| 偶遇一位在上海操盘10多年的老法师.聊了许久.生出许多感慨.资本的高度集中.一些名不经传的民营企业家砸出来的资金简直吓人.杀到上海来,先是到车展直接提了2台样品车(有个夸张搞笑的说法是在车展上连人带车一起打包带走.).再连吃3套顶级大面积豪宅...感觉象是买菜, 现在的行情,比如我所在的新闸路南京西路沿线.3万单价.4万单价已经是十分常见的事情。现在的豪宅定义也明显与以前有了质的不同，翻开那些发黄的楼市杂志与报纸广告. 特别是2000年到2001年.单价在7000\8000以上已经算是豪宅级别了。现在.在上述地段.100万连老式大楼大厦也很难买到.只能买个2房的没电梯的7层或6层的老公房 (还很少有盘放出来).200万买个不错的一房已是很困难了(比如静安风景之类).300万买个不错的2房还算过得去.以下是从墙角的杂志翻出来的发黄文字(2001.12月):
上海早期高档物业基本上是外销房。徐汇，静安，长宁是“外销”房集中的三大区域。内销高价物业自1991年起在黄浦率先出现，随着高价物业购房群体的不断转移，静安、徐汇、长宁等区域陆续兴起高价物业开发热，1995、1996年达到高潮。 1998、1999年，是沪上高价位楼盘品质飞跃性提升的二年，也是内销高价楼盘不断涌现、飞速发展的一年，更是内销高价市场的一个新的历史转折。 2000年的高价位楼盘市场相对比较平静，除了“东方海外”的几大个案有一定动作之外，剩余的老案子均处于滞缓的消化阶段。可以说，1999年7月－2000年7月是全市高价楼盘的低谷期。 ，高价位住宅的整体供应量并不小。从当时的区域供应来看，徐汇、长宁、静安区域的供应量在全市12个区中分列前三位，占地面积占全市总量的86％。 总建筑面积占全市总量的88％。而闸北、普陀、闵行、卢湾的总体供应量均在6万平方米（总建筑面积）以下。徐汇区的高价楼盘供应量最大，占地和总建筑面积分别为43．8平方米和166．5平方米，占全市总量的37％。
高价位楼盘产品特色 经过多年的激烈发展，高价物业竞争已不再是简单的地段和部分产品要素的竞争，而面临着全方位产品要素、品牌、环境、营销企划等综合高指标项目的挑战。归结一下，大致从地段、品质、景观、品牌等几大方面来作为楼盘的特色和价格支持。
■地段不可或缺的地段当仁不让地成为众多高价个案的“王牌”。西区是高档楼盘交战的一级战区，仅徐汇区就有明园世纪城、创世纪花园、新家坡美树馆、东方巴黎、步高苑和徐汇苑等个案登台亮相。陕西南路、南昌路的东方巴黎，以淮海路的前身霞飞路的昔日风华来吸引注重地段的客户，其开价不菲，开盘均价在8500元／平方米，现已攀升至35000元／平方米。建国路邻近的老式里弄“步高里”步高苑，用怀旧色彩巧妙地融合，成为引人注目的个案。上影厂高尚地段的创世纪花园，也在1998年末成为沪上最知名的品牌个案，并创造了令人难以置信的销售佳绩。 1999年开始，高价位楼盘明显出现市场区域转。东湖华庭均价在8000元／平方米左右，总体销售情况较好；而汾阳路上的新汾阳公寓则完全以豪宅区定位，故静谧悠雅成了此案最大的卖点。
除此之外，作为领馆生活区延伸的安福路也出现了高档内销房，人艺剧场边上的一品苑、鸿艺豪苑一经公开便出现火爆的销售场面。
镇宁路沿线经过几年发展也形成了高尚住宅区，金柏苑降价出现了排队购房的景象，荣轩公寓、东方雅苑、东方剑桥、嘉里豪庭、丁香公寓等占据一级地理位置的楼盘自然是近水楼台先得月。
■品质营造体现物业档次从规划、立面、小区环境、房型等方面来创造物业品质特色，是众多楼盘开启成功之门的钥匙。天安集团闸北区的河滨豪园，更是在物业立面设计上下了一番功夫，恰到好处得表现出“豪园”的大气与尊贵，这一特色产品以8500元／平方米的均价冲破了闸北区域的传统市价。东方剑桥与东方曼哈顿，。齐全的会所设施设置、立面的建材用料与大气的色彩搭配，将整体的的品质感实在地表现，同时，高档现代的样板房和售楼中心也从另一层面折射出楼盘的极品气质。
■大规模社区受欢迎随着住宅区域的不断外延，规模型小区已日益受到市民的欢迎。而在环内中心区域的大规模社区型个案自然也成为市民向往的物业。虹口临平路上的旧城改造重点项目———瑞虹新城，是此类物业的最佳代表，“住的好，一切都好”已深入人心。
■人文环境增添楼盘附加值人文环境现已成为创造、支撑高价位楼盘的有力要素。外销楼盘的特定客群，大量外资企业的入驻，造就了虹桥——古北商住区的楼价居高不下。位于遵义路的“明安绿苑·翠庭”是以虹桥这一″“现代名宅发源地”作为自己的推广主诉求，6000－8000元／平方米以上的价格，仍受到市场的欢迎。
■景观因素成为主述卖点近年来，景观住宅的吸引力也日益增大。绿色景观、江景、河景，正逐渐受到买家的关注，而发展商也纷纷将其作为楼盘的主要卖点。苏州河边的河滨豪园；北外滩的新外滩花苑、海湾大厦；浦东的陆家嘴地区的仁恒滨江园、世贸滨江花园；虹口的曲阳豪庭，都凭借了独一无二的景观特色，创造了超出传统区域的价格。
■品牌战略树立楼盘形象“东方”品牌的大手笔售楼处特色和现代豪华的样板房装修风格，成为豪宅营销的又一典范。
与此同时，东方金马在开发了四季园后，又开发了步高苑，东方金马在建筑及小区本身品质方面研究较多。于是，两大“东方”品牌成为本市高档楼盘的实力的典范。
当时的高价位楼盘价格状况
从当时的楼盘价格来看，本市高价位个案主要集中于7000元／平方米、8000－9000元／平方米和15000元／平方米这三大价格段。 价格在7000元／平方米和8000－9000元／平方米的个案，大都以地段为主要的价格支持。
从当时的版块分布来看，全市高价位楼盘的价格带相对比较明晰，苏州河、黄浦江沿岸区域的价格最高，达到17000元／平方米，景观外销豪宅是支持其价格的主要因素。其次，虹桥、古北地区和建国路沿线区域均价在11000－12000元／平方米之间；淮海路和镇宁路版块的均价都为9900元／平方米；徐家汇和人民广场辐射区域版块的价格为在8500元／平方米。
当时区域分布：从区域来细分，黄浦区主要以外省市私营业主居多，徐汇、长宁两区以本区域高级白领、企业家、成功人士为主，全市性客户其次，浦东新区以境外人士、外籍华人、留学归来人士居多，注重未来发展大环境和增值空间，静安以本区域客户为多。
共同特征：自住兼投资比重较一般性楼盘要大，目标客户对物业管理服务档次非常注重，看中的是物业的综合品质，对会所功能完善性要求很大，通过享受一种豪华舒适的生活体现身份的象征，达到一种满足感，另很大一批归国人士怀有对老上海高尚地段如淮海路，建国路深厚怀旧情结。
客户来源：高档物业多由中介公司内部掌握了很多买家名单，已储备了众多客户源，这一点与一般楼盘直销操作有很大区别。
------------把过去的与现在的做下对比,会发现上海的中介市场实在太大了,越做越发现"水真的很深啊"------------------俱往矣,数风流人物,还看今朝.
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