1、商业地产的投资冲动不止 

根据国家统计局的数据显示，在2005-2008年全国商业地产的投资增速出现明显的下滑。可能存在的原因是：2005-2007年住宅市场的销售火爆，使得地产商的资金重点流向住宅开发领域；2008年则受宏观调控和次债危机的冲击，房地产整体市场销售下滑，商业地产投资也难以独善其身。

央行数据显示，2009年末M2同比增长27.7%；由于天量信贷的投放，资金需要寻找新的投资出口。2010年随着针对住宅市场的宏观调控加深和通货膨胀的逐渐高企，为了避开住宅限购令和抵御通胀风险，房地产市场的资金配置出现分流，商业地产成为投资者的避风港；而且住宅和商业售价的倒挂，使得商业地产成为价值投资的洼地。

在考察2004-2010年全国商业地产的市场供求状况时，我们发现商业地产的竣工和销售增速在趋势上基本保持一致，而且大部分年份的销售增速大于竣工增速；这暗示着掘金商业地产的机遇，并且市场上流传商业地产“黄金十年”的说法。2009和2010年前10月，全国商业地产竣工和销售增幅一改颓势，快速攀升至20%以上，从侧面验证了市场投资者对于商业地产的追捧。

2、商业地产领域的多元化阵容

通过分析和梳理现阶段商业地产企业的现状，我们认为国内商业地产的代表性企业，大致可以分为四类：

第一类：已经具备丰富商业地产开发或投资经验的外资开发商。如新鸿基、恒隆、瑞安地产和九龙仓等企业，他们是较早进入国内的开发企业，在开发和运营方面的经验成为国内后进地产开发企业的借鉴目标，属于典型的“香港模式”。又如，以美国高盛和摩根士丹利房地产基金、凯德商用、腾飞商业地产基金为代表的外资商业地产投资商和基金。

第二类：专业型商业地产开发商。如万达集团的订单式开发，以及宝龙地产、 SOHO中国、世茂股份等专业型商业地产开发企业；大部分公司已经成为上市公司，在股票市场的融资为其扩张提供充分的资金保障；其专业化的操作与“美国模式”有较大的相似处。

第三类：住宅开发商转型进入商业地产领域。在住宅领域的调控和监管日益加重的背景下，国内住宅开发企业纷纷转型试水，通过水平多元化进入商业地产领域，希望通过商业地产稳定的现金流，来对抗因住宅产品线单一而导致企业业绩的起伏。如万科、金地、绿地、龙湖和保利等企业。

第四类：零售商跨界加入商业地产开发领域。掌握销售终端的零售企业不甘寂寞，调整企业发展方向跨界进入商业地产；而且“重资产战略”可以提升企业的资产估值。如金鹰国际、银泰百货、百联、大商和苏宁等零售商开辟商业地产投资业务，希望分享商业地产的盛宴。

3、商业地产投资的繁荣与隐忧

在2010年中期，撰文《商业地产的机会来了？》，指出商业地产投资的机会到来；并从城市化率、人均GDP和人口规模三个因素分析区域投资的机会。为了更加深入的剖析商业地产的格局，我们加入社会消费品零售总额这一因素，并从城市的视角寻找具有投资潜力的市场。

自上而下的投资机会：伴随区域经济规划的纷纷出台，上海浦东“7＋1规划”、海南国际旅游岛、福建海西经济区、关中天水经济区、鄱阳湖生态经济区、辽宁沿海经济带、黄河三角洲战略、皖江城市带、广西北部湾、武汉经济圈等规划，让我们看到区域经济崛起的力量，这些产业规划覆盖的热点城市，给予我们挖掘投资潜力的机会。通过人口规模、人均GDP、城市化率和社会消费品零售总额的四维空间对比，从产业规划的热点城市中发现投资机会。

自下而上的调研验证：为了从微观层面找到答案，我们对开发商、私募基金和房地产顾问公司进行访谈和调研，并梳理出投资者可能重点关注的一些城市：郑州、西安、沈阳、长沙、烟台、苏州、无锡、珠海、济南和温州等。其中，不少国外一线奢侈品牌的全国开店计划，也验证了我们的调研结果。

根据国家统计局2009年底的数据，全国城镇化率46.6%，且常住人口超过500万的城市有近88个。随着城镇化的推进，大城市的增加为我们商业地产投资提供了更多的选择。

一线城市：以北京、上海、深圳和广州为代表。其城镇化率均已超过85%，已经步入城市化进程的尾声和逆城市化的初期；常住人口处于890-1,900万的范围，人均GDP已超过1万美元，社会消费品零售总额大于2,600亿元。百货店/大卖场正处于最佳发展时期，高端的购物中心发展相对成熟；但城市总体的商业建筑体量已趋于饱和，2009年底上海市人均商业面积达到2.65平方米。不过商业地产的投资依然存在结构性的机会：伴随郊区新增人口的导入将形成新兴的商业中心，逆城市化的进程给社区型商业提供了发展的契机，便利店、专业店和折扣店等业态将获得快速的发展。

二线城市：以各省会城市和部分沿海经济发达城市为代表。其大部分城镇化率区间在50-70%（城市化的中后期），常住人口范围250-1,200万，人均GDP超过5,000美元，社会消费品零售总额在500-2,500亿元。这些二线城市商业地产的形态以百货公司和街铺为主，其中高档百货公司获得较快的发展，众多城市有2-3个高档百货公司；此类城市耐用消费品占比保持相对稳定，服务性消费正逐渐占据主导。不过将这些城市高端百货公司的入住品牌对比时，可以发现存在严重的品牌趋同性，以及国内零售品牌的缺乏。中高端购物中心是二线城市的发展方向；不过值得警惕的是，随着众多商业项目的开工，未来2-3年购物中心的集中供应上市，为商业地产的品牌招商带来难题。而且二线城市的商业地产持有型物业较少，大部分的商铺被打散出售；虽然散售可以有助于企业快速回笼资金，但是也为后面的招商和物业管理等纠纷埋下伏笔。

三线城市：以部分交通便利和经济较发达的城市为代表。其城镇化率在40-50%（城市化的加速阶段），常住人口在200-300万，人均GDP超过3,000美元，社会消费品零售总额在400-1,500亿元。百货大楼和步行街是主要的商业形态，此类城市非耐用消费品占比减少，耐用消费品和服务性消费占比提升。此类城市的中高端百货和家电连锁公司已经出现，高端购物百货和购物中心依然是一片蓝海。随着零售商的“渠道下沉”，给三线城市的零售业带来发展的机遇。