼和浩特商业地产10%的年平均回报率还有一定差距。能否保证投资者的回报？
质疑三：具有多年商业地产投资经验的张先生，目前已经有意向购买大召前街的铺面，他说：“内蒙古的旅游经济虽然呈现上升趋势，但旺季只有短暂的三个多月。大召块区内的召庙对目前建设的商业步行街是否具有带动意义？还有待质疑。”


业内人士：前景乐观，但运营难度较大
大召九久街和大召前街商铺的销售价格经过半年多的酝酿准备在近期出台，定价的高低是目前投资者强烈关注的问题。某房地产经纪公司的雷经理对商业地产有多年研究，他说：商业铺面的定价不能光看项目区域;也要考虑呼市商业发展情况;根据经营的业态与规模而定。
而据记者了解，许多投资者都认为玉泉区的消费档次较低，周边正在经营的商业铺面租金都较低，他们对如此规模宏大的商业地产板块能否保证投资者的回报表示怀疑。一位来自鄂尔多斯的投资者称，一般好的商铺投资回报率都在10%，而如果按照目前周边商铺的租金水平估算，这里上铺的回报率只有5%甚至更低。  
另外，大召块区原有的业态，主要以古玩、旅游纪念品为主。这一行业的主要特征就是为高消费人群服务，然而大东街、五塔寺周边经过前几年代改造，已经形成了一定的专业市场。这对几乎同时放量的几个步行商业项目，是一个阻力面。据这位投资者分析，这些阻力面对大召商业铺面价格的出台形成了一定压力，导致开发商迟迟没有正式公布销售价格。
有业内人士从历史角度分析：明朝阿拉坦汗建造归化城后，清政府在城东建绥远城，此后人们称绥远城为旧城，归化城为新城。而目前自治区、呼市两级政府所在地都迁在如意河附近。从城市发展角度，从商圈核心发展角度，向东是一种趋势。政府在大召附近规划出步行商业街区服务游客的初衷是好的，但如此大体量的商业地产板块，必然增加了投资者在此获利的风险。
对于这些困难，一些业内人士也发表了建设性的观点。职业房地产投资人张先生说，大召商业板块能否成功运营，不只看开发商所建造的商铺品质，还要有好的商家入驻经营。其他城市的一些旧商圈改造过程中就没有把“商魂”——那些有市场有声誉的老字号——保留下来，最终导致失败。目前政府加大力度对旧城改造，但是如果想提升旧城区的消费能力，还需要很长的时间。此外，开发商考虑到未来该区域的交通状况，应规划出更多的停车位。



商业街项目方：资源得天独厚，经营信心十足
    
带着投资经营者的问题，记者走访了“大召九久街”、“大召前街”、“阿拉坦汗广场”的销售方和一些业内人士。大召九久街的销售经理余扬有过多年房地产的营销经验，也曾主持过商业地产项目的工作，他对记者说：“ 旅游产业可以说是呼和浩特的支柱产业。而玉泉区可以说是呼和浩特文化古迹比较集中的区域。有大召寺、财神庙、观音庙、席力图召等国家级、自治区级重点文物保护单位。而且近几年，呼和浩特旅游收入都是以30%以上的速度在发展，去年达到46%的增幅。玉泉区政府正式要基于如此丰富的旅游资源来打造大召块区。而我们，不仅仅要做呼和浩特旅游地产的代表，还要去恢复旧城区本有的一些文化底蕴。在我们的建筑中，会用彩绘、雕刻、结构等多种方式来表现明清古建筑的风格。此前，政府也曾对旧城区进行过一定程度的改造。比如五塔寺周边的商业建设、塞上老街的建设。但都因疏于经营管理而没有能力满足旅游顾客的需求。我们这几个项目为什么说没有任何风险呢？应该说有两个优势是其他商业项目所不具备的。
第一个，我们这几个项目和整个区域的发展是相一致的。政府对这个区域的发展所给的扶持力度是很大的，新竣工的蒙古族文化景观街投资1个多亿，我们旁边的财神庙修缮费达8000多万。而我们不只是一个简单的商业项目，也是旧城区改造的一个组成部分。第二个，我们处于旅游的一个核心腹地。游客一到呼市肯定要到大召寺，大召广场。而我们这些商业项目正是在大召寺的服务半径中。随着60年大庆的临近和2008年奥运会的到来，做为奥运的辅办城市，内蒙古自治区的首府呼和浩特会对全世界敞开怀抱。我们不仅是立足于呼市，立足于内蒙古，更是着眼于全国、全世界。”
据记者了解，目前国内的成功的商业街，如上海虹梅休闲街街、天津的古文化街，多是只租不卖。反而好多做不成功的商业街都是由于开发商急于回笼资金采取销售的方式，并疏于对后期的经营管理。大召商业板块的几个项目恰恰都在销售，那么开发商如何保证商业街不但建的起来而且经营的好呢？
对于这个问题，余扬说：“这主要是项目销售、招商和项目运营如何衔接的问题。为了保证商业街的后续经营，我们年初就成立了招商管理公司。已经就项目后期的经营运作和管理有一个完整的规划。就目前市场的反应来看，还是很乐观的。近的，如呼和浩特古玩城、老绥远古玩城的经营者，远的有火车站附近的经营者都很认同我们这个地段。”
对于目前周边租金普遍比较低的现状，余扬说：“目前大东街、大南街的租金普遍是比较低，但这是在一个原始的底端的房地产物业基础上的。而我们在建的项目，是有前瞻性的，是给未来几十年打造的高端产品。我们是基于丰富旅游资源建造的仿明清古建筑，加上和国际接轨的经营管理公司，是非常先进的业态。档次上和现有的商铺是由区别的。就市场反应来看，我们的二层基本上已经有80%达成经营意向了。肯德基、新乌兰饭店等100余家大型餐饮也有意向进驻经营。”
大召前街的一位销售代表向记者介绍，他们的房地产商在建设大召前街的同时，还在为政府完成旧城改造的任务。计划在大召块区西侧建设一个总建筑面积约42万平米的住宅区。这个住宅区落成后，可以提升玉泉区总体的消费能力。此外，他们还将依托大召广场丰富的文化庆典活动，来带动大召区块核心地段的人气。


后记：
    记者走进正在建设的大召前街项目工地时看到，即将建成的仿古建筑已经上漆，雕栏画栋，的确雄伟壮观。据了解，“大召前街”项目的开发商在建设过程中还出巨资对大召玉泉井进行了改造修缮。从这一点，可以看出大召块区的改造，不是简单的商业行为，更是对四百年历史文化的延续和挖掘。可以说，大召块区三个项目的开发建设方都承载着历史赋予他们的使命。换个角度讲，他们是大召历史文化的书写者，也决定着玉泉区未来的经济繁荣。这个商业步行街区能够持续经营，是当地百姓和投资经营者的共同期待。



项目盘点：

大召前街

投资商：杭州财开投资集团公司   浙江天裕控股
开发商：内蒙古合和置业有限责任公司
物业地址：玉泉区大召广场南，大召前街西侧
项目总建筑面积：3.2万平方米
业态：餐饮、娱乐、休闲、购物
售楼电话: 0471-8930333

大召九久街：

开发商：内蒙古远鹏房地产开发有限公司   
物业地址：玉泉区大召广场向南50米
项目总建筑面积：2.3万平方米
业态：餐饮、娱乐、休闲、购物
售楼电话: 0471-8901666（三线）


阿拉坦汗广场：
物业地址: 玉泉区大召西街与塞上老街交汇处
开发商：内蒙古金德房地产开发有限公司  
项目总建筑面积：3万平方米
业态：餐饮、娱乐、休闲、购物
售楼电话: 0471-6307722/6307733此主题相关图片如下：