和谐发展---房地产业的长久之道

近期，房地产的走势与发展又成了一个热门的经济话题。各种媒体出现的各种不同的声音一直不绝于耳，地产从业者中的领军人物，诸如王石、潘石屹等人也都站出来表达了自己各具特色且极具影响力的声音。

之所以房地产成为中国人近期关注的焦点，除了房地产作为国家宏观调控，防止经济由过热转为通货膨胀的一项重要内容以外，国内外经济领域的风雨变化也使得2008年的中国房地产前景显得扑朔迷离。

2008年对于中国房地产来讲，必将是一个压力与机遇并存的一年。

所谓压力，大体来自于国家相关的经济与金融政策、国内外经济环境的变化以及由此带来的消费者心理因素。

目前，美国次贷风险进一步显现，其波及的范围也不断扩大。美国的经济已经出现衰退的征兆。据统计，美国发生次贷风险以来，美国楼市已经跌到了自上个世纪三十年代美国经济大萧条以来的最大降幅。而美国国内需求的减少、美元的持续疲软，也影响了欧洲和亚太地区的一些新兴经济地区。有数据显示，2008年二月份我国的出口增长仅为6.5%，而去年同期的增长为30%，这对于中国这样一个“全球工厂”来说，其经济面临的压力是十分巨大的。

另一方面，国际市场的能源、粮食等的价格持续走高。国际原油价格从2003年的每桶23美金已经一路飙升到突破每桶130美金，铁矿石的价格也飙升了70%，而粮食价格的持续增长带动了中国相关行业的价格提升。这些价格的走高进一步加剧了通货膨胀的潜在危险，使得人民币升值看似已经成为一个不可逆趋势的中国经济腹背受敌。房地产作为国民经济的重要支柱产业，其不可避免的受到牵连。

而周边新兴的经济体国家的经济形势不容乐观。越南、印度、韩国的经济都处于风雨动荡期。
    而近几年国内房价的普遍快速增长，尤其是部分中心城市的房价大幅度增长，老百姓普遍感觉难以承受。2006年以来政府不断出台各项金融、税收政策以期抑制房价快速增长。从长远来讲，这些政策对于中国房地产的持续发展是有很大益处的，但是就目前来讲，短期收效并不明显，而个别地方反而由于供需关系的失衡，导致房价急剧快速上涨。是否会有更猛的“药”？这个疑问让国内绝大部分房地产从业者忐忑不安而开始谨慎起来。

但辩证地看，中国的房地产同样也面临着发展机遇。

首先国民经济的基本面依然良好，尽管面临国际经济环境的压力，中国经济出现大的起伏的可能性很小。目前国家采取的一些宏观调控的措施已经开始显效，产业的结构性调整也一定会让中国经济避免出现膨胀危机。在这样一个国内经济大背景下，经济建设与发展的成果必然会体现在居民收入以及城市基础建设方面。这也就为中国房地产的发展提供了良好的动力。

另一方面，中国城市化的进程在不断加快。据统计，我国农村人口不断向中心城市、大城市流动的趋势在进一步加大。大部分中型以上城市每年新增城市常住人口在1.5%-3%左右，由此而产生的对住房的需求促进了房地产的发展。而城市化进程的另一个显著的特点是城市基础设施的改造与城市景观的改善，这些改善也都会带来拆迁等原因的刚性住房需求。

那么，在这种压力与机遇并存的状况面前，如果使中国的房地产产业和谐、健康的发展，相信是摆在中国决策者和参与者面前一个不可回避的命题。

从目前全国各地的房地产发展情况来看，尽管存在不同的地域特性，但我个人认为政府应当重视以下三个方面：

一、坚持市场分配和社会保障性分配两条腿走路。住房是有其特殊性的商品，它关乎民生，具有社会保障性质。建议政府根据不同收入人群对于住房的不同需求，将住房需求分为保障性需求和改善性需求。政府根据各地不同的情况，划定满足保障性需求的数量与范围，通过成立政府保障型住宅建设中心或者委托、监管房地产企业开发低成本小面积住房，以廉租房和经济适用房的形式，租售给低收入人群。而开发商根据改善性需求的具体市场情况，来进行市场化运作。换句话说，这是一种各负其责，也是一种和谐

二、提倡适当降低住房私有率，大力发展二手房租售市场，形成住房消费的合理结构层次。目前我国的住房私有率为83%，而美国的住房私有率是69%，加拿大是67%，欧洲国家大部分仅为40%左右。较高的住房私有率造成住房消费提前，也为蚕食了将来的发展空间。而尽管降低住房私有率和发展二手房市场会在短时间内，对于房地产需求产生一定的影响，但是从长远来看，它会让中国的房地产走上和谐的、健康的、良性的循环。这不仅对于房地产的可持续发展至至关重要，同时也对整个经济发展与社会和谐稳定起到重要的作用。

三、进一步加强对房地产的监察、监督与管理。尤其是加强土地管理、规范行政收费、倡导开发过程中的阳光与透明以及加强房地产商的自律。土地作为房地产开发的“原材料”，决定着产品的供应量。而科学地分析市场需求，有节奏的土地供应可以保障市场供需关系的平衡，有利于稳定房价、促进健康发展。而规范行政收费、促进开发过程中的透明与阳光，能够避免信息不对称和不必要、不合理的成本转嫁到最终消费者头上。这些也都是促进房地产和谐、健康发展的必不可少的前提条件。

以上三方面涉及到政府的行业政策与大的产业战略规划。如果说国内外的经济大环境是

房地产发展的重要前提的话，那么这些大的战略规划就是重要的支撑与保障。